2016年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進(jìn)一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告警；二線城市快速升溫，量價(jià)齊漲態(tài)勢甚至超過一線城市。
政策帶來樓市整體持續(xù)增溫
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，2015年330新政以來的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量價(jià)齊漲。
1.2015年至今已有6次降準(zhǔn)、5次降息，寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。
2.330新政、219新政、營改增實(shí)施，稅收的減免、交易限制的放松，刺激了購房需求增加。
3.商業(yè)貸款、公積金政策有所松動，區(qū)域限購政策引發(fā)的末班車效應(yīng)，使得市場需求被大量釋放。
一線城市樓市的持續(xù)高溫，量價(jià)齊漲，使得一線城市開始收緊樓市政策，滬九條、深六條先后出臺，北京通州，及環(huán)京區(qū)域，也實(shí)施了更嚴(yán)厲的限購政策。
各線城市表現(xiàn)分化
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心對北京、上海、深圳、南京、蘇州、成都、佛山、廊坊、紹興等城市的研究統(tǒng)計(jì)，2015年330新政后，全國樓市就已經(jīng)開始整體升溫，尤其是四季度開始升溫態(tài)勢更加明顯，但一、二、三四線城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。
首先，樓市整體成交量持續(xù)上漲，一線城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量價(jià)齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線城市，雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動下量價(jià)齊漲，但其它大部分三四線城市起色不大。
2014-2016年全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)（新房＋二手房）成交量走勢
其次，330新政后一二線城市房價(jià)普遍上漲，2015年四季度更是加速上漲，三四線城市則漲幅有限、波動頻繁。不過，進(jìn)入2016年二季度后，一線城市房價(jià)漲幅已經(jīng)放緩。
2014-2016年全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交價(jià)走勢
近期市場整體分為兩個階段
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表認(rèn)為，從2015年四季度到今年二季度，全國樓市總體可以分為兩個階段。
第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱，量價(jià)齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價(jià)穩(wěn)步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。
第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量逐步下降，房價(jià)漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價(jià)齊漲，出現(xiàn)了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進(jìn)一步加大。
2016年下半年或?qū)⒔禍?/strong>
2016年1-6月重點(diǎn)城市二手房新增房客比走勢
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫
胡景暉表示，由于前期的市場高溫提前透支了大量需求，市場的后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有的各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房價(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。
而在外溢需求，以及補(bǔ)漲的趨勢推動下，如果不針對樓市過熱的二線城市出臺政策，那么已經(jīng)過熱的二線城市的樓市還將繼續(xù)瘋狂，引發(fā)更多潛在風(fēng)險(xiǎn)。
在現(xiàn)有普惠制的政策基調(diào)下，三四線城市去庫存的難題恐仍將不能得到有效解決，庫存壓力或進(jìn)一步加大。
普惠制政策不利于三四線城市去化，樓市需因城施策
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心研究表明，自2014年930政策實(shí)施以來，一二線城市新房庫存下降明顯，但三四線城市的庫存壓力不降反增。
930政策以來城市庫存去化情況
城市庫存的去化周期
胡景暉表示，從市場的實(shí)際反應(yīng)來看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對“去庫存”起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。
2016年城市庫存與人口比
胡景暉認(rèn)為，三四線城市本身對人口吸引較弱，因此在普惠的利好政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會造成城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加不平衡，未來政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對待。
胡景暉認(rèn)為，為解決目前樓市嚴(yán)重的去庫存不均衡的問題，未來的樓市政策應(yīng)當(dāng)從以下方面著力。
1.摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實(shí)行的這種全國普惠制的降息減稅的貨幣和稅收政策，會讓不均衡的情況更加不均衡。
2.因城施策區(qū)域政策差別化。一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持政策平穩(wěn)；二線城市可以針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策；三四線城市則需要加大去庫存力度。
3.三四線城市吸引人口流入。應(yīng)盡快推進(jìn)三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，完善教育、醫(yī)療等公共資源配套，用優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和公共資源配套吸引人口流入，真正實(shí)現(xiàn)去庫存。
4.著力解決夾心層住宅需求。“市場的歸市場，保障的歸保障”也存在嚴(yán)重問題，地王使得市場豪宅化，有能力支付高端豪宅的購房需求不超15%，政府能力范圍內(nèi)保障房能覆蓋的需求也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都夠不上，需要著重解決。
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