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很高興能夠參加這么一個盛會。今天是一個年會，它帶有一個總結(jié)性，展望未來的特點(diǎn)。給我15分鐘的時間，我就給我出的題目講三點(diǎn)意見：首先講一講商業(yè)地產(chǎn)為什么要轉(zhuǎn)型，對商業(yè)地產(chǎn)的潛力，我做一個大致的分析。然后講兩個觀點(diǎn)。

大家知道，我們現(xiàn)在處在一個非常關(guān)鍵的時期，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個新的階段，只有轉(zhuǎn)型升級，才能保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的這么一個新的階段，就是說我們沒有別的路可以走。所謂全面深化改革，目的就是促進(jìn)這個轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型不能完成，我們中國夢就不會實(shí)現(xiàn)，這是一個大背景。具體到我們的房地產(chǎn)是什么樣的情況？我經(jīng)常說的一個話，我預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)的未來，我說這一輪經(jīng)濟(jì)增長靠房地產(chǎn)推動，這是毫無疑問的事情，但是沒有房地產(chǎn)的調(diào)整，中國這一輪增長就不可能見到底部。就是說中國這個調(diào)整的壓力會持續(xù)的存在。這個動力從趨勢來講它一定會減弱，所以我對未來中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整的壓力，我認(rèn)為非常大，所以房地產(chǎn)本身需要調(diào)整。這個調(diào)整，包括過去主要是以住宅為主的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，也包括商業(yè)地產(chǎn)這幾年的過熱之后的轉(zhuǎn)型，所以我認(rèn)為我們的房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型非常迫切。

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的特點(diǎn)是非常不一樣的，住宅是一次性的賣，商業(yè)地產(chǎn)是需要經(jīng)營的。房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的成本，中國城鎮(zhèn)化非常滯后，原因就是房地產(chǎn)的成本太高。商業(yè)地產(chǎn)也有這種關(guān)系，地產(chǎn)也是商業(yè)的成本，這個特點(diǎn)決定了商業(yè)地產(chǎn)不能靠漲價、靠盲目擴(kuò)張的方式來發(fā)展，因?yàn)樗侵苯拥某杀?，所以我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，更凸現(xiàn)了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)。我一直比較看好商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為住宅地產(chǎn)調(diào)整之后，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整肯定要接上去，但是它的轉(zhuǎn)型方式不太一樣。

我認(rèn)為我們不能很窄的看待商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在我們的商業(yè)地產(chǎn)占多少呢？從大比例來講，住宅之外的非住宅的地方都屬于商業(yè)地產(chǎn)，在全國大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，從總量上分析還是不足，全國只有13.7%是商業(yè)營業(yè)用的面積，寫字樓約占5%。我這里講的商業(yè)不限于零售方面的商業(yè)項(xiàng)目，包括很多零售業(yè)的地產(chǎn)。北京有50%的商業(yè)，上海也接近50%，這兩個地方已經(jīng)成為我們發(fā)展的樣板。我認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大的空間的。這是我想講的第一點(diǎn)。

第二，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，有兩個方面比較重要，一個方面，中國的城鎮(zhèn)化的發(fā)展，瓶頸到底在哪里？我不講住宅房價，除了房價之外就是我們的城市，我們的城市能不能促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，使我們的商業(yè)地產(chǎn)有巨大的生存空間？我認(rèn)為不行?，F(xiàn)在那種攤大餅的方式，成本極高。商業(yè)需要城市均勻分布的體系，我們的城市建設(shè)只有大路，沒有街道，商業(yè)很難發(fā)展。搞一些大的商場，那是洛杉磯的城市結(jié)構(gòu)，特別是郊區(qū)化的某一個部分，它只是商業(yè)地產(chǎn)的一個小的部分。最大的部分應(yīng)該是蘊(yùn)藏在我們的生活區(qū)域里面的，在街道的每一個結(jié)構(gòu)里面的，可是我們現(xiàn)在的城市結(jié)構(gòu)是不適合我們的商業(yè)發(fā)展的，那么我們怎么辦？這里面的機(jī)會在哪里？我認(rèn)為要改造城市。中國要想提高城市承載力，要想解決商業(yè)市場真正的空間，必須改造我們的城市。

紐約、東京、香港這些城市是怎么發(fā)展起來的？是從兩層樓拆了變成5層樓，5層樓變成了10層樓，10層樓變成了20層樓，20層樓變成了50層樓。我認(rèn)為現(xiàn)在中國地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入雙摩時代（摩登、摩天），我們需要重新構(gòu)造我們的城市結(jié)構(gòu)，改造我們的城市。那么我們的商業(yè)地產(chǎn)商們想過沒有？大家現(xiàn)在都在做城市綜合體，以萬達(dá)為代表的，一個大型的城市綜合體，現(xiàn)在在中國，這幾年以狂飆之勢在發(fā)展。我在很大程度上充分肯定萬達(dá)模式，因?yàn)槲艺J(rèn)為它找到了一個把城市的零散的要素重新組合，把它加了很多的功能，形成一種復(fù)合的方式。但是一個城市只能有一兩個萬達(dá)廣場，它還需要很多小的商業(yè)，需要更小的“萬達(dá)廣場”。

在幾年前我去佛山，有一個人想搞商業(yè)地產(chǎn)，我建議他到縣城去搞，做商業(yè)地產(chǎn)的人，可以把城市變得更加緊湊，把一些零散的東西更加集中起來，這里面有巨大的機(jī)會。

我們老是想著擴(kuò)張，去搞攤大餅的方式，實(shí)際上是把商業(yè)的要素全分散了。郊區(qū)一大堆的摩天大樓，把商業(yè)的氛圍完全破壞了，街道才是商業(yè)之本，這是第一個機(jī)會。第二個機(jī)會，跟摩登有關(guān)。我認(rèn)為就是汽車化。我們講的城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是伴隨著汽車化、汽車消費(fèi)、汽車生產(chǎn)的過程，這是任何現(xiàn)代社會必然的結(jié)果。我們現(xiàn)在很多人反對汽車，我認(rèn)為汽車是加快城鎮(zhèn)化，是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)非常好的一個機(jī)會。

7月份的時候，我到加拿大做了一次旅游。剛才楊總說，按照現(xiàn)在的格局下，需求是有問題的，我同意他的觀點(diǎn)。但是你要換一個角度，你要把汽車化和以后中小城市的發(fā)展結(jié)合起來，需求還是有的。我們現(xiàn)在城市戶籍人口只有4億多，只占全部人口的35%，還有8億多農(nóng)民，特別是2.6億農(nóng)民工變成市民之后，那個需求就會擴(kuò)大很多，還需要繼續(xù)城鎮(zhèn)化。汽車化跟城鎮(zhèn)化，跟商業(yè)地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？我在美國、加拿大看到的情況是，汽車化創(chuàng)造了一個一個的小城鎮(zhèn)。我開著車去旅游，去逛祖國的大好河山，我開一兩個小時就要休息，那要找個地方，我開幾個小時以后我要加油，我開幾個小時以后，我要吃飯，我的車壞了，我需要修理。我們發(fā)現(xiàn)，這樣的小城鎮(zhèn)就會因此應(yīng)運(yùn)而生。為什么我們的城鎮(zhèn)化搞不起來？我們把高速公路封閉起來，我認(rèn)為我們要加快高速公路免費(fèi)，把周邊的圍墻拆掉，周邊可以形成很多商業(yè)。

我們現(xiàn)在是服務(wù)區(qū)的模式，服務(wù)區(qū)又被壟斷了，所以沒有一個服務(wù)區(qū)變成城鎮(zhèn)，沒有城鎮(zhèn)就沒有需求。我認(rèn)為汽車化會帶來城鎮(zhèn)化，這個真正的城鎮(zhèn)化是解決人的問題，同時又解決需求問題，這個需求就是商業(yè)的機(jī)會，就是商業(yè)地產(chǎn)的市場。

我認(rèn)為我們很多地方的商業(yè)地產(chǎn)是短缺的（我講的不是商店），現(xiàn)在很多的商店按照住宅的方式來操作，大家都來賣店鋪，大家都變成老板，都變成地主，這種模式一定會把商業(yè)搞死。我剛才講到汽車化，還有一種業(yè)態(tài)，就是汽車旅館?，F(xiàn)在高檔的旅館是沒問題的，中檔的也還可以，但是汽車旅館現(xiàn)在是沒有的，這方面的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還非常缺。我去過很多的城市，我發(fā)現(xiàn)只要開一次很大的會，馬上酒店就緊張，因?yàn)槟愕耐顿Y主要是住宅，你對許多其它的跟我們現(xiàn)代生產(chǎn)質(zhì)量提高的相關(guān)的需求沒有很好的關(guān)聯(lián)，所以導(dǎo)致我們感到有的地方很過剩。