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3月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署落實(shí)《政府工作報(bào)告》責(zé)任分工，確保實(shí)現(xiàn)全年發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù);確定今年經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作，為促發(fā)展惠民生防風(fēng)險(xiǎn)提供保障;部署全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。

為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營(yíng)改增的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，會(huì)議進(jìn)行了部署。

房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，金融業(yè)6%稅率

從今年5月1日起，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬(wàn)戶，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。

二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。

關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)改增5月1日的正式實(shí)施，很多人看了就看了，作為律師，這個(gè)政策可不是小事，這將帶來(lái)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大地震。

大家都知道，在中國(guó)自古以來(lái)，我國(guó)發(fā)展的兩大支柱：土地和稅收。為何會(huì)有土地運(yùn)動(dòng)，因?yàn)橥恋厥菄?guó)之發(fā)展根本，你吃飯需要靠土地，你住房也需要土地。而在我國(guó)，土地則實(shí)行國(guó)家和集體所有，老百姓嘛，你只租用，這與國(guó)外的永久土地所有權(quán)格格不入，深究原因則是：“中國(guó)自古必須掌控土地”，有了他才有整個(gè)國(guó)家和將來(lái)。

營(yíng)業(yè)稅原本屬于地方稅收，而增值稅則屬于國(guó)家稅收，收取的單位不同，稅的作用也完全不同，可是，此次為何國(guó)家將“營(yíng)業(yè)稅改成增值稅呢”。

按照李克強(qiáng)總理的講話，此次營(yíng)改增不會(huì)加重房地產(chǎn)業(yè)的稅收，對(duì)于總理的話我們必須相信，但是對(duì)于“營(yíng)改增”我們必須了解他并認(rèn)識(shí)他，這樣才能讓你在投資過(guò)程中少走彎路、不走彎路。

增值稅顧名思義就是對(duì)于增值部分來(lái)征收稅收，一件產(chǎn)品買來(lái)500元，賣出去1000元，那么增值部分就是500元，乘以一個(gè)稅率，這就是要交給國(guó)家的。

而營(yíng)業(yè)稅呢，就非常簡(jiǎn)單，一個(gè)產(chǎn)品賣出去1000，那么你就乘以一個(gè)稅率，就是你要交給國(guó)家的。

兩個(gè)稅率有非常本質(zhì)的區(qū)別，我就拿深圳的房產(chǎn)來(lái)比方，一套房產(chǎn)1000萬(wàn)，按照營(yíng)業(yè)稅5%來(lái)收，那么就會(huì)收取50萬(wàn)的稅收;而按照增值稅來(lái)收，既要看此房產(chǎn)買來(lái)時(shí)多少錢，如果我們假設(shè)還房產(chǎn)買來(lái)時(shí)是400萬(wàn)，那么增值部分就是600萬(wàn)，按照11個(gè)點(diǎn)，那么稅收就是600萬(wàn)乘以11個(gè)點(diǎn)，就是66萬(wàn)的稅收，假設(shè)，這套房增值不多，900萬(wàn)購(gòu)入，那么稅收就是11萬(wàn)。

增值稅最最核心的地方在于他可以設(shè)定一個(gè)基數(shù)，這個(gè)基數(shù)是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。

綜合上述理論，我們可以得出此次營(yíng)改增必定帶來(lái)整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的巨大地震。

1、2016年，政府為房地產(chǎn)保駕護(hù)航，所以整體看，營(yíng)改增是利于房地產(chǎn)成交。

2、此次二手房的營(yíng)改增目的是為了加速流通，去庫(kù)存，當(dāng)二手房的快速流通必定釋放新房的庫(kù)存。

3、對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn)，因?yàn)榘凑諣I(yíng)業(yè)稅的政策需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零。

4、對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個(gè)利空消息，因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低，增值部分很大，如果按照11%來(lái)增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌。

5、營(yíng)改增以后，買賣二手房無(wú)需再考慮是否滿兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納，國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通。

6、營(yíng)業(yè)稅原本屬于地稅，而增值稅屬于國(guó)稅，這也是國(guó)家牢牢控制地方的信號(hào)，中央集權(quán)越來(lái)越明顯的信號(hào)。