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過(guò)去十年，北京每年新增常住人口以五十多萬(wàn)的數(shù)量劇增，而土地供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。在保障房缺失的情況下，所有人都被逼進(jìn)了商品房市場(chǎng)。地方政府一次次強(qiáng)力調(diào)控，卻擋不住狂飆的樓價(jià)。當(dāng)年歸罪于溫州炒房團(tuán)，如今究竟是誰(shuí)之過(guò)？

2013年11月中旬，舉辦完婚禮17天后，王濤牽著大肚子妻子的手，走進(jìn)南昌市民政局的離婚登記處。交完9塊錢工本費(fèi)，拍完照蓋完章，他倆終于領(lǐng)到了盼望已久的離婚證。

這對(duì)夫婦在北京定居已經(jīng)第六個(gè)年頭，如果不是為了弄出個(gè)首套購(gòu)房資格，他們也不會(huì)千里迢迢地跑回老家離婚，光機(jī)票錢來(lái)回就花掉了2400塊。

不過(guò)這些折騰的高成本，比起王濤的購(gòu)房成本就不值一提了。這對(duì)夫婦六十多平方米的愛(ài)巢位于東五環(huán)外，由于孩子即將出生，他們計(jì)劃換成一套80平方米的兩居。由于有過(guò)貸款記錄，第二次買房他們必須支付七成的首付。通過(guò)離婚讓沒(méi)有過(guò)購(gòu)房記錄的妻子買房，是最簡(jiǎn)便有效的降低首付及避稅的方法。

為買房而掙扎的王濤們，成為了2013年北京樓市狂飆的注腳。在經(jīng)歷了連續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，首都房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而在最近一年迎來(lái)了新一輪全面上漲的浪潮——從2012年初開(kāi)始，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲超過(guò)了20個(gè)月，僅在2013年9月的漲幅就高達(dá)20.6%，不少項(xiàng)目在2013年過(guò)去的日子內(nèi)漲了七八成。

人們甚至對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)，房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買者依舊如云。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌最近稱，其2013年9月份以每平方米樓面價(jià)7.3萬(wàn)元買下的北京農(nóng)展館項(xiàng)目，售價(jià)最高將超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。

“房子賣到30萬(wàn)一平方米，大家還覺(jué)得不貴，北京樓市已經(jīng)到了這樣可怕的地步?！本琵垈}(cāng)商業(yè)總經(jīng)理魏青山向南方周末記者這樣感嘆。

作為中國(guó)樓市政策的試驗(yàn)場(chǎng)和風(fēng)向標(biāo)，也是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲最全面的城市，北京樓市的走向?qū)τ谥袊?guó)樓市有著決定性影響。2013年10月23日，北京市住建委出臺(tái)了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，隨后，上海、廣州、深圳和武漢等城市相繼跟進(jìn)，以北京樓市政策為標(biāo)本，出臺(tái)“一刀切”的收緊措施。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是因?yàn)楸本┑昧朔逝职Y，全國(guó)都要跟著減肥，但事實(shí)上，有的城市才剛剛啟動(dòng)城市化進(jìn)程。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁易小迪這樣評(píng)價(jià)北京樓市的特殊意義。

“除非國(guó)務(wù)院搬走”

2001年7月，北京申奧成功后不久，第一個(gè)溫州炒房團(tuán)抵達(dá)北京，這個(gè)團(tuán)共134人，創(chuàng)下了過(guò)億元成交額。

2013年10月，在北京一個(gè)房地產(chǎn)論壇上，有記者問(wèn)到任志強(qiáng)北京房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能降下來(lái)，任志強(qiáng)不假思索地說(shuō)：“除非國(guó)務(wù)院搬走。”

北京堪稱全世界“城市病”的典型案例。這里坐享了中央政府在政治、財(cái)政、教育、醫(yī)療等多方面的優(yōu)惠政策，以此具有強(qiáng)大的吸附能力。萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)執(zhí)行副總裁毛大慶曾測(cè)算，中國(guó)中學(xué)100強(qiáng)中，僅北京和上海就占了60個(gè)名額，剩下的40個(gè)在其他幾百個(gè)城市間分配。

而相比為官僚、人情與僵化體制束縛的大多數(shù)二、三線城市，北京更是年輕一代中國(guó)夢(mèng)的承載——官方數(shù)字顯示，北京市每年新增常住人口以五十多萬(wàn)的數(shù)量增加，新增結(jié)婚家庭也達(dá)十多萬(wàn)戶。

不僅是大學(xué)畢業(yè)生與北漂族，從山西煤老板、溫州炒房團(tuán)，乃至全中國(guó)的富豪、公務(wù)員階層，都紛紛聚集到北京六環(huán)內(nèi)2267平方公里的土地上。綽號(hào)“房姐”的陜西省神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行原副行長(zhǎng)龔愛(ài)愛(ài)被查出在京擁有41套房產(chǎn)，山西一個(gè)縣的煤炭局局長(zhǎng)甚至被查出在北京二環(huán)邊有35套房子。

譽(yù)翔安代理行合伙人趙敬川在2003年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為了建外SOHO的一位樓盤銷售員。此前，他是一位夜店歌手，每個(gè)月還為1600塊的房貸發(fā)愁，但做樓盤銷售的第一年，他就掙了30萬(wàn)——在2003年，他父母攢了一輩子也才攢了30萬(wàn)積蓄。

他接的第一單來(lái)自山西煤老板家族——一位農(nóng)村婦女打扮、一嘴很濃醋味的大姐。這位大姐決定買三千多萬(wàn)的房子，簽約那天趙敬川在售樓處等她，快到兩點(diǎn)半了，她還沒(méi)到，趙敬川于是給那位大姐打了個(gè)電話，大姐說(shuō)，“我坐938公交車，馬上到站了?！?/p>

趙敬川不信買幾千萬(wàn)房子的富豪是坐著北京公交車來(lái)的。他站在建外SOHOA座27層窗口看著公交車站，果然過(guò)了幾分鐘，938公交車到站，一個(gè)熟悉的身影下了公交車。這一幕深深地震撼了趙敬川。

活躍的投機(jī)客們是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始讓市場(chǎng)惶恐不安。在北京，房?jī)r(jià)迅速地攀升尚未引起本地人的警覺(jué)，但精明的溫州人就已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了。2001年7月，北京申奧成功后不久，第一個(gè)溫州炒房團(tuán)抵達(dá)北京，這個(gè)團(tuán)共134人，創(chuàng)下了過(guò)億元成交額。

但有限的土地資源已經(jīng)無(wú)法支撐如此巨大的購(gòu)房需求。自2004年住房銷售面積攀上2200萬(wàn)平方米大關(guān)后，8年來(lái)一直未有進(jìn)一步突破。

與此同時(shí)，2012年的住房銷售額卻已是2004年的三倍多。盡管走上了“攤大餅”的不歸路，從四環(huán)、五環(huán)一路擴(kuò)展到了六環(huán)，但新房和二手房疊加，每年的供應(yīng)量也只有二十多萬(wàn)套。萬(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶稱：“這還不到一年新增人口的幾分之一，更不要說(shuō)四環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)供應(yīng)量了?！?/p>

任志強(qiáng)稱，在2005年的北京市總體規(guī)劃中，北京市一度將通州確定為“中心城行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)”，將北京市區(qū)內(nèi)的政府機(jī)關(guān)搬遷到通州去，以此緩解中心城區(qū)的壓力。時(shí)任北京市市長(zhǎng)王岐山主導(dǎo)了這個(gè)規(guī)劃。

但隨著王岐山上調(diào)中央，此后的規(guī)劃中對(duì)通州新城的定位，逐漸淡化了“北京新政務(wù)中心”的說(shuō)法，政府機(jī)關(guān)搬遷通州的工作隨即擱淺。

運(yùn)動(dòng)式調(diào)控

“從1998年到2010年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見(jiàn)其后的保障房建設(shè)有多滯后?！?/p>

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇把保障房停滯的2001年視為北京房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他稱1998年房改時(shí)，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)提出了要建立以保障房和商品房并舉的住房供應(yīng)體系。然而在其后的十年里，地方政府主動(dòng)忽視了保障房建設(shè)。

“從1998年到2010年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見(jiàn)其后的保障房建設(shè)有多滯后。在商品房大蛋糕的利益誘惑面前，政府完全忘記了自己應(yīng)盡的責(zé)任?！泵蠒蕴K感嘆說(shuō)。他是總理李克強(qiáng)的研究生同學(xué)。

此時(shí)的中國(guó)，正面臨第一代獨(dú)生子女潮——中國(guó)自1978年開(kāi)始推行一胎化政策，即將或者已經(jīng)步入婚姻殿堂的“80后”們正好是第一代獨(dú)生子女，他們的父親正是上個(gè)世紀(jì)60年代初出生高峰的那一代人。

住建部政策研究中心主任秦虹研究稱，北京每年新增接近60萬(wàn)人里，20-39歲的人口占到62.8%，人口特別是年輕人向大城市集中帶來(lái)了很大的需求，雙方父母兩個(gè)家庭的財(cái)力支持，讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間大幅提前，“我們可能面臨的是最后一個(gè)剛性需求比較強(qiáng)盛的時(shí)段。”

急于購(gòu)置婚房的買家和匱乏的新房供應(yīng)在最近兩年被證明是可燃的組合。在福利房黯然退出歷史舞臺(tái)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房淪為公務(wù)員后花園后，所有居民被逼進(jìn)商品房市場(chǎng)。

2004年沿用至今的壟斷性的土地出讓制度，造成了土地供給的扭曲；2009年四萬(wàn)億刺激政策導(dǎo)致隨后的信貸狂歡，讓居有其所和改善居住的正常愿望，變質(zhì)為由對(duì)未來(lái)的恐懼和對(duì)財(cái)富的貪婪交織而成的狂熱，更帶動(dòng)了短期內(nèi)需求的急速上漲。北京房?jī)r(jià)隨后在2004年及2009年急劇拉升，房?jī)r(jià)從抬頭到一飛沖天。