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不是經(jīng)濟正處于下行期嗎？不是房地產(chǎn)要去庫存嗎？不是要拉動消費嗎？不是要鼓勵農(nóng)民工和大學(xué)生買房嗎？不是要降低稅費和首付款為居民買房提供便利和杠桿嗎？怎么突然之間又開始收緊不讓你買房了？

就在這個周末，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕開啟，上海打響了第一槍。上海的收緊政策包括外地戶口買房資格需繳納社保，年限從2年改為5年，而且不能是單身；二套房首付比例普通住房為50%，非普通住房70%；而且，購房人在申請貸款時還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入信用平臺。

同一天，深圳也連夜發(fā)文，主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是，首套是“只認貸不認房”，也就是只要沒有房貸，就算首套；非深圳戶口購房，社保繳滿年限由1年提高到3年。

除了北京已有嚴控政策，上海深圳又新出臺最嚴房價調(diào)控措施之外，武漢南京蘇州等二線城市也來湊熱鬧了，包括公積金最高額度由60萬下調(diào)為50萬等。多年沒有聽說過的房產(chǎn)調(diào)控突然之間又回來了。去年還在說救土地市場、救開發(fā)商、救商品房市場、救地方財政，要出臺“強刺激”政策保護房產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在突然之間，國家又開始出臺政策，限制你買房了。

研究2006年以來中國幾輪房地產(chǎn)起落大戲，發(fā)現(xiàn)其中蘊含著一些基本規(guī)律：

第一，樓市銷量都是有起起落落的變化的，也受各種財政、稅收等政策的刺激。根據(jù)歷史規(guī)律來看，幾乎每輪樓市銷量暴增背后都有政策的推波助瀾。例如：2008年四季度開始的那輪周期包括7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅等一系列政策刺激；2012年是四大行松綁首套房貸利率；2016年的政策有今年初的契稅營業(yè)稅新政的推動。

第二，面對樓市火爆、房價暴漲，政策緊急剎車式的調(diào)控一般都會有效果?；旧厦枯喺{(diào)控政策開始之后的2-3個月之內(nèi)，樓市銷售增速都會開始一輪趨勢性下行。

第三，工業(yè)表現(xiàn)（發(fā)電量）滯后于樓市銷售暴漲期的3~6個月左右。

第四，房價和銷量基本是保持基本相對一致的變化。樓市價格漲幅一般與銷量同趨勢，雖然在大部分周期中略有滯后。

關(guān)于本輪地產(chǎn)周期，目前的基本狀況是這樣的：

第一，目前處于一輪降息周期的末端，從當(dāng)前經(jīng)濟和通脹狀況來看，降息空間已支取完畢。在經(jīng)濟停止快速下行、通脹率已經(jīng)抬升的背景下，后續(xù)再度降息可能性比較低。

第二，這輪樓市銷售高峰已持續(xù)13個月，2012年的銷售脈沖大約11個月，2008年開始的銷售脈沖大約13個月，本輪也已大體持續(xù)13個月（包含2014年四季度的短暫回落），這些時間上已大體差不多。（心有戚戚焉，難道樓市經(jīng)歷了13個月的暴漲之后，要開始回落了？）

第三，樓市政策風(fēng)向確認已經(jīng)變化。人民日報發(fā)文《中國經(jīng)濟不需要地產(chǎn)投機客》標(biāo)志著政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，上海、深圳、南京、武漢等城市不同力度的調(diào)控措施已經(jīng)出臺。

第四，樓市此輪并非是全國性的收緊。部分二線至三四線城市還處于樓市去庫存的重壓之下，地方政府正在想盡各種辦法鼓勵大家買房，部分城市仍處于前期刺激政策的影響之下，甚至可能仍會有區(qū)域性去庫存政策出臺。目前樓市調(diào)控和限購的風(fēng)向標(biāo)直指一線城市和房價上漲過猛的二線城市。明顯的樓市政策區(qū)別對待。

第五，樓市政策重點在需求端限制，在信貸、利率、土地供應(yīng)等方面均尚無強力度政策。