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招商蛇口董秘劉寧回應(yīng)，一場資產(chǎn)并購的成功需要天時地利人和等條件，目前招商蛇口并沒有和中糧整合。”

觀點地產(chǎn)網(wǎng)周末接連發(fā)生的兩個事件，讓招商蛇口一下子成為新聞主角。

近日有媒體引述接近中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步剝離，接盤方很可能是招商蛇口。目前中糧旗下兩家上市公司在北京、深圳、成都、南京等城市均擁有豐富的住宅、工業(yè)以及商業(yè)土儲，而這些一二線資源正是招商蛇口看中的資產(chǎn)。

招商蛇口5月8日下午發(fā)布公告披露，公司副總經(jīng)理兼華北區(qū)董事長孟才、公司副總經(jīng)理兼華東區(qū)域總經(jīng)理王晞，因個人原因辭去職務(wù)。

此前資料顯示，孟才以激進拿地著稱，離職前兩日，招商蛇口剛在北京斥資61億元斬獲兩宗地，且地塊可售部分樓面價均超過周邊在售房價。

而目前在經(jīng)歷資產(chǎn)重組后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價值轉(zhuǎn)性及容積率調(diào)整遲遲未有明確時間表等影響，股價較上市之初已折讓31.74%。在“千億規(guī)模、百億利潤”的口號下，提高地產(chǎn)規(guī)模擴張的速度，成了招商蛇口短期內(nèi)緩解資本界壓力的可選擇途徑之一。

一方面是中糧集團剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)傳聞中釋放的再次整合做大信號，一方面則是由于孟才等職業(yè)經(jīng)理人離職所帶來的激進拿地之憂，招商蛇口在這截然不同的事件中面臨千億規(guī)模擴張不能承受之重。

不過，招商蛇口董秘劉寧就對觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，中糧的資產(chǎn)確實不錯，但一場資產(chǎn)并購的成功需要“天時地利人和”等條件。“可以很負責(zé)地說，目前招商蛇口并沒有和中糧整合。”

華北、華東區(qū)域人事變動

在回顧孟才、王晞的過往時，招商蛇口形容他們“勤勉敬業(yè)”，并為公司的發(fā)展做出了“突出貢獻”。市場人士也以“重臣”形容孟、王兩人。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，孟達歷任南山開發(fā)公司（招商局控股公司）房地產(chǎn)部副經(jīng)理、經(jīng)理；深圳市南山開發(fā)實業(yè)公司總經(jīng)理；深圳招商地產(chǎn)(000024,股吧)及招商蛇口副總經(jīng)理；香港信和集團聯(lián)席董事；香港嘉里建設(shè)執(zhí)行董事等。

2003年，孟才升任招商地產(chǎn)副總經(jīng)理，主管發(fā)展和產(chǎn)品中心。此后經(jīng)歷兩次跳槽后，他于2010年底重新回歸招商地產(chǎn)任副總裁，并分管華北區(qū)，主抓拿地和產(chǎn)品設(shè)計。

孟才在招商內(nèi)部被視為“拿地干將”，以激進、進取著稱。在他回歸后，招商地產(chǎn)的布局城市從十幾個擴大至逾30個。其中在華北地區(qū)，招商地產(chǎn)于2012年迅速聯(lián)合華潤、九龍倉及平安聯(lián)合在北京拿地，結(jié)束多年未在此擴張的尷尬。2015年1月初，招商聯(lián)合體以87億元再度入手北京豐臺區(qū)兩宗地塊。

今年5月5日下午15點，北京時隔68天再次出讓3宗地塊，包括招商、碧桂園、華潤、萬科等知名房企悉數(shù)登場，孟才更是從外地親自飛回北京督戰(zhàn)。最終，招商聯(lián)合體以62億元獲得昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩宗宅地，估算樓面價分別為3.38萬元/平方米、3.53萬元/平方米，高于周邊在售房價。

王晞此前則擔(dān)任招商蛇口副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理。根據(jù)招商蛇口年報，2015年，王晞帶領(lǐng)的華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入155.40億元，同比增長130.79%，是公司貢獻最高的區(qū)域；但期內(nèi)毛利率卻僅為16.61%，低于華北、華南及深圳區(qū)域。

同時，南京招商計劃從2014-2018年，穩(wěn)居南京房地產(chǎn)前三甲。為了實現(xiàn)該目標，在3月18日南京的土拍現(xiàn)場，招商蛇口先后與融創(chuàng)、保利、K2和中垠過招，最后以總價48.2億元攬下鼓樓G01地塊，樓面價29899元/平方米刷新中海去年創(chuàng)下的地王紀錄。

對于孟才、王晞的突然離職，市場分析認為，這或許與職業(yè)經(jīng)理人在央企內(nèi)部面臨的“天花板”有關(guān)。此前接近招商蛇口的人士也對觀點地產(chǎn)新媒體坦承，作為央企，公司內(nèi)部的職位屬“一個蘿卜一個坑”，這也導(dǎo)致了部分人才流失。

市場分析續(xù)指，招商蛇口近年來提出的躋身一線房企行列、千億規(guī)模等口號，某種程度上對公司發(fā)展提出了更高的要求。在這種情況下，激進拿地成了規(guī)模擴張的主要途徑之一，各區(qū)域負責(zé)人也肩負了一定的壓力，離職或許與此有聯(lián)系。

不過，招商蛇口董秘劉寧在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時回應(yīng)稱，孟才等人大概在去年底已提出辭職事宜，公司內(nèi)部也已安排好新的接任者，只不過目前還未正式公布。“招商蛇口的人才梯隊完備，孟才、王晞的辭任不會影響公司正常的經(jīng)營管理。”

據(jù)最新市場消息稱，南京招商總經(jīng)理蔣鐵峰近期已升任招商蛇口華東區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理，并主持工作。

整合傳言下的千億規(guī)模

對于外界近日盛傳招商蛇口將接盤中糧集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)一事，劉寧則對觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，目前已聽聞市場傳言，但這并不屬實。

按照援引自中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正在考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步剝離，目前正和招商蛇口商談，最終結(jié)果仍未確定。最可能的情況是，此次整合或從中糧旗下地產(chǎn)項目開始，大悅城部分放在最后。

從資產(chǎn)情況看，中糧集團旗下有中糧地產(chǎn)(000031,股吧)、大悅城兩大上市平臺。其中中糧地產(chǎn)2015年累計持有的項目計容建筑面積823.65萬平方米，分別位于北京、深圳、成都、南京等一二線城市；大悅城有近20個商業(yè)物業(yè)項目，包括綜合體、酒店、綜合旅游等。

對于中糧及招商的整合，中信建投分析師陳慎對觀點地產(chǎn)新媒體認為，從央企整合的角度而言，這的確存在可能性。“招商蛇口不僅可以從招商局獲取資源，還可以從其它央企手中獲取資源，畢竟它擁有較為豐富的運作能力。”

不過，劉寧對此卻給出了不同的答復(fù)。她對觀點地產(chǎn)新媒體表示并不知悉高層是否有和中糧集團洽談（接盤），但作為上市公司若要進行資產(chǎn)并購，需要對標的資產(chǎn)進行嚴格的審核。

劉寧續(xù)稱，中糧集團擁有不錯的地產(chǎn)資源，即便如此，一宗并購生意的成功也需要“天時地利人和”，而“目前招商蛇口并沒有和中糧集團進行資源整合。”

這足以反映出外界對招商蛇口規(guī)模擴張的關(guān)注程度。過去多年以來，招商地產(chǎn)作為招商局集團地產(chǎn)板塊唯一的上市平臺，在規(guī)模和地位上仍處于第二梯隊。在2015年重組的草案中，招商蛇口指，原有的招商地產(chǎn)“與集團對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標定位不符”。

加上深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)亟待開發(fā)的背景，一系列因素推動了招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)并重新上市。在合并后，招商蛇口截至2015年底合計在手的土儲規(guī)模超過2800萬平方米，號稱“土地資源評估價值8900億元”。

其中僅2015年，招商蛇口在拿地擴張方面已表現(xiàn)出與過去數(shù)年截然不同的積極態(tài)度，拿地金額接近400億元，約占全年銷售額（575.80億元）比重的65%以上。

進入2016年一季度，招商蛇口實現(xiàn)銷售額132億元，同比增長87%，占全年目標650億元的20%，主要得益于一二線城市充裕的貨值。期內(nèi)拿地趨于平穩(wěn)，單季度僅在江蘇和廣西核心城市獲取三宗地塊；拿地總額達60.7億元，占銷售額比重46%。

相比于高成本的市場化拿地，資本界最關(guān)心的仍是：招商蛇口位于深圳前海和蛇口的土地資源儲備，將給這家新公司帶來多大的規(guī)模效應(yīng)？

通過資產(chǎn)整合，招商蛇口已獲得太子灣、蛇口及前海土地資源約536萬平方米，其中已辦理或正在辦理使用權(quán)證的土地面積僅211萬方，且主要集中在前海的工業(yè)用地。在深圳市場商住用地供需極度失衡的情況下，這些存量資源被認為是公司“釋放空間進一步超市場預(yù)期的所在”。

與此同時，招商局集團已完成對中外運的整合?？紤]到中外運旗下?lián)碛写罅课锪饔玫?，招商蛇口也將受益于集團地產(chǎn)進一步整合。中信建投認為，這將是“成熟一批注入一批”的模式。

不過，另有分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，前海、蛇口等區(qū)域土地未來存在土地轉(zhuǎn)性（工改商，工改住等），以及容積率調(diào)整的可能性，目前招商蛇口在這方面卻推進緩慢，這導(dǎo)致了公司的投資價值被進一步埋沒。

截至5月6日，招商蛇口跌2.20%，收盤14.24元，較去年底上市縮水31.74%；目前市盈率23.21，市凈率2.37。

在此前3月底的網(wǎng)上業(yè)績上，從招商物流調(diào)任招商蛇口總經(jīng)理的許永軍無奈地表示，自己來公司三個月，被問的很多的一個問題就是股價。而談及解決方案時，他的主旨是“提高經(jīng)營業(yè)績”。

就業(yè)績分布而言，盡管招商蛇口明確將社區(qū)運營、園區(qū)運營、郵輪運營三大板塊列為未來的發(fā)展方向，但以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為核心的社區(qū)運營仍是最重要部分。在去年業(yè)績中，社區(qū)運營總收入總營業(yè)收入492.22億元的85.18%（2014年占90.29%）。

正因如此，尋求更多的非市場化拿地，也成為招商蛇口擴張之路上的理想選擇之一。如若中糧集團整合屬實，旗下中糧地產(chǎn)位于深圳的項目或許是招商蛇口最為看重的資產(chǎn)。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，中糧地產(chǎn)在深圳寶安區(qū)有多個城市更新項目，涉及物業(yè)建筑面積約115萬平方米，涉及新安、福永等片區(qū)。僅按其中48萬平方米可售物業(yè)面積，及寶安目前4.8萬元/平方米均價推算，該部分物業(yè)的貨值便達230億元。

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