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二套房貸款最低首付由65%回歸60%

沈陽市為何會(huì)選擇取消限購令?是跟風(fēng)?是救市?還是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)?昨日，沈陽市房產(chǎn)局印發(fā)了《沈陽市房產(chǎn)局關(guān)于解除住房限購的通知》。同時(shí)，沈陽市房產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任陳全對(duì)取消住房限購的有關(guān)政策進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

談原因：限購令誤傷居民改善性住房需求

問：沈陽市為什么取消住房限購?

答：第一，按照國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的指導(dǎo)意見，沈陽市已經(jīng)不屬于“住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市”。目前沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是住房供應(yīng)比較充足，今年1-8月份，沈陽市商品住房入市面積為914萬平方米，銷售面積為708萬平方米，供銷比為1.3：1。二是商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略降，自4月份以來，沈陽市商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)小幅回落，截至8月末，商品住房均價(jià)6093元/平方米，明顯低于全國同類城市的平均水平。第二，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)成。從市場(chǎng)層面看，投資和投機(jī)性購房基本得到抑制，居民的購房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場(chǎng)主體，144平方米以下的商品住房銷量占總銷量的93%;從政府層面看，近年來沈陽市的保障性住房建設(shè)力度不斷加大，有效緩解了低收入家庭和中等偏下收入家庭的住房困難，初步建立了“以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求”的住房供應(yīng)體系。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性、成熟，開發(fā)企業(yè)能夠根據(jù)市場(chǎng)變化自發(fā)地調(diào)節(jié)價(jià)格和供給，主動(dòng)尋求供需的平衡點(diǎn)。第四，支持一部分居民的改善性住房需求。以往的住房限購政策，在有效抑制房?jī)r(jià)過快上漲方面起到了積極作用，但也誤傷了一部分居民的改善性住房需求，同時(shí)也給外地人來沈創(chuàng)業(yè)置業(yè)增加了難度，不利于城市的發(fā)展。

談?wù)撜{(diào)：沈陽房地產(chǎn)不存在“崩盤論”

問：什么是改善性住房需求?

答：對(duì)于改善性住房需求，目前沒有很規(guī)范的定義，狹義的理解就是享受更大的房子的需求，廣義的理解改善性住房需求包括住房面積、朝向、樓層、功能、地段、交通條件、就學(xué)就醫(yī)、養(yǎng)老條件以及小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、鄰里關(guān)系，還包括房地產(chǎn)品牌消費(fèi)升級(jí)等等諸多方面的改善，概括起來就是居住物質(zhì)與精神兩個(gè)層面需求的提升。

問：對(duì)于“房地產(chǎn)走過了它的黃金時(shí)代”或者“崩盤”的說法，您怎么看?

答：我們認(rèn)為這種說法并不存在。根據(jù)陜西省的住房調(diào)查顯示，8成居民擁有自住房，其中大部分居民都有改善性住房需求。沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然有很大的空間和潛力。實(shí)質(zhì)上今后改善性住房需求還有相當(dāng)大的空間。

談?dòng)绊懀合拶徣∠蠖唐跁?huì)形成量的回升

問：限購政策出臺(tái)后存在哪些負(fù)面影響?

答：限購政策存在誤傷，例如家庭已有兩套房子，欲購買第3套房子。由于限購政策的存在就迫使購房者先得出售一套房子再買，可能會(huì)出現(xiàn)低價(jià)急售的現(xiàn)象。個(gè)別家庭更是出現(xiàn)了假離婚后買完第3套房子再復(fù)婚的現(xiàn)象。民政局有個(gè)統(tǒng)計(jì)，離婚率因此有所上升。現(xiàn)在看來，限購政策不能支持居民合理的住房需求，反而增加了很多社會(huì)成本。

問：限購政策全面取消之后對(duì)市場(chǎng)的影響有哪些?

答：一是可能會(huì)引發(fā)沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)量的回升。市民對(duì)沈陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多持理性的觀望態(tài)度。限購政策取消之后，累積的需求得到釋放，可能會(huì)出現(xiàn)量的增加。二是房企普遍采取降價(jià)跑量的銷售策略。房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格接近觸底，達(dá)到部分居民的心理價(jià)位時(shí)居民也會(huì)出手購買。三是房產(chǎn)市場(chǎng)帶來的小回暖，市民買漲不買跌的心理也可能會(huì)帶來量的回升。

談變化：沈陽戶籍居民在本市買房更加便利

問：稅收和貸款額度會(huì)出現(xiàn)變化嗎?

答：稅收是國家法律規(guī)定的，不會(huì)改變，沈陽也沒有權(quán)力減稅。這次政策實(shí)質(zhì)上是要回歸一個(gè)健康的市場(chǎng)，回歸市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。福建啟動(dòng)財(cái)政補(bǔ)貼，我們沈陽也沒有。二套房貸款的最低首付將由原來的65%回歸60%。

問：解除限購后沈陽人買房有何便利?

答：9月12日，沈陽市下發(fā)《沈陽市房產(chǎn)局關(guān)于解除住房限購的通知》。從即日起，本市戶籍居民在沈陽市購買住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情況查詢記錄，非本市戶籍居民購買住房不再提供納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明。