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溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。

根據(jù)報道內(nèi)容看，這個“三分之一”，是按現(xiàn)在重新評估的當前土地價格續(xù)費。而這個評估價格恰好大體相當于這些房子現(xiàn)在房價的三分之一。

如果我不續(xù)費會咋樣？按報道看，目前會讓你的房子無法交易，不給你辦交易手續(xù)。

對此，溫州國土局是這樣解釋的：

土地使用權70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。

目前房地產(chǎn)市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產(chǎn)價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價值很大一部分是來自于土地的價值。

據(jù)報道，經(jīng)當?shù)貒临Y源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套）。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區(qū)一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也屬先例。

土地使用權年限到了，該如何續(xù)期？真的要花費高額費用才能重新辦理土地證嗎？其他地方會否效仿？

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受采訪時，對上述問題進行了一一回應。

首先，為何會出現(xiàn)上述問題？

據(jù)張少清介紹，這要從國家土地政策講起。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓制度；第八條規(guī)定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權轉為出讓性質(zhì)的國有土地使用權，并收取土地出讓金。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。

出讓年限到期后，應當如何續(xù)期？

張少清介紹稱，《中華人民共和國物權法》(下簡稱《物權法》)第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但《物權法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。到目前，國家也尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

也有專家根據(jù)法律條文分析稱：你的房子土地使用權到期之后，如果自用，則不用去辦理續(xù)期，國家也無法拆除你的房子，因為你擁有所有權。但如果你要轉讓、繼承，或者抵押房子，就需要辦理土地續(xù)期，給土地使用權續(xù)費了。

100萬買的房土地證要續(xù)期，為什么土地出讓金要30萬左右？

張少清表示，國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

土地使用權70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以有些市民當初買房的時候，就好比他們用高價買了輛快報廢的二手車。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。

國土部方面有沒有盡到必要的宣傳和提醒義務？

張少清表示，國家每一部與土地有關的法律法規(guī)出臺，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，應該是深入人心的，社會公眾應當知曉。

而面對“土地證到期，要續(xù)期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況”這個問題，他表示，目前房地產(chǎn)市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產(chǎn)價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價值很大一部分是來自于土地的價值。房地產(chǎn)市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對于續(xù)期，群眾的心理預期還是存在差距的。

對工薪階層/收入偏低群體，是否有減免等優(yōu)惠政策？

面臨20年期限到期或即將到期的市民，多半為工薪階層，甚至不乏收入偏低群體，一次性繳納高額土地出讓金對他們而言，是個不小的負擔，當中還有人事從房地產(chǎn)開發(fā)商或他人手里買過來的房子。對于上述群體，國土部門方面，有沒有減免等優(yōu)惠政策？

對此，張少清表示，溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續(xù)時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現(xiàn)象?，F(xiàn)在讓受讓人承擔，確實有點不公平。

當?shù)貒辆忠苍谘芯窟@個問題，并采取了三個做法：

一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，到目前為止還沒有收到很明確的答復；

二是溫州國土資源局也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內(nèi)制定；

三是對于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，當?shù)貒临Y源局隨時歡迎，并給予優(yōu)先辦理。

其實，這個“產(chǎn)權”并不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣后開始計算，所以那些二手房的有效期到底是多少，沒有多少人真正能明白。

舉個簡單例子：

有個王阿姨就是買了這類房中一二手房，面臨同樣續(xù)費而不解，國土局的領導耐心細致地對她做工作說：買剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車。所以，您當初買房的時候，就好比用高價買了輛快報廢的二手車……

以普遍70年產(chǎn)權為準，到時繼承你這筆遺產(chǎn)的人將是你的子女或?qū)O子孫女，他（她）為繼承這堆已經(jīng)70年的水泥磚瓦，將按那時房價的三分之一續(xù)費……當他（她）的子女或?qū)O子孫女又繼承時，再續(xù)費……

有網(wǎng)友問：幾年前說好的70年到期免費續(xù)期哪去了？

政府從來沒說過免費續(xù)期?！段餀喾ā分徽f到期后“自動續(xù)期”，沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。

天下可能有一兩頓免費的午餐，但土地這事，還是現(xiàn)實點吧。

深圳其實早已破題

續(xù)繳土地使用費，應當按什么標準呢？真的是要繳納物業(yè)價值的三分一甚至二分之一嗎？或者按溫州市國土局土地利用管理處處長張少清的說法，至今沒有制度上無法突破或者沒有很明確的答復嗎？答案是否定的。

其實，成功的案例，深圳已經(jīng)有了，而且就是今年發(fā)生的事情。

3月24日，新浪樂居報道，深圳市福田區(qū)一小區(qū)業(yè)主把產(chǎn)權年限從50年申請至70年，房子從原來680萬的掛牌價，調(diào)整為710萬。今年一月份向深圳市規(guī)劃和國土資源委員會提交遞交地價延期申請，2月底拿到批復后漲價。

由于歷史遺留問，深圳在同一個小區(qū)中，存在年限不同的房源。對于這些20世紀80年代至90年低初建設的安居房、公司福利房、經(jīng)濟適用房等存在同小區(qū)不同年限的情況，可遞交延期申請。官方回復，約20個工作日可得到批復。

福田區(qū)長城大廈小區(qū)一位業(yè)主向深圳市規(guī)土委遞交地價延期申請。該商品房房產(chǎn)面積約為80.58平方米，產(chǎn)權年限從50年延期至70年（1985年延長至2055年）。其最終補交的交額為44940元，平均每平方米補了557元。拿到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第一直屬管理局的批復后，掛牌價從680萬元調(diào)整為710萬元。

深圳這一案例，從本質(zhì)上看，與溫州并無不同。如果以最初掛牌價680萬元計算，其每平米單價達到了8.43萬元。但實際上，在4月1日深圳實施新的評估價之后，該小區(qū)評估單價為4.4萬元，即評估總價為354.5萬元。續(xù)繳20年的土地使用費44940元，僅占評估價的1.26%。這一比例是合理的，也是務實的。如果以此反觀溫州傳說三分之一甚至二分之一的續(xù)繳比例，幾乎帶有庸人自擾自尋煩惱的意味——無論國土局，還是業(yè)主。

中國知名投資人、喜投網(wǎng)董事長黃生對此表示：

溫州首批房地產(chǎn)土地到期，需要交納當前房地產(chǎn)價格的三分之一，才能續(xù)期。這無疑是房地產(chǎn)市場的一顆核炸彈爆炸，因為當前中國房地產(chǎn)價格如此高企，是建立在土地到期后免費續(xù)期或者象征性繳費續(xù)期的基礎上的，溫州這個案例一出，將給房地產(chǎn)價格上漲的基礎迅速炸平。

1、如果是這樣，那么中國房地產(chǎn)就毫無值得投資的地方，因為需要交納高昂的資金來續(xù)期。相當于你花了無數(shù)的金錢，實際上是租了一個使用權而已，而且租金極其高昂。

2、地方政府可以通過此舉來增加財政收入，土地到期續(xù)費，成了變相斂財?shù)墓ぞ?，而且是收割了一茬又一茬，房子在手里，反而會變成燙手的山芋。

3、這是一個無法繞過去的問題，隨著很多房子的土地期限逐漸到期，必須要從根本上也就是領層設計上解決這個問題。否則會影響到大量持有房地產(chǎn)的人的信心，同時會動搖國人購房的信心。

4、這個案例一發(fā)生，會導致很多地方政府仿效，因為各個地方政府都缺錢，能繼續(xù)通過土地續(xù)期收錢，是來得最快的，地方政府會很積極。

5、如果土地到期后必須交納高額的費用，那么接下來很多人不會買房，反而會傾向租房，因為在經(jīng)濟學上，租房已經(jīng)比買房更劃得來、成本更低。

6、房地產(chǎn)價格上漲是一種貨幣現(xiàn)象，最重要的是銀行貸款拼命往里面涌，使得房地產(chǎn)杠桿越來越高，但是這些房子抵押在銀行手里，如果需要交納如此之高的土地到期續(xù)費，那么房地產(chǎn)價格就要大打折扣，接下來銀行是否還會如此積極進行房產(chǎn)抵押貸款，這是一個很大的問題。

7、現(xiàn)在房地產(chǎn)價格如此之貴，一個最重要的原因是土地價格過高，相當于已經(jīng)提前征收了土地轉讓費、稅，只有所有權同時轉讓才能收如此高的費用，但是到期高額續(xù)費，已經(jīng)證明了同一土地可多次收費，這明顯是不合理的，在法理的本質(zhì)上也不對的。

如果購買房地產(chǎn)只是購買一個租期，而且租金高昂，那么這樣的房地產(chǎn)是不值得投資的，除非將續(xù)費大幅度降低或者免除。

如果房地產(chǎn)只有居住權，而且和土地所有權分離，那么這樣的房地產(chǎn)也是不值得投資的。

這個問題不解決，銀行信貸涌入房地產(chǎn)領域，那么就變成了一場旁氏騙局，因為沒有所有權，沒有延續(xù)性，最終很難找到接盤俠，除非銀行最終將所有的房地產(chǎn)爛在自己手里。

這是房地產(chǎn)市場的一顆核炸彈，沒想到在一個大家都沒意料到的時候突然爆炸，讓國人沸騰，震驚，更讓大家深思，國人如此瘋狂的不計成本式博傻買入房地產(chǎn)，最終落得成為被反復收割的韭菜而已，這真是一個莫大的嘲弄。