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在全球華商（成都）地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹說，之所以談金融，是因為無論從大的金融制度還是具體的行業(yè)房地產(chǎn)金融，我們和國際上的差距非常大，這里面的改革空間非常大。金融是國際上的共性問題，完全可以直接向國際先進(jìn)經(jīng)驗學(xué)習(xí)和借鑒。房地產(chǎn)金融改革離我們越來越近。

專家解讀

住建部政策研究中心主任

秦虹

行業(yè)需求強(qiáng)烈融資多元化是必然

“中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新已經(jīng)是必然的趨勢，有以下幾個方面的理由。”秦虹開門見山地說。她分析稱，首先，我國的房地產(chǎn)投資規(guī)模已經(jīng)足夠大，年銷售額7萬億，是全世界最大的房地產(chǎn)市場，在這樣大的規(guī)模下，過去單一的靠間接融資，也就是靠銀行貸款來支持房地產(chǎn)開發(fā)的金融格局是不可持續(xù)的，一定會走上多元化。

此外，整個房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤確實下一步要趨降。因為現(xiàn)在土地成本，人工、材料成本都在增加。像過去那樣土地制度的調(diào)整所帶來的土地紅利，會逐漸下降。融資成本對企業(yè)的影響特別大，對企業(yè)的利潤影響也特別大。

第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)在中國的銀行貸款面前處于不利地位，貸款融資非常困難。大家知道現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是列入名單管理，能夠列入名單的是有實力的大企業(yè)。對銀行來說，貸款對政策支持的棚戶區(qū)改造、保障性住房等優(yōu)先支持，而中小企業(yè)的銀行貸款仍然是面臨不太好的前景。

解決融資渠道問題才能提升商業(yè)運營水平

秦虹在談到金融創(chuàng)新時重點談到了商業(yè)地產(chǎn)，她說，商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)長期資金的需求就特別大，我們現(xiàn)在看到的是從2009年之后，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓，也包括商業(yè)用房的開發(fā)的增速等等都明顯高于住宅，那么商業(yè)地產(chǎn)對長期資金需求就更加大。秦虹說，缺乏長期的資金支持，會導(dǎo)致了開發(fā)商以散售商業(yè)地產(chǎn)來實現(xiàn)投資效益并迅速退出。在這種模式下，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平很難提高。

另外，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增大，散售的模式也很難持續(xù)，很多開發(fā)企業(yè)為了應(yīng)對這種商業(yè)地產(chǎn)散售帶來的困境采取了一些辦法，一是帶租約散售，這相對要好一點；二是增加持有比例，再少部分銷售。但這樣仍然不能夠真正解決商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模增大之后，經(jīng)營水平要提高、為投資提供穩(wěn)定回報的資金支持問題，所以商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新是必然需求。

商業(yè)地產(chǎn)證券化符合行業(yè)發(fā)展需求

秦虹認(rèn)為，從我國直接融資發(fā)展的方向上來看，商業(yè)地產(chǎn)的證券化，特別符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求和國際的觀念。實現(xiàn)證券化后，商業(yè)地產(chǎn)可以持續(xù)的經(jīng)營，有穩(wěn)定的資產(chǎn)匯報，與資產(chǎn)證券化的要求非常一致。

另外，資產(chǎn)證券化下一步的發(fā)展，也受益于機(jī)構(gòu)投資人對投資訴求相吻合。目前一些險資的機(jī)構(gòu)投資人，他們追求的就是收益相對穩(wěn)定，安全性比較高的一些投資性產(chǎn)品，而隨著中國一些成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，他們的收益恰恰能夠滿足這些機(jī)構(gòu)投資者對于未來投資的一些需求。

秦虹說，金融改革的主導(dǎo)思想是用好增量、盤活存量，而在盤活存量的政策為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資，特別是權(quán)益性的融資業(yè)提供了一些更好的機(jī)會。房地產(chǎn)企業(yè)是投資型企業(yè)，最重要的就是兩點：第一點抓機(jī)會，因為任何投資性的企業(yè)都是機(jī)會性投資，永遠(yuǎn)不可能向制造型企業(yè)那樣流水線的生產(chǎn)；第二點就是考驗融資能力，你有足夠的融資能力才能夠真正實現(xiàn)你投資的這樣一個目標(biāo)。

渠道多元直接融資創(chuàng)新包括五方面

秦虹認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商融資，主要有兩種方式：一是擴(kuò)大直接融資；二是關(guān)注權(quán)益性的融資。從直接融資的創(chuàng)新總體上來看，主要包括以下幾個方面：第一個是投資人逐漸增多，行業(yè)并購現(xiàn)在已經(jīng)成為企業(yè)資源整合的這種趨勢非常明顯，大量的戰(zhàn)略投資人參與房地產(chǎn)的直接投資；第二個就是信托，房地產(chǎn)的信托，特別是在資金困難的時候?qū)χ行∑髽I(yè)的資金起到了一個非常支撐的補(bǔ)充資金來源作用。第三就是房地產(chǎn)私募股權(quán)投資，特別是人民幣的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資；第四就是境外融資，在國內(nèi)資本市場還沒有給予房地產(chǎn)企業(yè)充分支持的情況下，很多中小企業(yè)或者大企業(yè)都到境外融資。今年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)在境外融資總額就是去年的一半，那么今年上半年估計超過了1000億，所以直接融資增長也是比較明顯的。第五種形式就是公募基金，子公司的資產(chǎn)管理，現(xiàn)在由于我們的證券行業(yè)的一些管理固定，都擴(kuò)大了公募資金在資產(chǎn)管理方面投資的一些業(yè)務(wù)范圍。所以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些全新的融資機(jī)會還有一個就是基金和信托的一些聯(lián)合。當(dāng)然了，還有一些企業(yè)做了一些類資產(chǎn)證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權(quán)基金作為載體來增加資產(chǎn)管理的內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)，或者是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收益進(jìn)行打包份額化。