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中國(guó)樓市有一個(gè)最大的秘密，可惜大部分人都看不明白。即便是研究經(jīng)濟(jì)的學(xué)者，也大多對(duì)此懵懵懂懂。

秘密是：每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是樓市大漲的機(jī)會(huì)。大危機(jī)大漲，小危機(jī)小漲；經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好的時(shí)候，樓市反而橫盤(pán)，或者微漲。

我們先看看案例

案例一：

1989下半年年到1992年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了一輪困難，其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

挑戰(zhàn)必然帶來(lái)迎戰(zhàn)，先是“南巡”，然后是一輪大投資、大建設(shè)。那幾年廣義貨幣供應(yīng)量（M2）的數(shù)據(jù)沒(méi)有查到，但仍然有跡可循。1992年固定資產(chǎn)投資增速躍升到37.6%，1993年更是達(dá)到了50.6%（扣除物價(jià)因素上漲了22%，可見(jiàn)通脹之嚴(yán)重）。

正是在1993年驚人的通脹率的刺激下，剛剛商業(yè)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過(guò)熱，其中海南、北海、惠州等地泡沫最為嚴(yán)重。潘石屹、馮侖等人，就是通過(guò)海南房地產(chǎn)泡沫完成了原始積累，并成功逃頂。

房?jī)r(jià)暴漲的原因：為了刺激經(jīng)濟(jì)回升，國(guó)家增加了貨幣供應(yīng)量，并通過(guò)政府、國(guó)企大幅提高固定資產(chǎn)投資增速。

案例二：

1997年下半年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)遭遇了改革開(kāi)放以來(lái)第二次外部影響帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑。為了應(yīng)對(duì)那次危機(jī)，央行多次降息、降準(zhǔn)，終于在2001年到2002年引發(fā)了一輪房?jī)r(jià)上漲潮，從上海、北京開(kāi)始，逐步在2003年之后蔓延到全國(guó)。

1998年到2002年的CPI同比增幅分別只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。這輪調(diào)整期之所以比較長(zhǎng)，是期間廣義貨幣M2增速一直沒(méi)有過(guò)高（比目前增速高，但明顯低于此前幾年，到2002年才開(kāi)始再次提速）。

所以，1998年到2008年也被稱(chēng)為黃金十年，那時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是依靠“制造業(yè)+出口”（后期已經(jīng)開(kāi)始偏向房地產(chǎn)），匯率和利率對(duì)制造業(yè)都比較有利。所以，這是一個(gè)非典型案例，但最終仍然導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

案例三：

2008年下半年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，激發(fā)出了中國(guó)“四萬(wàn)億”刺激政策，加上地方配套，帶來(lái)數(shù)十萬(wàn)億的投資。已經(jīng)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)的房?jī)r(jià)，在2009年下半年再次飆升，并引發(fā)了2010年的限購(gòu)政策。

在那一輪房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)中，宋衛(wèi)平的綠城集團(tuán)成為最受益的開(kāi)發(fā)商：2009年銷(xiāo)售收入排名從前一年的全國(guó)第八，直線上升到全國(guó)第二。那一年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額只有630億元，綠城竟然達(dá)到510億元。

房?jī)r(jià)暴漲原因：1，貨幣超發(fā)，2009年中國(guó)廣義貨幣M2增速達(dá)到了27.7%，相當(dāng)于GDP增速3倍還多；2，從2008年9月到2008年12月，短短4個(gè)月央行5次降息（此外還有4次降準(zhǔn)），并推出了房貸利率打折等優(yōu)惠。

案例四：

2012年下半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了增長(zhǎng)乏力現(xiàn)象，隨著美國(guó)結(jié)束QE、美元進(jìn)入加息周期，這種壓力顯得更加沉重。這成為房?jī)r(jià)新一輪上漲的直接動(dòng)因。

從2014年3月到2015年3月，“房地產(chǎn)救市”基本上是地方政府“八仙過(guò)海、各顯神通”，中央默許、旁觀。2015年3月到現(xiàn)在，則是中央政府直接出手救市。在這輪房地產(chǎn)大逆轉(zhuǎn)中，恒大地產(chǎn)是“賭得最大”，也最成功的。

上漲原因：1、央行自2014年年底以來(lái)6次降息、6次降準(zhǔn)，目前商業(yè)房貸利率低于2009年；2、廣義貨幣M2增速出現(xiàn)顯著反彈，一度回到14%的高位；3、除了北上廣深、三亞，絕大多數(shù)城市的限購(gòu)令取消或者放松；4，國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)房，甚至鼓勵(lì)個(gè)人多買(mǎi)房向社會(huì)提供租賃服務(wù)（部分熱點(diǎn)城市例外，比如一線城市）。

為什么“一出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)就上漲”

1、中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然沒(méi)有完成，房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用仍然巨大。加上政府稅收對(duì)土地、房屋依賴(lài)度非常高，所以每到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候政府會(huì)出臺(tái)各種政策刺激房地產(chǎn)價(jià)格走高。

2、中國(guó)的投資主體是政府和國(guó)有企業(yè)，注定是低效的，也是非創(chuàng)新型的。“鐵公基+房地產(chǎn)”是他們最偏愛(ài)、最熟悉的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方式。這種增長(zhǎng)模式，每隔幾年就會(huì)醞釀一場(chǎng)危機(jī)，原因是不斷積累過(guò)剩產(chǎn)能和銀行壞賬。

3、當(dāng)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，政府最容易想到的就是放松貨幣政策（而且中國(guó)最有條件這樣做）。而當(dāng)流動(dòng)性泛濫時(shí)，真實(shí)通脹率上升，錢(qián)就開(kāi)始尋找安全的資產(chǎn)。中國(guó)股市因?yàn)槿狈φ\(chéng)信和嚴(yán)格監(jiān)管，無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間充當(dāng)資金池，所以必然流向房地產(chǎn)。以前是所有城市房?jī)r(jià)都漲，現(xiàn)在房子太多了，只能是有人口增量的城市房?jī)r(jià)上漲。

4、除非真正激活“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，讓錢(qián)敢于流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，流向金融市場(chǎng)，并逐步將比GDP增速（財(cái)富增加的速度）快一倍的M2增速（印鈔的速度）慢下來(lái)。否則危機(jī)隔幾年就來(lái)一次，來(lái)一次就推高一波房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，為了維持跟國(guó)外其他大城市房地產(chǎn)價(jià)格的比價(jià)關(guān)系，最終必然是人民幣匯率不斷貶值，也就是重演莫斯科房?jī)r(jià)模式，而不是東京模式。過(guò)去20多年，莫斯科房?jī)r(jià)以舊盧布計(jì)算上漲了150萬(wàn)倍，但舊盧布對(duì)美元貶值了1萬(wàn)倍。

5、讓中國(guó)房地產(chǎn)擺脫莫斯科模式的關(guān)鍵，是建立真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制；建立真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的關(guān)鍵，是習(xí)總書(shū)記說(shuō)的“把權(quán)力裝入制度的籠子”。