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最近在研究2000年和2010年的中國人口普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了一些有趣的東西，可能對中國大城市的房價指引非常有意義。

先看一個基本的數(shù)據(jù)表格，這是2010年人口普查10-39歲人口數(shù)量，每5歲一個年齡段。

以上面的這個表格為基礎(chǔ)，不考慮男女比例問題，假定每過五年有0.5%的人因為各種意外而去世，我整理出來另外一個表格：

上面這個表格想告訴你什么呢？想告訴你2005年、2010年、2015年、2020年、2025年這5個年份中國25-34歲的人口。

是的，你沒猜錯！25-34歲的年輕人正是中國的購房主力人群，這就是被很多專家所鼓吹的什么“剛性需求”（這個詞兒完全是一些無德專家造出來的詞匯，需求只有有效需求和無效需求之分，并沒有什么剛性不剛性的——年收入5萬元，面對1000萬元的房子，再怎么剛性也無效需求）。

眾所周知，1998年中國才開始在全國推行房改政策，強調(diào)通過商品房解決城市居民的居住問題，而全國主要城市真正的房價上漲則開始于2003年。

總結(jié)這10多年來房價上漲最主要的三個原因：

一、貨幣超發(fā)；二、土地壟斷；三、真實需求上升。

關(guān)于貨幣超發(fā)和土地壟斷問題，我此前的文章中都提過，這是中國房價泡沫被推升至如此之高的核心原因。但另一方面，從市場需求來分析，從2000年到2020年，也的確是中國房屋需求的高潮期。

過去的13年里，無數(shù)從農(nóng)村和中小城市出來的年輕人到大城市打拼，他們需要購置房屋，由此推高了大城市特別是一線城市的房價，包括北上深這三個城市的房價更是被推升到脫離了地球引力的天價……

如果你認可“25-34歲的年輕人是中國大城市購房主力人群”這個判斷的話，那么2015-2016年就是這種真實需求的頂峰——2.27億25歲-34歲的年輕人需要居住條件，其中很大一部分的他們需要在城市，特別是在大城市購置房屋。

如果不是因為買不起房的話，這個需求高峰期將一直持續(xù)到2020年——換句話說，2020年之前，因為真實需求持續(xù)存在，只要政府愿意，他們可以通過土地政策、貨幣政策乃至戶籍政策，把大城市住房價格穩(wěn)定在目前的極高水平上。

更糟糕的是，在中國幾乎所有人都知道——中國的房價已經(jīng)嚴重透支未來需求。就在年輕人需求最高峰時期，二三線城市的房價卻從2014年就開始走下坡路，哪怕是這一輪政府強力救市都無法挽救。

一旦過了2020年，伴隨著25-34歲年輕人人口的斷崖式下跌（從2.25億驟降到1.72億，近1/4的降幅），別說什么二三線城市的房價還有可能上漲，即使一線的北上廣深大城市里，政府想要保持房價穩(wěn)定，恐怕也是無能為力了。

除非、除非、除非——你想到了，除非有人不顧一切的濫發(fā)鈔票，但如果真出現(xiàn)了這樣的惡性通貨膨脹，恐怕就不僅僅是房價上漲那么簡單了。