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營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個人，比如個人賣出二手房，就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳？跟以前的營業(yè)稅相比，納稅人的稅負(fù)是增加還是減少了？

二手房營改增5月1號執(zhí)行

今年兩會接近尾聲，“部長通道”卻依舊熱鬧非常。昨天，國家稅務(wù)總局局長王軍透露，今年將確保“營改增”相關(guān)改革5月1號如期落地。而這里面就包括了個人二手房交易將由繳納營業(yè)稅改為增值稅。

王軍表示，這次的營改增有幾個不同。第一是數(shù)量大，1000萬納稅人要改制；第二是時間緊，只有不到兩個月的實際準(zhǔn)備時間；第三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如說二手房的交易。這些新改制的納稅人之前很少接觸增值稅，所以準(zhǔn)備任務(wù)異常艱巨。

“這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

二手房增值稅稅率仍有爭議

按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅；購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青表示，全面推行營改增之后，這些優(yōu)惠政策也會繼續(xù)存在。而如果按照現(xiàn)有增值稅各檔計算，個人二手房買賣將按照3%征收增值稅，實際上老百姓二手房交易的稅負(fù)成本會下降。

朱青表示，它的優(yōu)惠政策會延續(xù)，只不過今年5月1號以后就沒有營業(yè)稅了，名稱變了。營業(yè)稅原來是5%，增值稅沒有5%的稅率，而且現(xiàn)在有規(guī)定，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個人，從事增值稅的銷售活動，就要按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，所以它實際上跟營業(yè)稅沒有太大的變化，老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降，因為原來是5%。

對于增值稅稅率，也有不同意見。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為，

“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢？

營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年（含2年）普通住房，才免征營業(yè)稅。

這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設(shè)計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測算，政策設(shè)計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，稅制改革政策設(shè)計時，是要保證平穩(wěn)過渡。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法；要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會有太大變化。

他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業(yè)稅條件）200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。

不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

王軍表示，稅務(wù)部門將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。具體而言，原則上延續(xù)原有優(yōu)惠政策的同時，針對不同行業(yè)情況和特點，分別制定相應(yīng)過渡措施保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財政部部長樓繼偉商量，打算再建議給一個行業(yè)新增一項過渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負(fù)只減不增，但具體到個人，營改增會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在具體政策尚未出臺的情況下，尚難下結(jié)論。