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恒大地產(chǎn)正式邁步進(jìn)軍銀行業(yè)。恒大地產(chǎn)1月24日晚間發(fā)布公告稱，收購(gòu)華夏銀行已發(fā)行股本總額的4.522%，總代價(jià)為33.025億元。此番收購(gòu)后，恒大成為華夏銀行第五大股東。

此前，10月30日晚間，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬通過(guò)旗下子公司，以基石投資者身份參與徽商銀行股份有限公司H股在香港的首次公開(kāi)發(fā)行。預(yù)計(jì)此次認(rèn)購(gòu)的股份數(shù)量不超過(guò)8.84億股，最終認(rèn)購(gòu)結(jié)果將取決于實(shí)際發(fā)行情況。

其實(shí)自2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，就相繼有中國(guó)泛海控股集團(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤(rùn)置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)、新華聯(lián)等進(jìn)入銀行業(yè)。此時(shí)，萬(wàn)科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等行為預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢(shì)。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房企頻頻收購(gòu)銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時(shí)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì)，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此逐漸發(fā)生變革。

房企頻收購(gòu)銀行的三個(gè)目的

從房地產(chǎn)行業(yè)趨向金融化的角度來(lái)講，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型行業(yè)，本身不難理解為何房企與銀行結(jié)成連理。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房企頻頻收購(gòu)銀行的角度來(lái)講，無(wú)非三個(gè)目的：

第一、銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一，企業(yè)投資銀行業(yè)本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，這也可以理解為房企業(yè)務(wù)多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變。而當(dāng)前來(lái)講，銀行估值水平為較低階段，現(xiàn)在萬(wàn)科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等行為可視為“抄底”投資轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，未來(lái)房企可以據(jù)此獲得溢價(jià)收益；

第二、房企收購(gòu)銀行在融資方面可以“就地取材”，開(kāi)放和拓寬了房企的融資渠道，降低融資成本，可以就此支持房企拿地與快速擴(kuò)張。比如萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行(徽商銀行是全國(guó)首家由城市商業(yè)銀行和城市信用社聯(lián)合重組設(shè)立的區(qū)域性股份制商業(yè)銀行?；丈蹄y行重組按照“6+7”方案進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，即由合肥、蕪湖、安慶、馬鞍山、淮北、蚌埠6家城市商業(yè)銀行和六安、銅陵、淮南、阜陽(yáng)的7家城市信用社合并組建，于2005年12月28日正式掛牌成立)，筆者認(rèn)為，這對(duì)于剛剛進(jìn)入合肥市場(chǎng)不久2013年就成為市場(chǎng)老大的萬(wàn)科來(lái)講，將有利于萬(wàn)科快速布局和深耕安徽區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第三、為房地產(chǎn)相關(guān)衍生服務(wù)提供金融支持。

如萬(wàn)科的野心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，而其觸角已經(jīng)伸向其已經(jīng)擁有的龐大的已經(jīng)入住萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶群、潛在客戶群，這些客戶群有可能會(huì)在未來(lái)為萬(wàn)科帶來(lái)更為廣闊的增值收益或附加值收益。

再以恒大來(lái)講，盡管恒大官方尚未公布此次收購(gòu)是否是為房地產(chǎn)相關(guān)衍生服務(wù)提供金融支持，但是，對(duì)于它來(lái)講，龐大的已經(jīng)入住恒大項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶群、潛在客戶群同樣存在著巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此，恒大入股華夏銀行之后，也不排除會(huì)積極涉及房地產(chǎn)相關(guān)衍生服務(wù)，比如醫(yī)療、養(yǎng)老等。

市場(chǎng)向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革

從房地產(chǎn)行業(yè)趨向“加工業(yè)”的角度來(lái)講，主要還是和當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)。

據(jù)權(quán)威人士透露，由住建部牽頭制定的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動(dòng)方案”目前已經(jīng)形成框架，有望于2014年出臺(tái)。據(jù)透露，到2015年，將在全國(guó)培育20個(gè)左右試點(diǎn)，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個(gè)左右，中西部各發(fā)展5個(gè)。

其實(shí)，當(dāng)前一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬(wàn)科、遠(yuǎn)大等等，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式變革，也將逐漸改變當(dāng)前房企主要依靠土地升值房?jī)r(jià)上漲的盈利模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。具體來(lái)講：

首先，樓市常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)逐漸攤薄，住宅產(chǎn)業(yè)化是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，在常態(tài)化調(diào)控的市場(chǎng)背景下，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單純依靠土地升值、房?jī)r(jià)上漲的盈利模式已越來(lái)越不可取，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)不斷走低。住宅產(chǎn)業(yè)化模式可以提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，以開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度的提高來(lái)有效緩解行業(yè)利潤(rùn)增速下滑的局面，因此，從這個(gè)角度來(lái)講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。

其次、住宅產(chǎn)業(yè)化可以在不增加太多成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)應(yīng)用更多新技術(shù)提高住宅綜合性能，從而提高住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)于住宅使用價(jià)值的性價(jià)比。

第三，住宅產(chǎn)業(yè)化通過(guò)類似于“工業(yè)化”的標(biāo)準(zhǔn)化操作，所有的部品、新技術(shù)應(yīng)用都是通過(guò)集中采購(gòu)、產(chǎn)業(yè)化的操作進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)化操作節(jié)省成本的同時(shí)，也可以推進(jìn)節(jié)能、降耗、環(huán)保。

最后，住宅產(chǎn)業(yè)化“工業(yè)化”的標(biāo)準(zhǔn)化操作將提高效率降低勞動(dòng)力成本。

因此，總的來(lái)看，房企頻頻收購(gòu)銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時(shí)，隨著明年住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì)，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此逐漸發(fā)生變革。