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日前，北京大興區(qū)拍出的4.7萬元/平方米的最高樓面價，創(chuàng)該區(qū)域紀錄的消息一度掀起北上廣等一線城市年后樓市瘋狂漲價潮，甚至2月24日上午有媒體曝出“萬科北京項目要全面漲價”。

但隨后，北京萬科媒體經(jīng)理李鈞在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時否認了報道中大興“地王”是導火線、“全面漲價”的消息，并稱“不是報道的那樣。上述兩個項目只是產(chǎn)品升級，價格做一些調(diào)整，而且萬科的北京項目也沒有要全面漲價的消息”。

對于北京樓市是否會全面漲價等問題已成為節(jié)后人們熱議的焦點。相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠的地段買房，300萬元已經(jīng)是北京的“起步價”。

但對此問題，多位房產(chǎn)人士在接受記者采訪時表現(xiàn)出謹慎保守態(tài)度。而多位樓市研究人員在接受記者采訪時一致表示，年后樓市漲價是業(yè)內(nèi)共識，但不會像媒體報道的那樣夸張。并預言，受利好政策影響，接下來北京房價將會有5%至10%的漲幅。同時指出“部分樓盤的價格可能會有水分，虛高上漲，購房者也需要警惕”。

北京萬科：并非全面漲價

據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道，2月23日晚間，萬科北京公司發(fā)布項目推介廣告稱，將在3月1日，對旗下的“金域東郡”和“萬科天地”項目進行“全面漲價”，但萬科并未公布漲價幅度。并稱，漲價的直接導火索為當日北京拍出的一宗“地王”。2月23日下午，北京南部大興區(qū)黃村一宗住宅用地以39億元的總價競出，機構測算實際樓面價高達4.7萬元/平方米，為該區(qū)域有史以來的最高價。據(jù)當?shù)孛襟w報道，其地價已超過區(qū)域標桿華潤某樓盤的銷售價格。

上述“地王”得主綠地集團京津事業(yè)部相關負責人在接受記者采訪時表示，對上述導火線的報道并無關注，拿地后，只想深耕做好產(chǎn)品，至于對該區(qū)域以及周邊樓市等的長遠影響暫無具體考慮。

北京萬科媒體經(jīng)理李鈞在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時也直接否認：“不是報道的那樣。沒有要全面漲價，上述兩個項目只是產(chǎn)品升級，價格做一些調(diào)整”。至于上述的調(diào)價導火線，李鈞也公開表示，只是巧合，原本春節(jié)期間萬科方面就已經(jīng)做了一系列工作。

此次調(diào)價，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，基于三個考慮：一是北京新建商品住宅的庫存規(guī)模持續(xù)下跌，去庫存周期持續(xù)收窄，對于有貨源可出售的房企來說，提高預售價格是一種很合理的做法。二是目前市場看漲預期強烈，萬科漲價并不會面臨太大的抵觸心理。三是一種營銷手段，通過全面漲價來加速購房者簽約，降低營銷成本。

值得關注的是，上述提及的萬科的位于北京南城的兩個項目的房價在春節(jié)前后已持續(xù)在漲，但成交量持續(xù)在下跌。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)記者粗略計算獲悉，截止到2月24日，近三個月，上述涉及調(diào)價的項目萬科金域東郡的成交均價分別為32939元/平方米、34359元/平方米、36202元/平方米，逐月增長一千多元；萬科天地近兩個月的成交均價分別為33080元/平方米、33136元/平方米，環(huán)比增長56元/平方米。

但明顯的是成交量雙雙再下跌，尤其是2月份受春節(jié)影響，下跌明顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年1~2月份，上述兩個項目的成交套數(shù)分別為69套和1套、132套和10套，其中金域東郡已連續(xù)6個月成交量大幅下跌。

另外，報道還稱，接近萬科的人士表示，今年北京萬科將有十幾個項目入市，未來公司將對這些項目進行全面提價，價格調(diào)整幅度約在10%~20%之間。但此次漲價僅限于北京項目，不會蔓延至全國其他項目。

但此消息也被否認。李鈞告訴記者，“萬科在北京的項目沒有要全面漲價的消息。”

專家：300萬已經(jīng)是北京樓市的“起步價”

大興“地王”、“萬科漲價”一度開啟了節(jié)后北京樓市全面漲價熱潮。

媒體報道，在今年利好政策頻出的背景下，一線城市樓市提前開春，北京東四環(huán)某小區(qū)成交均價每平方米漲了四千到五千元，相比節(jié)前，漲價接近一成。房產(chǎn)中介一致的感受就是，房子緊缺，幾乎無房可賣，當天掛牌就賣出的情況很普遍。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠的地段買房，300萬元已經(jīng)是北京的“起步價”。

但據(jù)記者采訪相關研究人員、中介、消費者，并查閱相關數(shù)據(jù)后獲悉，春節(jié)前后均價高漲近五千元的現(xiàn)象或為個例。漲價的項目大部分集中在每平方米一千元左右的漲幅。

鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：北京二手房1月成交量為26617套，環(huán)比上漲5.64%。成交均價為40619元/平方米，環(huán)比上月上漲近2.84%，約1100元。

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周，即2月14日至2月20日，北京新房網(wǎng)簽量為1006套。而二手房的網(wǎng)簽量則高達6048套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平方米，較2015年12月底的成交均價上漲了2%左右，約800元。

嚴躍進列舉數(shù)據(jù)表示，2015年北京新建商品住宅成交均價為27725元/平方米，同比2014年增長了8.14%。如果從北京目前的庫存規(guī)模看，繼續(xù)維持這樣一個增幅或者更大，也是有可能的。暫時可以預計在2016年房價達到30000元/平方米的水平。這樣的增幅大概也是在8.0%左右。

2月24日當日，記者在詢問房產(chǎn)中介工作人員時獲悉，大廠潮白河附近的新商品房房價春節(jié)前后已漲一千多元，并被告知“節(jié)后樓市被炒得很火”。

一位業(yè)主告訴記者，“年前在勁松地鐵附近180多萬元買的一套一居二手房，現(xiàn)在同樣規(guī)格的房子掛牌價已達210萬元，但實際成交價不到190萬元，算下來每平方米已漲一千多元。”

對于北京樓市年后是否會全面漲價，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受記者采訪時分析稱，北京樓市春節(jié)后漲價是業(yè)內(nèi)共識，不排除出現(xiàn)高漲幅個例，但整體不會像外界傳言如此夸張，未來漲幅可能保持在5%~10%。

張大偉指出，從春節(jié)前的降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了京滬等一線城市，但事實上，從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結構最緊張的京滬樓市。

“近期北京新房的庫存規(guī)模是在持續(xù)下降的，這可能會使得后續(xù)北京的房價繼續(xù)有上漲的空間。當然，這一過程中部分樓盤的價格可能會有水分，即虛高的上漲，購房者也需要警惕。對于購房者來說，一方面要認識到房價上漲的趨勢基本不會變，另一方面也要在樓盤認購中盡可能去擠掉價格的泡沫。”嚴躍進表示。