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這個世紀(jì)的前些年，《動物精神》的作者之一阿克洛夫曾在一場家族婚禮上碰到過一位來自挪威的遠(yuǎn)親。

據(jù)說，在房價暴漲期間，這位遠(yuǎn)親花了100多萬美元，在挪威中部的特隆赫姆市買了一棟房子。對于紐約、東京、倫敦、舊金山、柏林甚至奧斯陸來說，這似乎不是什么大錢，但對于在挪威峽灣岸邊人跡罕至且享有世界最北城市之稱的特隆赫姆市，這的確是一筆很大的支出。

在這筆交易中，阿克洛夫發(fā)現(xiàn)了預(yù)期和信心在購買資產(chǎn)過程中所起到的作用，他的親戚以及那里的人們堅(jiān)決看好未來的房價。

回到國內(nèi)，相似的一幕正在各大重點(diǎn)城市上演。節(jié)后信貸資金巨量放水，或者僅僅是這一消息，瞬間強(qiáng)化了人們的樓市預(yù)期，各種需求被點(diǎn)爆，緊接著便是房價出人意料地暴漲。這一輪，人們同樣堅(jiān)信如同2009年一樣，巨量放水的后面肯定是貨幣大幅貶值，然后房價暴漲。

但是，現(xiàn)實(shí)卻是宏觀經(jīng)濟(jì)仍在下行，企業(yè)破產(chǎn)或關(guān)閉仍繼續(xù)，于是這輪房價走勢成為各階層人士，上至官員下至草根們的顯微鏡下的新物種，它從哪來，要到哪去，崩盤是不是唯一的歸宿？等待我們的將是怎樣被房子改變的眾生相？

阿克洛夫的親戚后來成了泡沫破滅的犧牲品，而我們還在通往未知的路上。

不可比=無參照系

我們現(xiàn)在都傾向于拿國內(nèi)房地產(chǎn)市場，去和美國、日本等國家和地區(qū)的市場做類比，用他們的市場邏輯和模型來推演國內(nèi)市場，當(dāng)然這兩類市場存在一定共性，比如對貨幣政策的敏感性，政策的引導(dǎo)性等等。但是，別忘了，我們的房地產(chǎn)市場在規(guī)?；虻湫徒?jīng)濟(jì)體里是全球無二的。

我們的土地制度是資本未開放條件下的批租制，可以說政府幾乎掌握著房地產(chǎn)市場的所有要素，不僅把握著房屋制造量（土地），可以隨時調(diào)控需求（稅收和一二套認(rèn)定等），還決定著貨幣量松緊（買房成本），同時可以隨時切掉外資（熱錢規(guī)模）。這基本是一個房地產(chǎn)操盤手的控盤模式。

再看美日等國家為代表的市場，大都是在私有化基礎(chǔ)上的充分市場化。在這個市場里，供方和需求方自由進(jìn)出，買賣雙方意志得到最大化體現(xiàn)，基本不存在來自政府的過多干預(yù)。美國除加州政府規(guī)劃管制嚴(yán)厲，個別州國有土地占大多數(shù)外，其他各州全部都是自由市場。

日本市場同樣如此：

在美日這樣的市場機(jī)制里，買賣極大自由化，如果再有政策鼓勵和貨幣寬松助力，房價就極易出現(xiàn)大起大落。像美國次貸危機(jī)爆發(fā)前，政府鼓勵銀行向窮人放貸，同時又監(jiān)管缺失，最終導(dǎo)致市場瘋狂而崩盤。

而我們的房地產(chǎn)控盤模式與美日根本沒有可比性。

在這種模式下，在人口逐漸向重點(diǎn)城市遷移的城市化過程中，也就是說需求遠(yuǎn)未飽和的背景下，一線崩盤的情況其實(shí)很難發(fā)生。關(guān)鍵是，調(diào)控總會跟隨房價的極端表現(xiàn)亦步亦趨——如果暴漲，那么嚴(yán)厲調(diào)控便會出手平抑，眼下滬深正上演這一幕?？梢钥隙ǖ氖?，這些限制需求的政策一定會打壓暴漲的勢頭。

這樣的調(diào)控每一次出手，其實(shí)都是對畸高房價的極力匡正，力求不和基本面脫離得太夸張，雖然每一次矯正后的房價還在挑戰(zhàn)工薪階層償付極限，但至少可以在限制人口流入的同時依然能滿足一部分人的需求。

而如果暴跌，同樣地，一輪喪心病狂地釋放需求的措施就會出臺，明顯縮小供給，大規(guī)模放水信貸，激發(fā)全社會購房欲望。最近的一輪，就是始于2014年9月的救樓市政策。效果怎樣？當(dāng)然是把本將慣性向下調(diào)整的市場活活轉(zhuǎn)成了瘋牛市，再一次驗(yàn)證了控盤模式的威力。

還有一個反例是三四五線樓市的衰落。為什么這些地方不好救不起來？答案是你控制得了供給、土地、資金等等資源，但是有支付能力的人口遷移了，沒有那么多需求了，等于交易的對手越來越少，這個控盤模式的效果也就打了折扣。

對房地產(chǎn)市場上，一直以來的控盤或者調(diào)控邏輯其實(shí)一直圍繞著兩對平衡：一個是樓市和金融、宏觀經(jīng)濟(jì)，另一個是房價和人口、民生。政府一直想要的是這樣的市場：活躍的市場保證金融安全和土地財(cái)政的延續(xù)；適當(dāng)?shù)姆績r滿足民生，在重點(diǎn)城市還要起到排斥外來人口的作用。

從這個調(diào)控邏輯看，房地產(chǎn)崩盤是絕對不能容忍的事情?？梢哉f，在目前經(jīng)濟(jì)的既定格局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路下，樓市崩盤絕對是一件小概率事件，尤其是在當(dāng)前除了房地產(chǎn)全無亮色的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，樓市更是牽一發(fā)而動全身。

即將進(jìn)入的房產(chǎn)階級社會

一個房價只升不降的社會，先不說房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)帶來的傷害，就對居民消費(fèi)導(dǎo)向看會帶來怎樣的結(jié)果？當(dāng)然是有了剩余資金就買重點(diǎn)城市的房子，一個共同的預(yù)期是，在貨幣超發(fā)貶值趨勢下一定要找到一個價值的物理承載體。

一份西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)查報(bào)告顯示，在2013年時，全國住房空置率就達(dá)到了22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。2014年，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市過去一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對房源的使用情況看，空置房屋占比更是高達(dá)46.1%，67.8%的業(yè)主有兩套或兩套以上房子，業(yè)主在出售房源時另有住所。

這些年，大概每個人的朋友圈都有個別囤積房產(chǎn)嗜好的朋友，有的擁有三四套，有的則更多。隨著房價上漲，那些房子讓這些人直接脫離了原來的社會序列，晉入了財(cái)富階層。

這頗有點(diǎn)向韓國靠攏的趨勢。在過去的50多年間，韓國發(fā)生了4輪以10年為周期的房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)問題，同時也成功孕育出了一個房產(chǎn)階級社會。它具有以下明顯特點(diǎn)：

1、不勞而獲充斥著整個社會。

2003年，韓國行政自治部公布的住宅擁有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去6年內(nèi)全國房價上漲產(chǎn)生出的不勞而獲收入中，有60%進(jìn)了擁有2套房以上的房產(chǎn)富人口袋；剩下的40%則被1戶1套房的家庭所占有，每戶平均3117萬韓元。在房地產(chǎn)投機(jī)中，有2套房的賺了6233萬韓元，3套房的賺了9331萬韓元，4套房的賺了12472萬韓元，5套房的賺了15500萬韓元，那些擁有6套到20套房子的富人平均每戶賺到了26259萬韓元，共計(jì)69兆3360億韓元。與此同時，無房群體都被排斥在巨大的利益之外。

2、貧富分化等于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分化。

韓國統(tǒng)計(jì)廳在2006年進(jìn)行了一項(xiàng)針對9300戶家庭為對象的“家庭資產(chǎn)調(diào)查”，其數(shù)據(jù)顯示，擁有房地產(chǎn)的家庭財(cái)產(chǎn)達(dá)到了37497萬韓元，而不擁有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的家庭則只有4062萬韓元，前者是后者的9倍之多。

按照目前的趨勢，國內(nèi)也即將進(jìn)入這種房產(chǎn)階級社會，少數(shù)人通過擁有多套房產(chǎn)晉入富人階層，然后再通過不斷投資房產(chǎn)而變得越來越富有，而無房者將可能永遠(yuǎn)都買不起房子。一個社會被房地產(chǎn)綁架，然后是社會大部分人的焦慮。

要打破這種不勞而獲者的獲利模式，減少因房產(chǎn)而形成的貧富分化程度，實(shí)現(xiàn)真正的居住公平，實(shí)際需要的是一場自上而下的頂層設(shè)計(jì)，要有勇氣實(shí)施居住分層和福利制度，愿意承擔(dān)主動戳破泡沫的責(zé)任。這些對于擁有房地產(chǎn)全套資源的操盤者來說，這其實(shí)并不是一件很難的事。