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如果去庫存是價格上漲導致的，這不是去庫存的辦法，無非是把房地產(chǎn)開發(fā)商手上的房源變成了投資客手上的房源，很可能成為接盤俠。房價上漲還可能給開發(fā)商錯誤的信號，即價格又回來了，導致開發(fā)商積極拿地，進一步增加未來的庫存。

一線城市房價的大漲近日引來新政調節(jié)，去庫存口號下，三四線城市房價的上漲開始受關注。

“很多人說去庫存必須讓價格上漲才能去，如果去庫存是價格上漲導致的，會增加銷售，但我認為這不是去庫存的辦法，這可能是接盤俠，無非是把房地產(chǎn)開發(fā)商手上的房源變成了投資客手上的房源。”3月27日，法國巴黎銀行亞洲首席經(jīng)濟學家陳興動在《中國金融風險與穩(wěn)定報告》發(fā)布會上表示，目前三四線城市房價上漲很奇怪。

他向財新記者分析，目前三四線城市房價上漲并非由供求決定。如果是由供求決定，大量庫存下，不應該上漲；但價格上漲后也并非沒有需求，一部分是來自讓本來想進城買房的人加速買房，另一部分來自投資或投機商：兩種情況都幫助房地產(chǎn)開發(fā)商解套，但是否可持續(xù)？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積7.18億平方米，同比增長15.6%，而房屋新開工面積下降14.0%。2015年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，2016年中國經(jīng)濟結構性改革將主要抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。化解房地產(chǎn)庫存方面，包括要通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2016年1月到2月，商品房待售面積仍在增加，達7.39億平方米；不過，房屋開工面積一改下降，開始上升，增長13.7%，房屋新開工面積1.56億平方米。陳興動觀察，三四線城市房價已經(jīng)在上漲。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計顯示，盡管適逢春節(jié)假期，2月房價環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，為47個，比1月增加9個，環(huán)比上漲的城市里，漲幅比上月擴大的城市有33個，比1月增加10個；更多城市房價同比由降轉升，2月為32個，比1月增加7個，且32個城市的漲幅均比上月有所擴大。

中金公司首席經(jīng)濟學家梁紅指出，春節(jié)后包括三線城市在內的房地產(chǎn)市場呈量價齊升的勢頭，其中三線城市房價自2014年4月以來首次環(huán)比上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的劃分，70個城市中，一線城市為北上廣深4城；二線城市為省會城市、自治區(qū)首府城市和其他副省級城市，共31個；三線城市為除一、二線城市之外的其他35個城市。

“房價上漲后，如何銷售給要進城的農(nóng)民？”陳興動稱，三四線城市如果希望更多農(nóng)民來購房，實現(xiàn)農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，則農(nóng)民的購買力將下降，被迫買房后會減少農(nóng)民在其他方面的消費，并不利好經(jīng)濟，“更何況更多的農(nóng)民工流向了一二線城市。”

陳興動表示，目前房地產(chǎn)市場的漲勢，可能會給房地產(chǎn)開發(fā)商一個錯誤的信號，即價格又回來了，會導致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地積極性上升，新開工面積可能大于銷售面積，“這樣減庫存，現(xiàn)在不見了，明年、后年怎么辦呢？”

2014年來，政府陸續(xù)出臺下調首付比例、調整公積金政策等樓市刺激政策。進入2016年，去庫存背景下，央行等再次下調首付比例，并將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。

實際上，并不乏看好三四線城市樓市政策的房企。碧桂園高管近日接受媒體采訪表示，國家的政策是大力去庫存，政策出臺后一線城市應聲上漲，國家是希望三四線城市去庫存，相信未來的金融、稅收等各項刺激政策向三四線城市傾斜。

兩會期間，對于中國當下房地產(chǎn)形勢及特點，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高的分析認為庫存嚴重，且主要集中在三四線城市。有住建部專家估算，中國現(xiàn)有約66.72億平方米庫存，占用資金約為40萬億元。

一線城市繼續(xù)領漲全國房價。2月數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅更是高達57.8%，上海以25.1%隨后。近日，上海和深圳相繼出臺新政給樓市降溫。

3月25日上海出臺新規(guī)，即《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，要求從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務平臺。

3月25日晚，深圳發(fā)布《關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從購房門檻、信貸政策等方面收緊，規(guī)定：對購房人家庭名下在該市無房，且近兩年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低三成；對購房人家庭名下在該市無房但近兩年內有住房貸款記錄的，或在該市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成。此外，外地戶籍購房社保年限由一年改為三年。

3月24日，國務院總理李克強出席博鰲亞洲論壇2016年年會。對于房地產(chǎn)市場，他表示要將房地產(chǎn)去庫存與棚戶區(qū)改造貨幣化結合起來，保障人民的住房需求。要因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動。