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廣東天穗律師事務(wù)所律師劉文潔表示，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合同之后，公司的法定代表人出現(xiàn)破產(chǎn)、外逃、刑事拘留等個(gè)人狀況，并不影響買賣合同的法律效力。

根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局制訂的《廣州市商品房買賣合同》（預(yù)售）網(wǎng)簽合同示范文本關(guān)于“延期交房的違約責(zé)任”條款的約定：開發(fā)商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房?jī)r(jià)款0.05％的標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人支付違約金，同時(shí)購(gòu)房合同繼續(xù)履行；超過(guò)合同約定的寬限期仍未能交房的，購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同。這里需要注意的是，購(gòu)房人的解約權(quán)是合同賦予購(gòu)房人的一種選擇權(quán)，即購(gòu)房人可以選擇行使該權(quán)利——解除合同，也可以選擇不行使該權(quán)利——合同繼續(xù)履行。根據(jù)購(gòu)房人的不同選擇，開發(fā)商承擔(dān)不同的違約責(zé)任。

一旦發(fā)生開發(fā)商逾期交房的情況，劉文潔建議購(gòu)房人立即向人民法院提起相關(guān)違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開發(fā)商違約的事實(shí)和違約金計(jì)算等重要事項(xiàng)以法律認(rèn)可的形式和手段固定下來(lái)，往后無(wú)論開發(fā)商何時(shí)實(shí)際交付房屋，均不影響購(gòu)房人獲得違約賠償?shù)臋?quán)利，同時(shí)也不影響購(gòu)房合同的繼續(xù)履行。至于后期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執(zhí)行的問(wèn)題。

若房屋無(wú)法按時(shí)交付

買家應(yīng)盡早提出起訴

劉文潔同時(shí)還談到另外一種房屋無(wú)法按時(shí)交付的情況，即房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無(wú)法交付。遇到這種情況，劉文潔建議購(gòu)房人立刻進(jìn)行起訴，由法院對(duì)開發(fā)商包括爛尾樓盤和土地在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行司法查封，后續(xù)通過(guò)拍賣變賣財(cái)產(chǎn)，償還購(gòu)房人的購(gòu)房款。對(duì)購(gòu)房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問(wèn)題發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)銀行；消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

現(xiàn)在，一套房屋的價(jià)格動(dòng)輒上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，買一套房子往往集中了一個(gè)家庭的大部分金錢財(cái)產(chǎn)，任何購(gòu)房過(guò)程中的差錯(cuò)都可能給購(gòu)房者造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，劉文潔建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同、收樓或發(fā)生任何違約情形時(shí)，可向?qū)I(yè)人士尋求指導(dǎo)和建議，切忌盲目與開發(fā)商簽訂補(bǔ)救性的書面協(xié)議，造成合法權(quán)益受損或難以維權(quán)的情況。

后市

大房企將主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局

嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來(lái)樓市中“大魚吃小魚”的競(jìng)爭(zhēng)格局將加大，而且很多城市或?qū)⒊霈F(xiàn)比較大的兼并潮。大型房企的規(guī)模集中度將不斷上升。當(dāng)然，這并非意味整個(gè)市場(chǎng)只剩下大房企。實(shí)際上，部分規(guī)模適中、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小房企，依然可以分一杯羹。不過(guò)此類房企一般都需要有比較廣泛的多元化產(chǎn)業(yè)做支撐。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大型品牌房企被收購(gòu)或標(biāo)志著市場(chǎng)大洗牌時(shí)代的來(lái)臨，在此過(guò)程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面將進(jìn)一步鞏固。其一，房企破產(chǎn)、被收購(gòu)將進(jìn)一步倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤桑召?gòu)方有可能通過(guò)此次收購(gòu)贏得下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展過(guò)程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。其二，高周轉(zhuǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更加明顯。從全國(guó)性房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2013年以萬(wàn)科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績(jī)情況排名居前。進(jìn)入2014年，這些大型房企繼續(xù)在土地市場(chǎng)、項(xiàng)目合作與收購(gòu)等方面長(zhǎng)袖善舞。從這個(gè)角度來(lái)講，萬(wàn)科、恒大、綠地、保利這些大型房企將主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展格局。

合富地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌也認(rèn)為，未來(lái)的趨勢(shì)是強(qiáng)者恒強(qiáng)，千億級(jí)房企的數(shù)量越來(lái)越大，市場(chǎng)占有率越來(lái)越多，土地資源也越來(lái)越多，一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)會(huì)逐漸被收購(gòu)、吞并、破產(chǎn)等，優(yōu)勝劣汰屬于市場(chǎng)正常發(fā)展現(xiàn)象。

中小房企放慢拿地步伐

此外，由于市場(chǎng)限購(gòu)限貸政策持續(xù)，不少中小企業(yè)表示，未來(lái)會(huì)放慢拿地的步伐。深圳某企業(yè)在廣州已經(jīng)有三塊地，其負(fù)責(zé)人表示：“今年暫時(shí)不會(huì)考慮拿地了，對(duì)于公司的規(guī)模來(lái)說(shuō)，能在廣州有幾塊地已經(jīng)不錯(cuò)了。而黃埔區(qū)的新項(xiàng)目在今年11月將正式面市。”

5月15日下午，廣州蘿崗一宗土地吸引8家房企報(bào)名舉牌，最終以樓面地價(jià)約9360元/平方米成交，再次刷新蘿崗單價(jià)地王紀(jì)錄。盡管如此，此次拍賣并沒有大開發(fā)商到場(chǎng)，就連地塊最緊缺的奧園也不見身影。業(yè)內(nèi)人士表示，如今市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商拿地的熱情大幅度下降。加上蘿崗目前供應(yīng)量大，萬(wàn)科、越秀、中海等大集團(tuán)都紛紛推出特價(jià)單位以盡快走量。