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金融中心城市的人口加速流入，中心區(qū)房價連創(chuàng)新高，核心區(qū)的辦公樓租金也加速上漲，原因何在？不是因為房產(chǎn)本身或所在區(qū)位的稀缺性，而是因為“房以人貴”！

樓市升溫，人們常問：房價還會漲嗎？現(xiàn)在該買還是該賣？問題的背后是房地產(chǎn)的價格定律：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位！而我的理論是把“區(qū)位”改為“中心”：金融中心，中心城市，中心城市的城市中心！

百萬人口以下的城市通常只有一個中心，中心區(qū)或者核心區(qū)。核心區(qū)外的位置若沒有較大的規(guī)劃變更，房價一般就不會再漲了。尤其是人口外流的城市，房價不僅不會上漲還會下跌。千萬人口級別的城市才會有兩到三個中心，若流動人口持續(xù)流入，中心區(qū)的房價就很難下跌，因為城市房價主要是由流動人口決定的。金融中心城市的中心區(qū)高樓迭起，占地面積一般不會超過30平方公里。比如房價最高的城市之一英國倫敦，核心區(qū)26平方公里。東京的金融中心區(qū)不到20平方公里。我把這樣一個觀察定義為“30平方公里規(guī)則”，并依據(jù)這一規(guī)則，在2012年預(yù)測深圳以前海為中心的30平方公里區(qū)域內(nèi)，未來10年房價將達到天價30萬元/平方米，均價15萬元/平方米的水平。

我曾經(jīng)講過，驅(qū)動房價上漲的剛性需求是致富需求，體現(xiàn)為人口和貨幣在流動中集聚。2012年底，我講樓市投資的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，主要依據(jù)之一就是人口凈流入的城市下降到45個，2013年下降到40個，2014年下降到30多個，如今已下降到20多個。2012年，中國人口流動的趨勢變了，城市之間的人口流動超越農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)，因此城市開始分化：多數(shù)城鎮(zhèn)人口外流，可稱為“去城市化”；少數(shù)城市人口繼續(xù)流入，可稱為“再城市化”。與此同時，金融中心城市的人口加速流入，中心區(qū)房價連創(chuàng)新高，核心區(qū)的辦公樓租金也加速上漲。原因何在？不是因為房產(chǎn)本身或所在區(qū)位的稀缺性，而是因為“房以人貴”！

《三字經(jīng)》云：昔孟母，擇鄰處。講的是當(dāng)年孟子的母親為了讓孟子成才，不惜三次搬家，目的就是要給孩子找一個“高尚區(qū)”的環(huán)境。如今在二手房市場上，人們常會看到售房廣告特別標(biāo)示“高尚區(qū)”，房價自然要比同類房產(chǎn)在非高尚區(qū)的價格高出許多。“高尚區(qū)”的房產(chǎn)，尤其是在城市居民已形成共識的富人區(qū)，被稱為“豪宅”的房價是樓市的風(fēng)向標(biāo)。豪宅崩盤通常是一個城市衰敗的起點，而在一個經(jīng)濟繁榮人口集聚的城市，豪宅市場的價格走勢會“領(lǐng)漲抗跌”。比如香港在1997～2002年間，樓市均價下跌近60%，豪宅區(qū)的房價僅下跌30%左右；2002年觸底反彈，豪宅區(qū)的房價呈V型翻轉(zhuǎn)，至今已上漲十幾倍，而香港樓市的均價在3年前才恢復(fù)到1997年的水平。

辦公樓的房價和租金也是“房以人貴”，比鄰街區(qū)的辦公樓常被區(qū)分為甲級或乙級，除服務(wù)水平不同之外，人們可以清晰地看到入駐公司或企業(yè)的差別。實力雄厚的跨國公司在新進入的國家選址辦公，一般都有兩大特征：1.只租不買；2.首選頂級辦公樓。所以在外資凈流入的國家，中心城市中心區(qū)的辦公樓會出現(xiàn)房價租價快速上漲?？鐕具x址是“打工皇帝”們的決策，他們的“身價”源于老板掏錢，所以絕不會為老板省錢而降低自己的“身價”。

在城市化的早期中期，一個國家會經(jīng)歷幾十年“人以房貴”的階段，形成一批房地產(chǎn)“土豪”。此時人口流動的主流是農(nóng)村流入城鎮(zhèn)，大城小鎮(zhèn)（資料、團購、論壇）房價普漲，第一代移民和原住民共享房價上漲的盛宴。截至2013年，中國家庭財富總量中房地產(chǎn)(000736,股吧)占比高達76%。而在城市化的完成階段，家庭財富的構(gòu)成將逐漸從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向證券化，于是土豪和富豪分離了，土豪房產(chǎn)居多，富豪證券居多。以證券化資產(chǎn)為主導(dǎo)的家庭開始集聚形成新的富人區(qū)，這就是“房以人貴”背后的經(jīng)濟規(guī)律：家庭財富的證券化！