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房地產刺激政策近期頻頻發(fā)布。繼下調非限購城市首付比例、上調公積金存款利率之后，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)通知，下調除北上廣深之外地區(qū)房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。同時，地方版的樓市刺激政策也在陸續(xù)出臺。在這些政策刺激下，部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢明顯。

外溢效應顯現

小楊已在北京工作兩年，看到不斷出臺的樓市刺激政策，購房成本有所下降，本來沒有購房計劃的他也開始蠢蠢欲動。“在昌平、順義看了一些商住項目，不過都太貴了，還貸壓力太大。”小楊表示，由于沒有北京戶口，不具備在北京購買普通居民住宅的條件，他最終將目標定在了燕郊。“找了一些新盤項目，打電話過去人家說賣完了，二期可能要到2017年開盤。”由于擔心房價繼續(xù)上漲，小楊希望盡快找到合適的房子定下來。

春節(jié)過后，各地樓市開始回暖。根據中原地產研究中心統計數據，中原地產監(jiān)測的54城市春節(jié)后首周基本都處于復蘇過程中，54城市整體簽約達到3.5萬套，而春節(jié)前一周只有2.84萬套，但離市場正常狀態(tài)的6.5萬套左右依然有明顯差距。預計在3月中旬市場才會全面恢復到正常狀態(tài)。

財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部2月19日下發(fā)通知，下調契稅和營業(yè)收征收比例，主要是針對北上廣深之外的區(qū)域。而此前下調首付比例的政策同樣針對不實施“限購”的城市。業(yè)內人士指出，一線城市房價持續(xù)上漲給置業(yè)帶來壓力，再加上刺激政策繞開了這些實施“限購”的城市，需求外溢將會給一線城市周邊地區(qū)的樓市帶來積極影響，“限購”城市周邊部分熱點區(qū)域房價仍有上漲空間。“比如，受深圳房價持續(xù)上漲的影響，部分購房者會在深圳周邊的東莞、惠州等城市置業(yè)，以鎖定購房成本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

不過，中國指數研究院分析師指出：“目前少數三四線城市需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現象，隨著政策效應遞減，未來樓市需求有限。”

一二線城市暖意濃

根據中原地產監(jiān)測數據，節(jié)后首周一二線城市樓市恢復速度明顯超過了三四線城市。一線城市上周簽約數據達到5820套，二線城市簽約21517套，均超過了春節(jié)前一周，一二線城市相比節(jié)日前一周漲幅分別達到了45%和27%。

中原地產首席分析師張大偉表示：“系列刺激政策陸續(xù)發(fā)布，從春節(jié)前的降低非限購城市首付比例到契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市。但從市場變化看，這些政策都不可避免會在心理層面影響供需結構。”

據偉業(yè)我愛我家數據中心統計，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京新宅網簽量僅為1006套。而二手住宅的網簽量則高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平方米，較2015年全年均價上漲5%左右。從數據來看，節(jié)后北京的新房市場表現冷淡，市場回溫緩慢。而二手房日成交量僅用3個工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超過了新房的成交總量，整個市場迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬的火熱態(tài)勢。

新房開盤量少，項目供應量不足，是導致新房市場冷淡的主要原因。北京房地產交易管理網數據顯示，截至2月21日，月內北京無新建商品房住宅入市。從預售許可預告看也無項目入市。整體看，2月供應低迷，庫存持續(xù)降低。目前北京市商品房住宅整體庫存只有70814套，是2014年5月20日以來的最低點。

多位業(yè)內人士對中國證券報記者表示，契稅下調對于一線城市的房地產市場也將產生影響。嚴躍進表示：“近期一線城市部分豪宅項目可能會因為此類政策的出臺而熱銷，價格上漲的可能性也比較明顯。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示：“一線城市大戶型非普通住宅交易契稅的降低，購房成本的減少，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出：“新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利，而對高端豪宅以及遠郊剛需盤而言，前者由于資金能力對于契稅減免的反應較小，且購房者多非首次置業(yè)，而遠郊項目價格區(qū)間原本就在‘普通住房’標準之內，因此契稅調整對于這兩端市場的影響較小。”

政策力度有望超預期

對于未來房地產刺激政策方向，胡景暉表示：“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱，市場逐步降溫。2016年初，中央重啟財稅政策。由此可以預見，財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來促進房產流通、加快結構調整、加速庫存去化、促進樓市繁榮的主要政策方向。”

安信證券地產分析師陳天誠表示：“地產去庫存的政策高度被大幅提升，政策推行的力度和效果有望超預期。目前實際庫存面積高達98.3億平方米，去庫存壓力較大，需求端的財政補貼、供給端的減稅、增加公共品、保障房貨幣化以及地產資產證券化等都是可能推出的政策。同時，未來也有可能成立某種形式的住房銀行。”

當下樓市分化正在加劇，多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風險。中國指數研究院分析指出，未來大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應圍繞區(qū)域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，主動承接區(qū)域中心城市的產業(yè)轉移，增強對外來人口的吸引力。