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即使白送給你北京上海核心區(qū)的老房子，你都未必住的起。所以，這是第一張倒下的多米諾骨牌，至少讓花了大價(jià)錢買房的人感覺到了如鯁在喉。

樓市崩盤的第一張骨牌倒下了

近日，有消息說，溫州又出大事了。讓購房者最頭疼的問題終于開始了，溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。

其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限二十年到期。這樣的土地在溫州還不少，據(jù)說在鹿城區(qū)內(nèi)即有600套房子受此影響。那么如果放大到全國，還不知道有多少房子面臨同樣的問題。不知道您聽明白沒有，續(xù)交土地出讓金，是要按土地市價(jià)的三分之一出價(jià)。而一套房子里面，近乎6-7成都是土地價(jià)格。那么算下來你要續(xù)交土地費(fèi)用，不得不再拿出上百萬元。

所以，問題一下子變得棘手了，我之前一直說到的問題終于出現(xiàn)了，持有房子不在變得零成本。對(duì)于那些囤房的炒房客來說，這層窗戶紙一旦被捅破。房?jī)r(jià)將被計(jì)入土地的折舊范疇，購房人一旦開始查看土地證，并按70年開始折舊計(jì)算。那么他手上的房子將很難再升值。

有人可能覺得，70年的土地使用權(quán)，看起來好遙遠(yuǎn)。我的房子是90年代后才買的，算下來才不到30年，后面還有40年呢。但您可能算錯(cuò)了。因?yàn)橥恋厥欠竦狡诓皇前凑辗孔拥慕ǔ赡甏愕模峭恋爻鲎尩臅r(shí)間算的。您的房子土地出讓很可能是80年代，那么也就是說可能已經(jīng)40年了，特別是2000年以后，房?jī)r(jià)開始持續(xù)上漲，有些開發(fā)商開始了囤地，從政府那里拍出來一個(gè)地塊，然后不開發(fā)放著，放幾年然后倒手一賣就賺了好多錢，很多開發(fā)商都這么干，用他們?cè)捳f這是一個(gè)無本的買賣，就是拍下來放著，然后專賣，根本不用開發(fā)。

買地永遠(yuǎn)漲，而且比蓋房子的收益更大。有些地一放就是10年，甚至?xí)r間更長。你看到的是新房，但其實(shí)土地指不定放了多少年了。房子的產(chǎn)權(quán)是你的，但土地的產(chǎn)權(quán)是國家的，到期之后，你一直住著國家不管你，只要你去過戶，只要你交易，只要你抵押，只要你繼承，對(duì)不起先把土地的錢交了，否則告訴你都辦不了。

這就是一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，你以為房子是你的，其實(shí)你是一個(gè)長租客而已。你以為花了2代人的積蓄買了房子，是一筆資產(chǎn)可以子子孫孫傳下去，但其實(shí)每到70年都要交一次土地出讓金，而且還不是按原來的價(jià)格繳納，是要按現(xiàn)在土地的評(píng)估價(jià)格。也就是說只要房子永遠(yuǎn)漲價(jià)，土地永遠(yuǎn)漲價(jià)，有房子的這幫人差不多都要交當(dāng)時(shí)市價(jià)的3成，也就是說你當(dāng)時(shí)買的早，可能一套房子買的時(shí)候才20萬，但幾十年過去了，老房子的位置很多都在市中心已經(jīng)漲到了300萬，你要補(bǔ)交的土地出讓金就高達(dá)100萬。比買房的錢還貴。

但是在深圳也發(fā)生過類似的情況，看起來沒有溫州那么慘，據(jù)說一套700多萬的房子，續(xù)租土地只是多交了幾萬塊錢，那么問題出在哪呢，第一深圳給這套700多萬的房子評(píng)估價(jià)只有一半，第二小區(qū)業(yè)主只是延期20年，相當(dāng)于只延期了三分之一。所以悲劇沒有發(fā)生，不過其實(shí)你要還原回來，評(píng)估700萬，那么就要多交一倍，交滿70年，要多交3.5倍，那么幾萬塊錢，一下就漲到了70萬。也是房?jī)r(jià)的十分之一了。

所以，土地出讓金該怎么補(bǔ)，取決于地方政府給你的房子估價(jià)，他很窮，就會(huì)覺得地是唯一收入，會(huì)給你的房評(píng)估很貴，那么你就要交很多錢，如果他覺得過意不去，也不指著這點(diǎn)錢，就會(huì)評(píng)估的時(shí)候手下留情，你就會(huì)省點(diǎn)錢。但錢是怎么都要交的。

還得說個(gè)更真相的事情，那就是你想把房子子子孫孫傳下去，還是想太多了，按照現(xiàn)在的建屋質(zhì)量，頂多頂多就只能按照30年折舊，換句話說30年的老房子如果不是因?yàn)閷W(xué)區(qū)，地段或者其他什么別的福利，很難賣上價(jià)了。再有土地出讓金這么一鬧，估計(jì)更多人會(huì)注意這個(gè)細(xì)節(jié)。換句話說即使白送給你北京上海核心區(qū)的老房子，你都未必住的起。

所以，這是第一張倒下的多米諾骨牌，至少讓花了大價(jià)錢買房的人感覺到了如鯁在喉。

樓市：最大的懸劍轟然落下！

那么，“溫州土地續(xù)約事件”是怎樣產(chǎn)生的，法律上又是怎樣規(guī)定的呢？讓我們簡(jiǎn)單回顧一下。

在中國數(shù)千年歷史上，多數(shù)時(shí)候都實(shí)行的是土地私有制。所以，不動(dòng)產(chǎn)問題比較簡(jiǎn)單，如果有糾紛也主要發(fā)生在私人之間。1949年之后，土地、房屋的產(chǎn)權(quán)全部收歸國有、集體所有。于是，產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生了重大變化。

上世紀(jì)九十年代開始，國家決定啟動(dòng)商業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)，但城鎮(zhèn)建設(shè)用地國有化的性質(zhì)沒有改變。于是，土地使用權(quán)就出現(xiàn)了劃撥、出讓兩種轉(zhuǎn)讓方式。政府、軍隊(duì)、公用事業(yè)等用地屬于劃撥，沒有使用年限；而居民、企業(yè)獲得土地的方式為出讓，有使用年限。

早期的商品房開發(fā)中，在70年年限之內(nèi)，各地出現(xiàn)了多種處理方式。比如此次溫州到期的房子，開發(fā)商為了節(jié)省成本就選擇了20年的土地使用年限。在其他城市，還有30年、40年、50年等多種“版本”的商品房出現(xiàn)。這些房子，將陸續(xù)面臨土地到期的問題。

2007年3月修訂通過，2007年10月起實(shí)施的《物權(quán)法》，關(guān)于房屋和土地有以下規(guī)定：

第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

也就是說，房屋的所有權(quán)是永遠(yuǎn)歸業(yè)主所有的，而房屋下面的土地是國家的，存在使用期限問題。如果是住宅，將獲得優(yōu)先保護(hù)，可以自動(dòng)續(xù)期。如果是非住宅，則存在多種可能。

對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”，一般的理解是：國家必須給續(xù)，不用去辦理，只用象征性交費(fèi)。

但2007年8月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》又規(guī)定：

第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

于是，同樣在2007年公布的兩部法律，在條文理解上存在某種沖突。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于土地到期的規(guī)定，顯然不是“自動(dòng)續(xù)期”，需要房屋業(yè)主提前一年申請(qǐng)，如果不申請(qǐng)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

但問題來了，房屋是不能搬動(dòng)的。房屋的產(chǎn)權(quán)是永遠(yuǎn)歸屬私人所有的，國家即便收回了土地使用權(quán)又能如何？因此，有法律學(xué)者認(rèn)為，鑒于《物權(quán)法》是更基本的法律，其地位明顯高于《城市房地產(chǎn)管理法》，所以可以這樣理解：

你的房子土地使用權(quán)到期之后，如果房屋自用，則不用去辦理續(xù)期，國家也無法拆除你的房子。這時(shí)候，你房屋下的土地就近似于無償劃撥。但如果你要轉(zhuǎn)讓、繼承，或者抵押，就需要辦理土地續(xù)期，也就是要繳納新一輪土地使用費(fèi)了。

如果選擇補(bǔ)交地價(jià)，怎么計(jì)算呢？對(duì)于續(xù)期的土地，一般通過基準(zhǔn)地價(jià)來計(jì)算土地出讓金，也就是正常的市場(chǎng)價(jià)格。如果政府參照附近土地拍賣價(jià)格來推算，則一線城市的續(xù)約價(jià)格可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過溫州的“占房?jī)r(jià)的三分之一”，弄不好會(huì)“占房?jī)r(jià)的一半以上”。

比如北京市中心一套價(jià)值2000萬元的房屋土地到期，續(xù)約價(jià)格如果參照市場(chǎng)價(jià)，也許要繳納1000萬的費(fèi)用。這是非常令人恐怖的事情。它不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了大家的預(yù)期，也超越了大家的承受能力，成為樓市頭頂上的一把懸劍。

據(jù)報(bào)道，目前溫州官方對(duì)這一問題的表態(tài)是：一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)，地方政府突破不了，到目前為止還沒有收到很明確的答復(fù)；二是在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會(huì)組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類問題；三是對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，我們隨時(shí)歡迎，并給予優(yōu)先辦理。

也就是說，問題可能存在某種轉(zhuǎn)機(jī)。對(duì)此，財(cái)經(jīng)媒體人劉曉博的看法如下：

1、土地所有權(quán)、使用權(quán)的設(shè)定，對(duì)于國家來說，說到底無非是一個(gè)稅收問題。如果國家把產(chǎn)權(quán)賦予個(gè)人，則可以激活民間創(chuàng)造財(cái)富的熱情，而國家可以通過稅制設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)稅收。如果想通了這個(gè)問題，不妨先從城市建設(shè)用地入手，將房屋下面的土地所有權(quán)無償贈(zèng)與個(gè)人、企業(yè)。于是，所謂土地使用權(quán)到期問題也就不存在了。國家對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅，稅率根據(jù)政府實(shí)際開支調(diào)整。

2、若暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)上述設(shè)想，則應(yīng)該通過國家層面立法方式，盡快對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期問題的細(xì)節(jié)加以明確。否則，在樓市去庫存的關(guān)鍵時(shí)刻，“溫州事件”將嚴(yán)重打擊大家的購房熱情。

3、應(yīng)尊重2007年版《物權(quán)法》的規(guī)定，承認(rèn)“自動(dòng)續(xù)期”。也就說，如果到期的時(shí)候業(yè)主不主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)約，則國家默認(rèn)這套房子自用，不強(qiáng)拆，不強(qiáng)征收土地使用費(fèi)。如果業(yè)主希望出售、繼承或者抵押，這時(shí)候才需要補(bǔ)交地價(jià)。

4、對(duì)于主動(dòng)續(xù)約的房屋，土地使用費(fèi)的交費(fèi)方式盡量多元化，可以按年繳納，也可以一次性繳納。對(duì)于一次性繳納的，給予較大折扣。盡量藏富于民，而不是雁過拔毛。

所有的房東，都是國家的租戶

溫州最近發(fā)生了一件事，對(duì)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有標(biāo)志性意義。有些房子，下面的土地使用年限陸續(xù)到期。它告訴處于房地產(chǎn)盛宴中的人們，盛宴可能是一場(chǎng)夢(mèng)。

這場(chǎng)夢(mèng)就是，雖然你住在自己擁有房產(chǎn)證的房子里，但隨著房子下面的土地“到期”，即便你可以“賴在”里面，但可能不再擁有對(duì)這套房子的轉(zhuǎn)讓處置權(quán)，除非你交納一筆巨額的費(fèi)用，給房子下面的土地“續(xù)期”。

續(xù)期的費(fèi)用是多少呢？現(xiàn)在沒有具體的規(guī)定。據(jù)溫州日?qǐng)?bào)報(bào)道，一套交易價(jià)格不超100萬的房產(chǎn)，續(xù)期要繳納的土地出讓金動(dòng)房產(chǎn)交易價(jià)1/3到1/2。也就是說，你現(xiàn)在如果有一套市值100萬的房子，在土地到期后，為了繼續(xù)“完整擁有”這套房子，可能要交納30萬元到50萬元的土地出讓金。

牽出這個(gè)話題，是由于溫州有一批房子的土地使用年限20年的房子，從去年開始陸續(xù)到期，今年，這類房子逐漸增多。越來越多的溫州人，開始面對(duì)自己的房子一直在“租用”國家土地的現(xiàn)實(shí)。

溫州市市國土資源局土地利用管理處處長張少清說，“很多買房人可能沒有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來自于土地的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值被低估。”

張?zhí)庨L的這個(gè)說法，符合現(xiàn)行的中國土地政策，其潛臺(tái)詞就是，很多買房人沒有充分認(rèn)識(shí)到，自己所購買的房子只是“存放”在了國家的土地上。這個(gè)“存放”是有期限的，更直白地說，房主只是“帶著”自己的房子“租住”在國家的土地上。嚴(yán)格來說，在中國的土地上，除了國家，根本就不存在“房東”——大家都是租戶，國家的租戶。

這個(gè)道理大家難道不知道么？其實(shí)都知道，土地屬于國家，從小都知道。

在中國的農(nóng)村，實(shí)行的是“家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”——農(nóng)民只是承包國家的土地，或者說是租國家的地種糧食種菜。

在中國的城市，土地也屬于國家，市民的房屋只是建在了租用來的國家的土地上。開發(fā)商從政府那里購買的土地，其實(shí)購買的只是一定年限的使用權(quán)。這個(gè)年限，20年到70年不等。

一般而言，大家買賣房屋的時(shí)候，都不談這個(gè)年限的問題，集體無意識(shí)，心照不宣地忽略這個(gè)問題——這是人們面對(duì)“隱痛”的普遍手法：拿它沒辦法，便當(dāng)它不存在。

可是，溫州這批20年土地使用期限的房子已經(jīng)到期，對(duì)于自己是“國家的租戶”這個(gè)現(xiàn)實(shí)，繼續(xù)視而不見，繼續(xù)掩耳盜鈴，繼續(xù)自欺欺人，已經(jīng)不再可能。更多溫州以外的人，看到這個(gè)消息之后之所以震驚，是因?yàn)橐幌伦?ldquo;心有戚戚”——很多人會(huì)問自己，前些年買的二手房，土地年限是不是也所剩不多了……

溫州國土局的張?zhí)庨L說，國有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國國有建設(shè)用地管理的基本制度。“土地使用權(quán)70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開了10多年的二手車。”如此說來，那些高價(jià)在一線城市買二手房的人們，其實(shí)買的是一輛行將報(bào)廢的“房子”。

盡管張?zhí)庨L的說法符合法律符合政策，可很多“房東”還是無法接受自己其實(shí)是一個(gè)“租戶”的現(xiàn)實(shí)。但這就是現(xiàn)實(shí)，按照中國的土地政策，土地到期后如果不交費(fèi)續(xù)期而繼續(xù)占用，是可以被定性為“非法占用國家土地”的。

面對(duì)未來房屋土地將會(huì)密集到期的現(xiàn)實(shí)，有人提出國家應(yīng)該盡快出臺(tái)相應(yīng)的政策。否則，有可能給社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患——當(dāng)大量的“自以為房東”的人突然發(fā)現(xiàn)自己必須交納巨額的租金才能繼續(xù)“房東夢(mèng)”的時(shí)候，他們可能不堪面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，從而可能有“失去理智”。

可是，對(duì)于國家而言，這也是個(gè)難題，到底需要不需要交錢續(xù)期，如果必須交錢交錢的標(biāo)準(zhǔn)如何定？顯然，不交錢是不大可能的，那就意味著房主擁有了土地的永久使用權(quán)——可是土地明明是國家的嘛。對(duì)于房主來說，這不僅僅是個(gè)難題，而且是個(gè)殘酷的“夢(mèng)碎”——房子只是空中樓閣，房東只是租戶，續(xù)夢(mèng)需要交費(fèi)。

無論是國家的難題還是房東的難題，這是一個(gè)中國特色的難題。但不要悲傷，不要?dú)怵H，多么大的難題，相信國家總會(huì)“有辦法”的。