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“3.25”新政出臺(tái)后，對(duì)買方來(lái)說(shuō)，限購(gòu)、限貸使其已無(wú)財(cái)力或無(wú)資格進(jìn)場(chǎng)；對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，可順利以“到手價(jià)”賣到房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的機(jī)會(huì)，在2016年內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)。這不正是“當(dāng)買（賣）不買（賣），后悔莫及”嗎？

歷經(jīng)一季度的瘋狂，在“3.25”新政的壓制之后，以上海、深圳為首的一線城市總算開(kāi)始逐步回歸理性與穩(wěn)定。

不少人選擇“堅(jiān)守上海”

究竟“3.25”新政對(duì)市場(chǎng)買氣造成多大的影響與沖擊？某知名網(wǎng)站為此以上海居民為對(duì)象展開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，其結(jié)果與我之前的判斷及政策所欲達(dá)成之效應(yīng)基本吻合。

首先，是將近七成（67%）受訪者因社保繳納年限由2年提高為5年，喪失了購(gòu)房資格。而其分流與我“三分市場(chǎng)”的預(yù)測(cè)稍有出入，我的判斷是：一部分去二三線樓市，一部分到股市，一部分買海外房產(chǎn)，以有效抵抗因貨幣嚴(yán)重超發(fā)所帶來(lái)的財(cái)富稀釋后遺癥。但問(wèn)卷所呈現(xiàn)的，則是超過(guò)四成（40.9%）選擇繼續(xù)等待——“依然要在上海購(gòu)房”（煎熬?。。?0.4%的人“打算去周邊城市看看”，另有28.7%的受訪者“還沒(méi)決定，再看看”。這類人我看是“驚魂未定”，尚未回過(guò)神來(lái)吧？

買賣好時(shí)機(jī)“可以并存”

在現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)遇到不少類似的“悲慘”案例。有朋友好不容易熬到2年期滿解除限購(gòu)，歷經(jīng)一番波折與糾結(jié)，房子也看上、選中了，正要下訂呢，誰(shuí)曾想新政來(lái)襲，一切回到原點(diǎn)，為之頓足、扼腕不已。還有朋友更慘！基于改善需要把僅有的一套自住房給賣了，正緊鑼密鼓地選擇新居，卻硬生生被新政阻擋于門(mén)外，兩頭落空，那個(gè)“恨”??！非當(dāng)事人難以體會(huì)。

如此狀態(tài)與我在去年底、今年初所作的2016年上半年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)完全一致。這不正是“當(dāng)買（賣）不買（賣），后悔莫及”嗎？惟當(dāng)我的判斷于年初見(jiàn)諸媒體時(shí)，引來(lái)好些人（當(dāng)然其中不乏所謂的“專家”）的質(zhì)疑，爭(zhēng)議主要集中在兩點(diǎn)，其一是買與賣通常是對(duì)立、難以并存的，如果是買的好時(shí)機(jī)，就不應(yīng)該是賣的好時(shí)段。因?yàn)榧热辉撡I，就理所當(dāng)然說(shuō)明房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲階段，那就不該賣??！換言之，既然是賣的好時(shí)機(jī)，就說(shuō)明價(jià)位已至高點(diǎn)，該出手拋盤(pán)了。因此“不存在買與賣都是理想時(shí)間點(diǎn)”的說(shuō)法。但“中國(guó)特色”的樓市，硬是給所有不認(rèn)同“買賣時(shí)機(jī)可以并存”的“專家”們一記響亮的耳光！

買賣雙方換手最佳機(jī)遇期已過(guò)

擺在眼前的事實(shí)是“3?25”新政出臺(tái)后，對(duì)買方來(lái)說(shuō)，限購(gòu)、限貸使其已無(wú)財(cái)力或無(wú)資格進(jìn)場(chǎng)，不論你是否覺(jué)得“買在高點(diǎn)”（如同前述案例）；對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，可順利以“到手價(jià)”賣到房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的機(jī)會(huì)，在2016年內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)。且“營(yíng)改增”之后，持有越久的房子因增值率較高，反而壓縮了獲利空間。也就是說(shuō)，在本輪調(diào)控手段出臺(tái)前，堪稱是買賣雙方換手的最佳機(jī)遇期，現(xiàn)在來(lái)看，這樣的時(shí)機(jī)已是“一去不復(fù)返”。

質(zhì)疑之二是對(duì)我判斷“2016年上海房?jī)r(jià)漲幅在12%～15%之間”表示不解，不無(wú)不屑地指出：在第一季房?jī)r(jià)飚升大漲中，便已超過(guò)這個(gè)數(shù)字，因此至少我對(duì)今年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)是失去準(zhǔn)頭了。事實(shí)果真如此？我看未必。

調(diào)控思路是“一脈相承”的

多數(shù)媒體在報(bào)導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，往往選擇性地采用“同比”漲幅，即去年同期與今年同期的比較，而非逐月相較的“環(huán)比”，因此才會(huì)出現(xiàn)25%（以上海為例）的驚人上漲數(shù)字。但實(shí)際上必須扣除18.2%之去年漲幅，并以此為基數(shù)，計(jì)算今年1～3月之幅度，由此得出第一季房?jī)r(jià)上升率在7.5%上下。如若將第二季可望回挫1%～2%加以計(jì)算在內(nèi)，則上半年房?jī)r(jià)升幅應(yīng)在6%～6.5%，在我看來(lái)，這正是“3.25”新政調(diào)控所欲達(dá)成之漲幅數(shù)字。

有人大惑不解政策何以出現(xiàn)反復(fù)？2月明明還在以契稅減免的手段救市，3月上海與深圳市政府卻不約而同出重手打壓房地產(chǎn)，這究竟是怎么回事？我倒認(rèn)為本輪調(diào)控的邏輯與思路是”一脈相承”的。限于篇幅，下期再進(jìn)行探索。