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2016年上半年，在樓市回暖、房企非理性購地的推動(dòng)下，土地市場再度創(chuàng)造歷史，而造就這個(gè)結(jié)果的原因則是利好政策催熱市場，寬松政策帶來低廉的融資成本。正因如此，房企大量融資，負(fù)債率大幅升高。業(yè)內(nèi)人士表示，在此背景下，應(yīng)警惕土地價(jià)格推高房價(jià)帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，今年以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過4500億元。其中5月，A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%。值得注意的是，在發(fā)債規(guī)模上漲的同時(shí)，發(fā)債成本也在上調(diào)。其中A股市場上市房企公司債的票面平均利率為6.16%，相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

“觀察今年1-5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升的態(tài)勢，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

“對(duì)發(fā)債兇猛房企來說，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)A股上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以看出5月發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對(duì)房企大規(guī)模融資等持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時(shí)也暗示了房企直接融資成本有上升趨勢。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

而在加大發(fā)債力度的背景下，房企負(fù)債率大幅上升。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評(píng)研究報(bào)告》顯示，房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項(xiàng)指標(biāo)卻繼續(xù)下滑，處于從2009年以來的最低點(diǎn)。同時(shí)，房企凈負(fù)債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長寧高偉看來，房企這種“先占坑”的行為可以視為是用時(shí)間換空間，而解套的機(jī)會(huì)就在于房價(jià)繼續(xù)上漲，間接則造成企業(yè)負(fù)債率居高不下。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，全國在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)慌。

的確，對(duì)于房企來說購地已到非理性地步。截至日前，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。

張大偉表示，從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬，按照基本成本測算，銷售價(jià)格需要在6萬左右。而目前北京的房價(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。而如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億，224億的銷售額，目前來看，只相當(dāng)于一年的資金成本，醞釀巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

中金研究中心表示，預(yù)計(jì)2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加，迎來供過于求狀態(tài)。同時(shí)警惕因宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，流動(dòng)性回收超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。