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中國社會科學院經濟增長理論室主任、中國戰(zhàn)略研究會經濟戰(zhàn)略專業(yè)委員會主任

精彩語錄

“房產稅就是對打擊囤積居奇最釜底抽薪的方法，在合適的時候征高額的稅收，比如30%，那么房子立刻變成燙手山芋，房價肯定能立刻抑制住了。目前試點的城市房產稅都太低，根本起不到作用?！?/p>

“放開小產權房是巨大地增加供給的方式，深圳的小產權房應該都不止50%，究竟有多少誰也不知道。”

你在演講中說2020年房價見頂，是怎么推算出來的？

劉霞輝：房價見頂主要由三個因素促成，一是城市化實現65%以上，目前中國的城市化剛剛過50%，預計今年到52%，因此對住房的需求還會繼續(xù)放大，一、二線城市房價還會漲；二是人口出現持續(xù)負增長趨勢，尤其是勞動力明顯下降，當前國內勞動供給呈現“倒U形”特征，負增長拐點大約發(fā)生在2015年；三是總人口出現明顯下降，這與生育率下降有關，從2016年以后中國人口總量會出現慢慢往下降的趨勢，即使目前放開二胎，也并不能扭轉大趨勢，只是讓生育率下降慢一點。三個因素疊加，預計房價見頂在2020年前后。

既然按現狀房價還要上漲，那么政府還會加強調控嗎？

劉霞輝：既然按照經濟規(guī)律房價還要上漲，政府應該順應這個市場。目前，中國與亞洲很多國家一樣，一部分人大量持有房產，并進行炒作，這樣情況下政府對炒作房地產要進行一定控制。也就是說，打壓房價無意義，但打壓房地產炒作是有用的。陳云在改革初期的上海，為保障生活必需品的價格的做法，實際上是最好的榜樣，一方面是增加供給，另一方面是打擊囤積居奇。

我認為房產稅就是對打擊囤積居奇最釜底抽薪的方法，在合適的時候征高額的稅收，比如30%，那么房子立刻變成燙手山芋，房價肯定能立刻抑制住了。目前試點的城市房產稅都太低，根本起不到作用。而推廣則更難，目前只是全國房地產登記都遲遲沒有完成，這個基礎沒有完成，難以征稅。

如果說增加供給，那小產權房是增加供給的一種方式。

劉霞輝：對，放開小產權房是巨大地增加供給的方式，深圳的小產權房應該都不止50%，究竟有多少誰也不知道。但只要政府放開，允許入市，補交了土地出讓金，這一塊立刻就透明了。但現在繼續(xù)打壓，小產權房就是非法的了。整體來看，政府打壓小產權房的舉措是還不希望房價降。

從發(fā)展歷史上看，小產權房在我國是一個正常的態(tài)勢。一些村鎮(zhèn)存在很多小產權房，也已經很多年了。但是小產權的問題主要出現在大城市，正因為其沒有法律保護，存在風險，因此很多人有疑慮，導致小產權房和大產權房價格差別很大，而政府一直打壓，因此價格差距更大。

但打壓小產權房實際上是大大限制了商品房總供給。有人說小產權房是占用了耕地，但從實際來看，很多小產權房早就不與耕地有關系了，而只是因為它們是村級、鄉(xiāng)級政府蓋的房子，上一級政府不愿意予以保護。這實際上是政府層級之間的矛盾，只能通過內部解決問題。而如果一旦放開入市，就必然影響到整個城市的房價，導致其他土地賣不到那么高的價格，因為增量房供給可能就增加了一倍。

目前房地產持續(xù)調控還出現什么問題？

劉霞輝：房子是一種商品，老百姓對房地產的渴求很正常，政府也不能去剝奪一般老百姓的這種渴求，因為這是一個生活必需品。那為什么現在政府將房地產市場看成個怪物？是兩個東西沒有拆開，是將老百姓對房地產的真實需求和投機性需求混到了一塊。

因此房地產具有兩面性，從消費的角度，房子本身沒有價值，有價值的是土地。目前土地供應有限，如果是有限的人員來進行配置就能夠均衡。但目前的情況是，大家都認為土地有限度，而想要獲得的人卻無限度，這樣導致匹配不均衡。

而我們國家房地產市場經濟發(fā)展十幾年，要解決房地產供給問題，這其實是不現實的。這不論是從各國城鎮(zhèn)化發(fā)展經驗，還是從亞洲地區(qū)特色房價基本只漲不跌的情況來看，目前中國的大城市，比較好的中等城市，房地產價格上漲有其必然規(guī)律。不是說政府對房價的干預不對，而只是在大規(guī)律性下，政府的調控打亂了房價快速上升的步伐，會慢一點，但仍然不能影響最終的結果、目標和道路。