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存量房交易變化既是市場(chǎng)交易意愿反映，也是住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性重要指標(biāo)。2016年6月，北京市存量房交易總套數(shù)環(huán)比大幅下降42.6%，創(chuàng)下自2015年4月以來新低，表明熱點(diǎn)城市泛豪宅化對(duì)購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況的過度偏離，已經(jīng)明顯抑制交易意愿，大大降低了住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性，值得高度警惕。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)分析，北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)與存量房交易變化存在明顯相關(guān)性。2014年12月至2016年6月期間，北京市月度同比住宅價(jià)格指數(shù)與月度存量房交易總套數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.5042，與新建商品房交易總套數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.4253，前者顯著大于后者。根本原因在于，基于存量房交易的住宅置換鏈條支撐著北京市房?jī)r(jià)高位上漲。伴隨著北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位大幅上漲，住宅交易總價(jià)已經(jīng)明顯超出普通家庭現(xiàn)金支付能力。為數(shù)不少的上市公司2015年全年利潤(rùn)買不起北京、上海、深圳的一套價(jià)值千萬的房產(chǎn)。據(jù)房地產(chǎn)中介反映，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交多以住宅置換為主，即出售舊房后再購(gòu)置居住條件相對(duì)舒適的房產(chǎn)，差價(jià)通過個(gè)人住房貸款來解決。2016年前5個(gè)月，北京市個(gè)人住房貸款增加902.5億元，同比多增491.2億元。個(gè)人住房貸款與存量房交易總套數(shù)運(yùn)行方向總體一致。

在“地王”高溢價(jià)率和各路資金熱烈追捧下，北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市已經(jīng)出現(xiàn)全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新“地王”，折合樓板價(jià)近4萬元每平方米，未來保本售價(jià)或超6.5萬元每平方米。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，高品質(zhì)資產(chǎn)供應(yīng)不足，導(dǎo)致社會(huì)各路資金加大對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的追捧，銀行表內(nèi)貸款、表外委托貸款、信托貸款以及債券融資、股票定向增發(fā)等等，大量投向房地產(chǎn)業(yè)，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，反過來又加劇了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，引發(fā)資金進(jìn)一步聚集。

但熱點(diǎn)城市泛豪宅化對(duì)購(gòu)房群體經(jīng)濟(jì)條件的背離加劇，可能會(huì)使住宅置換交易鏈條繃緊到極限，導(dǎo)致存量住房交易大幅萎縮和住宅不動(dòng)產(chǎn)交易便利度急劇下降。應(yīng)該看到，本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短期大幅上漲過程中，城鎮(zhèn)居民收入、平均工資均未出現(xiàn)高于房?jī)r(jià)漲幅的明顯增長(zhǎng)，絕對(duì)水平與房?jī)r(jià)偏離度正在加劇。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不到5萬元，城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為111390元，城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為58689元。照普通家庭收支和貸款狀況大體估算，最多也只能支撐250萬元上下的貸款，這意味著位于住宅置換鏈條最底端且完全依靠個(gè)人住房貸款的購(gòu)房家庭，其房貸支付能力某種程度上將決定熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)所能上漲的極限。雖然貸款利率和貸款條件浮動(dòng)，可能會(huì)改善這部分人群的支付能力，但實(shí)際上并不顯著。

最近一段時(shí)間接連出現(xiàn)的“地王”豪門爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的同時(shí)，實(shí)際上也繃緊了住宅置換鏈條，顯著增加中低收入人群的購(gòu)房壓力。因此，未來一段時(shí)間熱點(diǎn)城市出現(xiàn)存量住房交易萎縮似乎不可避免，而住宅不動(dòng)產(chǎn)交易便利性也將顯著下降。