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不算不知道，一算嚇一跳！以北京為例，“租售比”已普遍高于1：500。先買(mǎi)房后出租，基本上是在瞎忙活

“大虎你最近可是瘦了不少啊，忙啥呢？”師哥小林問(wèn)道。

“我有個(gè)親戚‘十一’后來(lái)北京了，他打算置業(yè)投資。這些天我們凈看樓了，昨天，我剛帶著他轉(zhuǎn)了北五環(huán)路附近的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，還不錯(cuò)。”

“說(shuō)說(shuō)啊，什么情況？”

“二手房，目前的平均成交價(jià)是每平米3.2萬(wàn)元，80平米一套的房子，算上稅費(fèi)大約需要260萬(wàn)元。我這親戚可以一次性拿出130萬(wàn)元交首付款，剩下的找銀行貸款。”

“貸款利息總共有多少啊？”

“那要看貸款的期限了，”大虎邊說(shuō)邊上網(wǎng)搜了個(gè)‘房貸計(jì)算器’的頁(yè)面，他繼續(xù)說(shuō)道：“你們看，如果是貸20年的話，那全部利息大致為103萬(wàn)元。也就是說(shuō)，我這親戚買(mǎi)下那套房子一共需要花130萬(wàn)+130萬(wàn)+103萬(wàn)=363萬(wàn)元。”

“還有其他方案嗎？”小林問(wèn)道。

“有啊，第二方案是貸款30年，那樣一來(lái)貸款利息會(huì)高達(dá)167萬(wàn)元，而購(gòu)房的總投入就會(huì)達(dá)到427萬(wàn)元。”

“你說(shuō)你那親戚買(mǎi)房是為了投資，那這錢(qián)投出去了，怎么往回掙?。?rdquo;

“當(dāng)然是出租?。?rdquo;

“能收到多少租金呢？”

“我們通過(guò)中介公司打聽(tīng)了，那套房子現(xiàn)在大致每個(gè)月能租7000元。”

“哦，一年8萬(wàn)4，也沒(méi)多少錢(qián)呀。”小林算出了全年的租金數(shù)。

“租金以后可以漲??！我那親戚的計(jì)劃是，房租以后每3年漲個(gè)5%左右，這樣越往后錢(qián)收得就越多了。

“想得可真美，房租是你說(shuō)漲就漲得起來(lái)的嗎？哪個(gè)業(yè)主不想在原有住戶租期滿了之后趕緊把房子繼續(xù)租出去呀？多空置一天得著多大急??！師傅可是說(shuō)過(guò)一句話——貨到地頭爛。”小林提醒他道。

“可那畢竟是房子啊，房屋的租金上漲是普遍現(xiàn)象。”大虎顯得理直氣壯。

“得了，你們別斗嘴了，”老李打斷了兩個(gè)徒弟，說(shuō)道：“我?guī)湍闼闼惆?，看看在?年漲一次房租，漲幅為5%的情況下，30年下來(lái)租金總共能收到多少錢(qián)吧。”

“一目了然吧！”老李說(shuō)道：“30年全部的租金收入，理論值約為317萬(wàn)元，還沒(méi)收回成本呢！”

看著大虎的一臉驚愕，老李平靜地算道：“我們把360個(gè)月的全部租金收入取一個(gè)中值，會(huì)得出每個(gè)月的租金平均值為8805元，即年均租金收入為105660元。如果按只貸款20年、即買(mǎi)房子的總投入為363萬(wàn)元計(jì)算，在租金能夠按一定比例不斷提高的前提下，30年平均算下來(lái)，每年的租金收益率僅為2.9%！”

“才2.9%，簡(jiǎn)直是瞎忙活??！”

老李繼續(xù)解釋道：“判斷房產(chǎn)用于出租是否劃算，一定要看‘租售比’——即月租金水平與房屋總價(jià)的比值。我們將‘租售比’和租金收益率一起看就能說(shuō)清問(wèn)題了。比如你親戚看中的那套房產(chǎn)，目前的租售比高達(dá)1:518（貸款20年）或1:610（貸款30年）。租售比在1:518時(shí)，租金的年平均收益率連3%都到不了，至于在租售比為1:610的情況下租金的年收益率能有多低，我就甭算了，省得刺激你。”

“上帝??！不算不知道，一算嚇一跳！得，你們先聊著，我得趕緊回去勸勸我那親戚了。”