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二手房交易流程相較于新房來說要復(fù)雜的多，如果一些流程不懂的話購房者可能吃大虧。

老劉買了一套二手房，本想再賣賺差價，哪曉得卻被賣家卷走11萬余元。近日，開州區(qū)法院判決賣家構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

2014年10月，做二手房生意的老劉看中何女士要賣的一套房，很快簽訂合同并全額支付購房款。雙方簽訂委托書，由老劉代替何女士辦理按揭過戶手續(xù)。也就是說，在辦理房屋過戶手續(xù)時，不需要何女士出面就能把事情辦好。雙方在萬州區(qū)公證處進(jìn)行公證后，老劉將這套房掛到網(wǎng)上銷售。

次年初，老劉以29.48萬元價格將該套房賣給金先生。此前，為了方便辦理按揭，金先生通過何女士名下一張銀行卡支付購房款，該卡也由老劉持有。金先生在2015年2月12日向該賬戶存入29.48萬元。由于老劉得到原房主何女士授權(quán)，金先生當(dāng)天就辦理了房屋過戶手續(xù)。

當(dāng)天，老劉通過取現(xiàn)、轉(zhuǎn)賬方式，轉(zhuǎn)出119000元。第二天，當(dāng)老劉高高興興到銀行準(zhǔn)備再次轉(zhuǎn)款時，卻被告知銀行卡不能使用，而且，銀行卡里的錢已經(jīng)少了很多。

經(jīng)查詢，老劉發(fā)現(xiàn)，何女士早一步到銀行通過掛失卡再補(bǔ)卡方式轉(zhuǎn)出115000元。此刻，老劉無論如何也聯(lián)系不上何女士。無奈之下，老劉只能請金先生出面將何女士告到法院，并申請?jiān)V訟保全，凍結(jié)銀行卡中的6萬余元。

法院審理認(rèn)為，老劉將全部購房款已經(jīng)支付給何女士但未過戶，金先生支付購房款并通過老劉得到的授權(quán)辦理過戶手續(xù)，已經(jīng)完成房屋買賣交易，被何女士取走的款項(xiàng)及銀行卡中被凍結(jié)的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)屬于老劉。

承辦法官提醒，購買二手房不要只看到房產(chǎn)證就支付全部款項(xiàng)。付款前應(yīng)去房管部門查詢房屋登記情況，辦理過戶手續(xù)后再行支付。

二手房交易流程相較于新房來說要復(fù)雜的多。如果一些流程不懂的話購房者可能吃大虧。今天就為您整理了二手房必須知道的注意事項(xiàng)。新手買房必備。

房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。

房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。