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目前，樓市復(fù)蘇有從一線城市擴(kuò)散到二線城市的跡象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存較大，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。樓市已步入存量房時(shí)代的“下半場(chǎng)”。實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控的底線，政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。

回暖：一線“去燥”二線“升溫”

整體上，由于房?jī)r(jià)較高，且一季度漲幅較快，在滬深政策進(jìn)一步收緊的影響下，一線城市樓市正逐步“去燥”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”，4月北上廣深不再領(lǐng)漲，漲幅前十個(gè)城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊、惠州等。銷量方面，深圳、上海由于樓市調(diào)控政策出臺(tái)而成交回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，從新政前后的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，上海和深圳兩個(gè)城市的政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，成交量萎縮明顯，價(jià)格略有小幅下調(diào)?？傮w上看，后續(xù)此類政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。未來(lái)政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于，積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式，對(duì)相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類型進(jìn)行差別化的市場(chǎng)調(diào)控。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，4月份二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，二線城市已成為復(fù)蘇主力。從長(zhǎng)周期來(lái)看，我國(guó)銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開(kāi)始，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上?；谝欢€城市良好的基本面，金融機(jī)構(gòu)將在一二線城市加杠桿，促進(jìn)這些區(qū)域市場(chǎng)基本面持續(xù)上行。

庫(kù)存：總量龐大去化各異

今年前四個(gè)月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻(xiàn)拉動(dòng)，三四線城市則基本沒(méi)有反彈，這折射了中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。

總量上，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存依然較大，去庫(kù)存仍是主題。中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存可以劃分為“已出讓未開(kāi)工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設(shè)測(cè)算，在2015年底，全國(guó)純住宅(不含農(nóng)村房屋，不含小產(chǎn)權(quán)房)的庫(kù)存有59.1億平方米，全部房屋的庫(kù)存有100.9億平方米。2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅廣義庫(kù)存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫(kù)存去化周期為7.9年。

中信證券認(rèn)為，庫(kù)存量龐大仍是行業(yè)的主要問(wèn)題，特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過(guò)剩。過(guò)去十年來(lái)，商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中，商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營(yíng)建商業(yè)綜合體，建造大量的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和酒店，商業(yè)地產(chǎn)的供給過(guò)剩程度遠(yuǎn)超住宅。

由于需求不同，各地樓市庫(kù)存“去化”也不同。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京目前約有6.66萬(wàn)套商品住宅庫(kù)存的去化周期為8個(gè)月，已接近8-10個(gè)月合理去化周期的水平。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明說(shuō)，目前北京樓市出清周期保持在9到10個(gè)月左右的相對(duì)合理水平，出清周期持續(xù)降低。但三四線城市庫(kù)存壓力較大，截至2016年3月出清周期已上升至31個(gè)月左右。

諾亞研究認(rèn)為，成交方面，預(yù)計(jì)2016年整體成交量不及2015年，但優(yōu)于2014年。其中，一線城市及部分庫(kù)存壓力較小的二線城市去化壓力下降，而庫(kù)存高企的三四線城市供過(guò)于求的局面年內(nèi)難以改善。成交價(jià)格方面，各線樓市價(jià)格分化將進(jìn)一步加劇，去化壓力大的三四線城市房?jī)r(jià)面臨下行壓力，而價(jià)格飆升的一二線城市瘋狂一段時(shí)間之后將重回理性。

調(diào)控：因城施策盼軟著陸

近期高層強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

諾亞研究認(rèn)為，去庫(kù)存仍是2016年政策調(diào)整重點(diǎn)，強(qiáng)化“分類調(diào)控”、“因城施政”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律，整體行業(yè)政策仍保持寬松態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，從3月底以來(lái)各地調(diào)控政策來(lái)看，差異化調(diào)控相當(dāng)明顯。比如，廊坊、惠州等地緊急出臺(tái)限購(gòu)、提高首付比例、規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為等政策；南京、蘇州等地也出臺(tái)限價(jià)政策，平抑房?jī)r(jià)漲幅；吉林、長(zhǎng)沙等地通過(guò)提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放，鼓勵(lì)庫(kù)存去化。這些政策的效果也開(kāi)始顯現(xiàn)，例如，燕郊樓市“五一”前已開(kāi)始“冷凍”。

某大型開(kāi)發(fā)商副總裁認(rèn)為，接下來(lái)市場(chǎng)不太可能保持3月這么高的成交數(shù)據(jù)，但總體上今年還是一個(gè)“大年”。在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)并未“泡沫化”，仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標(biāo)桿，這類城市房?jī)r(jià)取決于經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量、該城市住房供應(yīng)能力等。目前，北京、上海的房?jī)r(jià)略低于紐約，在供應(yīng)上也弱于紐約。

還有一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能類似2013年的情況，“量縮價(jià)漲”或“量縮價(jià)平”，房?jī)r(jià)真正回落或許要到2017年以后。但中國(guó)城鎮(zhèn)化空間依然較大，對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的基本面支撐也會(huì)更充足。即便不考慮政府扶持因素，在足夠的需求支持下，房?jī)r(jià)下跌也只是周期性下跌，而不會(huì)是泡沫破滅。

業(yè)內(nèi)人士建議，要實(shí)現(xiàn)軟著陸有待行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。這包括完善住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)監(jiān)管平臺(tái)；完善住房保障體系，分類調(diào)控；基于行業(yè)規(guī)模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產(chǎn)權(quán)等制度性探索。