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9月前兩周樓市成交量明顯回升，政策環(huán)境持續(xù)寬松，各地方政府繼續(xù)采取一系列促銷、去庫(kù)存措施。但三四線城市庫(kù)存壓力仍舊不小。如果市場(chǎng)依然積弱不振，不排除會(huì)出臺(tái)更多的刺激手段，來(lái)促使交易回升。

樓市成交開始反彈

上海樓市成交量在9月的第二周出現(xiàn)反彈。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月第二周（2015年9月7日～9月13日，以下同）上海市商品住宅成交面積為34.87萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周大漲59.82%。

其實(shí)，樓市成交狀況回升，并非只有上海一個(gè)城市。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、南京、杭州、揚(yáng)州等在內(nèi)的29個(gè)監(jiān)測(cè)城市，整體成交狀況出現(xiàn)明顯回升，漲幅達(dá)到17.4%。全國(guó)樓市經(jīng)歷8月下旬、9月首周的短暫低迷態(tài)勢(shì)之后，回歸正常。

一線城市再次充當(dāng)了反彈“急先鋒”。數(shù)據(jù)表明，9月第二周一線城市商品房成交面積較前一周大幅回升，總成交面積達(dá)到103.1萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅36.9%。其中北京環(huán)比漲幅最高，為79.6%，深圳、上海緊隨其后，環(huán)比分別上漲43.4%、39.5%，僅廣州成交繼續(xù)下降6.3%。

二線城市整體表現(xiàn)尚可。數(shù)據(jù)表明，9月第二周包括南京、杭州、武漢、海口等18個(gè)二線代表城市成交總量達(dá)到301.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.8%，僅南昌、石家莊、廈門成交下滑。三亞環(huán)比翻番，漲幅為112.7%，?？凇⒑戏?、成都也有超過(guò)6成的漲幅。環(huán)比下降的城市中，廈門跌幅最明顯，達(dá)到26.9%。

三線城市表現(xiàn)不溫不火。數(shù)據(jù)顯示，包括揚(yáng)州、東莞等在內(nèi)的7個(gè)三線代表城市成交總量為45.7萬(wàn)平方米，較前一周微幅上漲3.6%。其中4個(gè)城市成交總量均環(huán)比上漲，揚(yáng)州環(huán)比上漲105.4%，漲幅最為明顯；韶關(guān)環(huán)比降幅最大，為49.0%。

表 部分城市9月第二周成交量變化情況

城市 成交套數(shù)（套） 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交面積環(huán)比

北京 2490 24.8 79.6%

深圳 1260 12.7 43.4%

上海 4873 49.6 39.5%

廣州 1384 16.0 ﹣6.3%

三亞 439 3.5 112.7%

?？?573 5.8 87.4%

合肥 660 7.2 78.4%

成都 1923 19.3 61.4%

寧波845 10.2 29.6%

溫州416 5.6 26.0%

青島3116 32.4 23.6%

天津2691 29.5 21.1%

濟(jì)南1605 18.5 17.5%

昆明1662 14.3 16.7%

南京 2604 29.7 4.9%

杭州 787 8.7 4.8%

大連472 4.9 4.7%

蘇州1831 21.5 4.2%

武漢 4390 45.9 1.5%

南昌 958 10.7 ﹣7.9%

石家莊 994 8.6 ﹣9.5%

廈門 457 5.2 ﹣26.9%

揚(yáng)州 468 5.6 105.4%

東營(yíng)301 4.1 37.7%

汕頭353 4.1 24.0%

惠州563 6.8 11.6%

東莞 1541 17.2 ﹣1.5%

包頭567 6.3 ﹣25.9%

韶關(guān) 126 1.5 ﹣49.0%

庫(kù)存走低尚存隱憂

一線及重點(diǎn)城市成交量的回升，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力在進(jìn)一步降低，但卻無(wú)法掩蓋三四線城市庫(kù)存高企、成交疲軟的事實(shí)。

雖然8月份樓市成交量出現(xiàn)下滑跡象，但連續(xù)數(shù)月成交量放大，使得當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力大大減輕。截至2015年8月底，上海易居研究院監(jiān)測(cè)的包括北京、上海、武漢等35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25729萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。更為難能可貴的是，這已是庫(kù)存規(guī)模連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

圖 35個(gè)城市新建商品住宅存銷比排序

整體向好，但三四線城市卻顯得“步履蹣跚”。數(shù)據(jù)表明，8月份，一二三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.9、12.5和19.7個(gè)月。相比7月份11.2、14.1和20.7個(gè)月的數(shù)值而言，三線城市僅縮短了1個(gè)月，相比一二線城市的2.2個(gè)月、1.6個(gè)月，明顯要慢一些。

此外，上市房企的巨量庫(kù)存，大多也來(lái)自三四線城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年2.47萬(wàn)億元的總存貨金額，相對(duì)于去年同期的22024.96億元，同比漲幅高達(dá)12%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然一二線城市市場(chǎng)回暖明顯，但三四線的市場(chǎng)仍處在調(diào)整過(guò)程中，上市公司增加的總存貨金額，三四線市場(chǎng)貢獻(xiàn)最大。

三四線城市去化速度較慢，這在部分房企的銷售情況方面得到體現(xiàn)。曾經(jīng)以三四線城市為主要戰(zhàn)場(chǎng)的千億級(jí)房企碧桂園，2015年前8個(gè)月完成銷售回款714億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的53%，究其原因，主要是其項(xiàng)目分布在三四線城市。相對(duì)來(lái)說(shuō)，城市布局偏向重點(diǎn)城市的保利地產(chǎn)(600048,股吧)，其銷售情況則要理想一些，同時(shí)期完成981億元，完成全年業(yè)績(jī)指標(biāo)的65%。

此外，開發(fā)商撤離三四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，投資策略的轉(zhuǎn)變，也意味著現(xiàn)階段三四線城市已經(jīng)面臨不小的去庫(kù)存壓力。易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于三四線城市的房企來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存依然是一個(gè)艱巨的任務(wù)，主要的庫(kù)存壓力也集中在此類城市中。

政策刺激會(huì)否持續(xù)

利好接連不斷，樓市政策環(huán)境進(jìn)一步寬松。在這種情況下，地方政府是否還會(huì)出手刺激樓市呢？

本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心梳理近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策發(fā)現(xiàn)，地方政府繼續(xù)采取一系列促銷、去庫(kù)存措施。如北京、哈爾濱、汕頭等地，已經(jīng)積極落實(shí)公積金貸款新政，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策；沈陽(yáng)、廣州則分別采取財(cái)政補(bǔ)貼、快速放貸等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。

后續(xù)政策會(huì)怎么走？有無(wú)可能加大刺激力度？專家表示這需要根據(jù)市場(chǎng)行情走勢(shì)來(lái)綜合判斷。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，地方政府可能會(huì)觀察目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)，如果回暖速度不快，那么后續(xù)繼續(xù)刺激的做法會(huì)出現(xiàn)。可使用的手段有以下三種：第一種在于商業(yè)性質(zhì)的二套房貸方面會(huì)有新動(dòng)作。第二種則是通過(guò)目前個(gè)人所得稅的改革來(lái)間接降低住房交易成本，加快交易節(jié)奏。第三是不排除對(duì)于首套剛需購(gòu)房者繼續(xù)放寬購(gòu)房政策，比如圍繞首付款籌集而提供金融支持等，進(jìn)而刺激購(gòu)房者積極入市。

不過(guò)專家表示，一線城市政策放松的可能性不大。嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)政策環(huán)境總體會(huì)趨于寬松，并沒(méi)有收緊的可能。但是對(duì)于部分城市如一線城市而言，要警惕二套房貸利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力開始顯現(xiàn)。

目前，各城市開發(fā)商已經(jīng)積極推盤，開戰(zhàn)“金九銀十”行情。如上海9月第二周商品住宅供應(yīng)量繼續(xù)上漲，已超40萬(wàn)平方米，再度刷新年內(nèi)新高。廣州住宅方面共獲得9個(gè)預(yù)售證、2239套房源，比上一周大漲153%。

購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)？專家表示，一線城市由于住宅庫(kù)存量的持續(xù)下滑，存銷比已經(jīng)下滑至10以下，供需已經(jīng)達(dá)到合理水平，如果持續(xù)下滑，市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。因此現(xiàn)階段已經(jīng)迎來(lái)購(gòu)房窗口期，可以積極入市。而對(duì)于庫(kù)存壓力巨大的三四線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)仍然存在下行空間，可適當(dāng)觀望，等待房?jī)r(jià)企穩(wěn)之后再考慮出手。