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盡管上海出臺了號稱史前最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但對市場影響沒有想象的那么“慘烈”。雖然前期傳出新政實施首周后新房成交量出現(xiàn)腰斬，但是價格還是屏牢的。

【郊區(qū)成交均價的數(shù)字游戲】

先來一組數(shù)據(jù)，讓大家對于新政的影響有個初步的認(rèn)識。

根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示：2016.4.1-4.10上海新建商品住宅（剔除配套動遷房）成交面積26.93萬平方米，雖然比3月同期下滑54.47%，但比去年同期仍上升6.21%。成交均價29184元/平方米，比上月及去年同期分別下滑10.05%、5.19%。

中高端項目成交比重與上月同期相比下滑明顯，均價在6萬元/平方米以上的樓盤占比為3.69%，比上月同期下滑5.49%，與去年同期相比小幅下滑0.23%。不過值得注意的是，個別豪宅走勢不減，如盧灣淮海中路板塊的“翠湖天地雋薈都”交易了11套，均價13.87萬元/平方米。中端項目占比為23.46%，表現(xiàn)較好的是閔行區(qū)江川路板塊的“滿庭春雅苑”，交易了154套，均價3.73萬元/平方米。中低端項目占比為72.86%，表現(xiàn)較好的是位于閔行區(qū)的金匯板塊的“天和錦園”和“天和幸福里”各成交了183套、122套，均價分別為1.95萬元/平方米、2.03萬元/平方米。

【掛價虛高也算降價？！】

可以說，價格整體并沒有什么波動。最近被炒熱的滬上一房源降價160萬求售，據(jù)相關(guān)中介透露，那套聲稱掛牌價1100萬的房子，實際成交價從來沒有到達過1100萬元。換句話說，那套房子本來就不值，也值不上1100萬，最后降價160萬。在940萬的價格成交，是合理水平，并不算降。

“這只是虛高報價，而且現(xiàn)在這種報價只是毛毛雨罷了。”上海中原資源中心市場研究中心資深經(jīng)理龔敏說道。

但這里面隱藏的一個問題，大家需要注意，那就是“虛高報價”。龔敏介紹道。

她向小英君透露，其實二手房價格異?，F(xiàn)象是一直存在，主要是個別房東出于自身原因急拋導(dǎo)致了單價比同類物業(yè)低，由于這些房東絕大部分是持有物業(yè)時間較長，所以他們的成本很低，低價拋售原因有急需用錢，也有因出國或人在國外的并不太了解國內(nèi)情況而委托中介拋售，導(dǎo)致了極個別樓盤有特別低價的情況。從中原門店了解下來的情況來看，目前房東的心態(tài)仍比較堅持，掛牌價格沒有太明顯的變化，只是在議價方面有所松動，討價還價的總額一般多在5-10萬左右。

【議價空間上升到10-20%】

來自上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，議價空間上升至10%-20%，房東與購房者之間形成短期的拉鋸態(tài)勢。

與此同時，龔敏坦言，新政出臺后，成交量下滑明顯，是基于與3月時的瘋狂交易量作為比較，其實4月上旬交易數(shù)據(jù)與去年同期相比仍有一定上揚，成交結(jié)構(gòu)也與去年4月同期基本相當(dāng)。樓市在過度繁榮之后需要適度冷靜才能使房價恢復(fù)理性發(fā)展軌跡，目前的市場表現(xiàn)給樓市創(chuàng)造了一個還不算太差的開局。

4月，一二手房交易量仍會繼續(xù)下滑，因房東和客戶之間存在較大的心理價差，二手房依然處于膠著狀態(tài)；新房市場則取決于房企心態(tài)，從數(shù)據(jù)來看，3月以來至今（4月10日）的新建住宅(不包括配套動遷房)批準(zhǔn)預(yù)售面積110.6萬平方米，比去年同期增長59.61%，由此可見后市供應(yīng)具有一定基礎(chǔ)，不過預(yù)計房企的銷售策略會在5月陸續(xù)推盤，一方面是受政策影響，買方出現(xiàn)短期觀望不可避免，就算加大推盤力度也無力銷售，另一方面短期的斷供有助于積蓄客戶以便后市發(fā)力，所以小英君認(rèn)為上海樓市4月中下旬無論一手還是二手房走勢是繼續(xù)下探的格局。

【銀行也來加碼？】

最嚴(yán)政策不怎么給力，公積金池又出現(xiàn)問題，滬上銀行也開始加碼了。

昨日，上海銀行業(yè)自律組織上海市銀行業(yè)同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行本市個人住房貸款政策相關(guān)規(guī)定的聲明》，代表上海轄內(nèi)的130多家銀行，承諾將嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求。

聲明表示，第一，上海轄內(nèi)銀行自覺遵守并嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于進一步做好個人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》的規(guī)定和要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化個人住房信貸政策；嚴(yán)格落實預(yù)售商品房的階段性擔(dān)保；加強個人住房貸款管理；進一步規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，不與提供或參與提供首付款或尾款融資等服務(wù)的非金融企業(yè)開展業(yè)務(wù)合作。

第二、上海轄區(qū)內(nèi)銀行根據(jù)《意見》和《通知》中的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求，不為爭攬客戶過度壓低個人住房貸款利率，避免個人住房貸款業(yè)務(wù)無序競爭，共同維護上海市個人住房貸款市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

此前于3月25日，上海市已發(fā)布《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，在房貸方面明確對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

對此，一些滬上銀行也表態(tài)稱，對于一些非滬籍的市民是外地有房貸，在上海購房將嚴(yán)格按照二套房來執(zhí)行。但在外地有房無貸，有借款人承諾和說明，還是算作首套房。這就預(yù)示著，外地有房無貸或差異執(zhí)行二套政策。