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中國(guó)樓市已經(jīng)分化相當(dāng)嚴(yán)重，儼然冰火兩重天。

中國(guó)房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)非常有趣的景象，一面是一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市地王群魔亂舞，一面是三四線(xiàn)城市的高庫(kù)存壓境。而無(wú)論是哪種情況，似乎都面臨著難以預(yù)料的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

我們都知道三四線(xiàn)城市去庫(kù)存效果不甚理想，但你真能想象得到有多么不理想嗎？

小編和大家一樣，最近聽(tīng)到一個(gè)城市曝光度相當(dāng)高，那就是“江西”。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到，一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸。其中，相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出，通過(guò)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè)，最終流轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去。高庫(kù)存之下，一些商業(yè)銀行也被綁架。

熱錢(qián)名義上是投實(shí)業(yè)，可最終流到房地產(chǎn)行業(yè)，這不僅僅是騙貸那么簡(jiǎn)單了，以前“挪用公款”尚可抱有僥幸心理，或有翻身那一天，賺到錢(qián)神不知鬼不覺(jué)再把窟窿補(bǔ)上，如今可不比從前，錢(qián)投到房地產(chǎn)上就是一個(gè)無(wú)底洞，就像雪球一樣，債務(wù)越滾越大。

雖然通過(guò)農(nóng)民去庫(kù)存以及租房新政等一切能想到的辦法來(lái)消化庫(kù)存，但是庫(kù)存量似乎不斷在增加，而需求卻沒(méi)有明顯跟上來(lái)。

房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，并沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)商清醒，他們還在抱有救世主降臨的幻想，銀行信貸寬松是相對(duì)而言，對(duì)于一些中小房企來(lái)說(shuō)永遠(yuǎn)是嚴(yán)格的，特別是在這關(guān)鍵時(shí)期，銀行也是有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的。于是，開(kāi)發(fā)商不得不走邪路，這樣讓以發(fā)放高息借貸為生的小額貸款公司和民間高利貸火起來(lái)，但表面聽(tīng)起來(lái)有救了，其實(shí)大家都身陷泥潭。

某開(kāi)發(fā)商老板40多億的欠款，實(shí)際借的錢(qián)才19個(gè)億，其余都是歷年攢下的利息。其實(shí)該樓盤(pán)兩年前就已蓋好，老板捂著不賣(mài)，表面上看，老板似乎是貪心，想賺得更多，而事實(shí)是，當(dāng)時(shí)老板就已經(jīng)資不抵債了，即使是當(dāng)時(shí)以市價(jià)賣(mài)掉，老板也已無(wú)法清償欠款。站在老板的角度，與其馬上坐牢，不如把樓盤(pán)捂在手上，反正認(rèn)為房地產(chǎn)蒸蒸日上，手上有個(gè)樓盤(pán)就有故事講，就能融到錢(qián)，萬(wàn)一將來(lái)樓市暴漲，他就把故事講圓了：償清所有的債務(wù)，還能賺一筆。只可惜，現(xiàn)實(shí)很殘酷：房?jī)r(jià)漲幅已跑不過(guò)利率漲幅，只有崩盤(pán)一條路。

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融不到資是可憐的，融到資市場(chǎng)不景氣是可悲的，融到資還不起是可怕的，如今的很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入了死循環(huán)，跟一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商拿地是一個(gè)心理，不借是死，借了也是死，但還有一線(xiàn)生機(jī)，于是在三四線(xiàn)城市很多地方就在上演著“高利貸”的新死法。

這還不算完，老業(yè)主們又開(kāi)始找上門(mén)來(lái)了。

4月中旬，在宜春市政府大樓前，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪(fǎng)。他們之前買(mǎi)下的商鋪，如今租不出去，要求退還給開(kāi)發(fā)商。宜春領(lǐng)導(dǎo)鄒進(jìn)勇說(shuō)，投資都有風(fēng)險(xiǎn)，這不完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商沒(méi)能把項(xiàng)目做起來(lái)的確是個(gè)問(wèn)題。當(dāng)下，在一些三四線(xiàn)城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問(wèn)題頻發(fā)，地方也因此面臨新的壓力。

這還只是全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的冰山一角。

而這一切銀行早就預(yù)料到了。一些三四線(xiàn)城市樓盤(pán)雖然已經(jīng)建好，但銀行突然不放貸，聲稱(chēng)缺錢(qián)，這是真心話(huà)嗎？不是，實(shí)際上是在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估中感覺(jué)到了涼風(fēng)嗖嗖，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期變了。

但是銀行不放貸，日子也好過(guò)不到哪兒去，如今，開(kāi)發(fā)商、建筑商、農(nóng)民工、購(gòu)房者、銀行、地方已經(jīng)全被綁架，牢牢地捆在一起，但不能總是抱有一種魚(yú)死網(wǎng)破，我活不成大家都活不了的畸形心態(tài)。特別是各地方在去庫(kù)存思路上應(yīng)該有所調(diào)整，認(rèn)清去庫(kù)存的真正要義，不能再以短視眼光做事，人民日?qǐng)?bào)也說(shuō)道，去庫(kù)存，不是在找“接盤(pán)俠”。

所以，對(duì)于三四線(xiàn)城市的庫(kù)存，已經(jīng)不是市場(chǎng)問(wèn)題那么簡(jiǎn)單，也不是單純靠漲價(jià)降價(jià)來(lái)完成的。而更多要從需求者角度考慮，政策制定上不能總是想把東西“賣(mài)”出去，而是要看看需求者是不是需要，如果需要，該怎樣去配給。否則，一拖再拖，拖死的是開(kāi)發(fā)商，拖累的是房地產(chǎn)行業(yè)，崩盤(pán)不是不可能。