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房地產(chǎn)市場(chǎng)分裂的背后是資金的聚集、庫(kù)存的稀缺和對(duì)房?jī)r(jià)下跌的恐懼，其結(jié)果是熱點(diǎn)城市對(duì)三四線城市形成了“圍剿”之勢(shì)。

上海正在呼應(yīng)北京樓市的“日光”。

23日上海華潤(rùn)華發(fā)靜安府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)8-9萬(wàn)，422套房源在90分鐘內(nèi)全部售罄，銷(xiāo)售額達(dá)30億元。該項(xiàng)目最大利好是閘北區(qū)并入靜安區(qū)，就上海整體樓市而言，其高調(diào)“日光”無(wú)疑為后續(xù)拿地房企鼓舞了士氣。

這又是一個(gè)限購(gòu)下的“日光盤(pán)”。一路走來(lái)，我們也許發(fā)現(xiàn)當(dāng)下樓市一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：越限購(gòu)的地方越好賣(mài)，越促銷(xiāo)的地方越不好賣(mài)。

限購(gòu)下“日光盤(pán)”到底哪里出問(wèn)題了？

對(duì)于上海這樣一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，只要地理位置夠好，概念夠吸引人，只要開(kāi)發(fā)商敢賣(mài)，就絕對(duì)會(huì)有人買(mǎi)。中環(huán)附近的新盤(pán)，其稀缺性不言而喻。其實(shí)就上海樓市而言，都是供不應(yīng)求的狀態(tài)，“限購(gòu)”對(duì)于這樣的市場(chǎng)幾乎構(gòu)不成任何威脅。事實(shí)上，我們從上海6月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)也能看出，在經(jīng)歷了三個(gè)月的平臺(tái)期后，房?jī)r(jià)漲幅又在緩慢回升。

市場(chǎng)的分裂，是少數(shù)地區(qū)能實(shí)現(xiàn)限購(gòu)下“日光盤(pán)”的主要原因。與上海樓市供不應(yīng)求相比，全國(guó)有更多城市是供大于求的，以至于地方ZF疲于去庫(kù)存。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分裂的背后是資金的聚集、庫(kù)存的稀缺和對(duì)房?jī)r(jià)下跌的恐懼。

我們相信所有措施出臺(tái)的目的是實(shí)現(xiàn)全國(guó)整體庫(kù)存回歸常態(tài)，但在少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲和銷(xiāo)量“日光”的刺激下，那些亟待輸血的大多數(shù)城市在庫(kù)存的路上不得不繼續(xù)走下去，以至于很多城市不得不停止土地供應(yīng)，固定投資大受影響，隨之而來(lái)的是GDP等各項(xiàng)指標(biāo)惡化。如果這一輪強(qiáng)刺激不能夠幫助他們消化庫(kù)存，接下來(lái)因?yàn)闊狳c(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致信貸等政策的轉(zhuǎn)向?qū)λ麄儊?lái)說(shuō)才是最可怕的。

于是我們看到了下列措施：

安徽提出農(nóng)民放棄宅基地可享受每畝不低于5萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；

山東則給于農(nóng)民首套房契稅等一系列稅費(fèi)減免；

湖南則給于農(nóng)民首付和利率更大優(yōu)惠；

山西則更加直接，開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房可享受獎(jiǎng)勵(lì)，并且以后融資可享受“VIP服務(wù)”；

不少地方則支持開(kāi)發(fā)商調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

分裂的市場(chǎng)決定了優(yōu)質(zhì)資源必然聚集于少數(shù)城市。上半年，一二線城市商品房銷(xiāo)售面積占全國(guó)的32%，而銷(xiāo)售額占到了52%。購(gòu)房者在一二線城市追漲，制造“日光”，既有資金的支持，也有庫(kù)存的稀缺，更是因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)下跌的恐懼，其結(jié)果是熱點(diǎn)城市對(duì)三四線城市形成了“圍剿”之勢(shì)，這些城市去庫(kù)存更加困難。

更令人擔(dān)憂的是，部分三四線城市在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的刺激下產(chǎn)生了另一種思維，認(rèn)為房地產(chǎn)復(fù)蘇會(huì)由一線城市逐步傳導(dǎo)至三四線城市，不少三四線城市在上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)上漲又催生這些城市增加土地供應(yīng)，結(jié)果是庫(kù)存越去越多。致房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)不是需求帶動(dòng)的，而是地價(jià)上漲導(dǎo)致的。

需求沒(méi)有變化，供給變化了

如果說(shuō)房地產(chǎn)供給出現(xiàn)極度扭曲的話，那也應(yīng)該是供給端的問(wèn)題。熱點(diǎn)城市的需求是一直存在且穩(wěn)定的，只不過(guò)現(xiàn)在的情況是因?yàn)楦鞣N刺激措施，需求在熱點(diǎn)城市之間出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移。熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺，也證明需求是長(zhǎng)期大于供給的，需求量沒(méi)有發(fā)生變化，但供給卻在非市場(chǎng)因素的干預(yù)下發(fā)生了變化，熱點(diǎn)城市供給持續(xù)減少，而其他城市供給持續(xù)高企。這導(dǎo)致了一二線城市和三四線兩種完全相反的行情。

在供不應(yīng)求和供過(guò)于求并存的情況下，熱點(diǎn)城市商品房成為投資品也就不足為奇了，誰(shuí)也不會(huì)傻到購(gòu)買(mǎi)三四線不會(huì)增值的商品房。更進(jìn)一步分析，在房子具備財(cái)富保值增值的功能后，其他各路資金也會(huì)把房子變成資本增值工具，而土地價(jià)格的上漲也是必然的。

總之，開(kāi)發(fā)商、ZF和購(gòu)房者在房?jī)r(jià)上漲的行情中各取所需。在全行業(yè)普遍短視的情況下，現(xiàn)在有得賺就行，三四線城市的高庫(kù)存也就顧不了那么多了，更別提未來(lái)10年甚至20年的房?jī)r(jià)了。