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11月29日，今年上海2013新單價紀(jì)錄產(chǎn)生，WINMINEINVESTMENT PTELTD 11.04億拿的黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗地樓板價42821元/平米，溢價47%，超出10月10日天寶遠(yuǎn)東有限公司（嘉華集團(tuán)）拿得的黃浦江沿岸E18單元7-7地王2715元/平米。

同一天，在合肥，包河區(qū)S1312號商住地塊一舉成為合肥新單價地王。江南地產(chǎn)以1615萬/畝摘得41.16畝地，地面價242237元/畝，樓面價6055元/平，溢價率達(dá)到102%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，以此次上海樓板價地王來講，市中心好的地塊出讓一塊少一塊當(dāng)然要拿，作為商辦用地來講，市中心地塊還是具有中長期的投資價值。當(dāng)前樓板價4.28萬/平方米其實還不算貴，當(dāng)前市中心的甲級寫字樓都可以賣6-8萬/平方米，甚至10萬/平方米以上，按照這樣的售價，如果現(xiàn)在這個開發(fā)賣也不會虧本。何況從開發(fā)到入市，到招商[簡介 最新動態(tài)]運營還至少有2-3年時間，屆時，如果要買的話甲級寫字樓應(yīng)該也要10萬/平方米。

再以合肥包河區(qū)另一宗地塊S1310號地塊地王來說，S1312號商住地塊擁有地鐵、高鐵兩大交通優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)市場需求較大，市場升值空間巨大，這樣的地塊對于開發(fā)企業(yè)來講，也會勢在必得。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場背景下，開發(fā)企業(yè)勇奪“地王”，有著其深層次的市場背景和原因。

第一、調(diào)控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應(yīng)，將引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象不可避免。

此輪一二線城市調(diào)控政策當(dāng)中大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應(yīng)量為2013年計劃供應(yīng)量的120％，力爭130％，一二線城市供地量的增加，這等于是說各地正在向市場“扔肉”，這對于今年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機會不容錯過，因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。

此外，從市場的角度來說，這些調(diào)控的城市具有市場布局和比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市的布局，因此，對于品牌企業(yè)來講此輪調(diào)控對房企來講也不會影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關(guān)注，預(yù)計，2014年一二線城市土地市場由于供地量的增加有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第二、品牌房企的布局策略導(dǎo)致一二線城市土地市場勢必再度火熱。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不是短期性的，不會因為短期內(nèi)地方政府的“階段性”的收緊措施而改變。總的來講，由于一二線城市具有比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機在一二線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個省會城市、區(qū)域中心城市的布局，力爭在每一個核心城市的市場份額做到前三，甚至第一。因此，對于品牌房企來講，不會放過這次拿地布局核心城市的好時機，2014年二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第三、市場化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關(guān)系持續(xù)緊張，一線城市投資價值中長期看好。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來獲得緩解，當(dāng)前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長的機會。

土地市場價格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

同樣，從上海甲級寫字樓的客戶需求的角度來講，上海處于未來世界級經(jīng)濟(jì)中心的長三角都市圈中的核心地位，上海國際金融中心、上海國際航運中心、上海國際貿(mào)易中心等上?！八膫€中心”啟動，上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立等，將有大量高科技人才、管理人員引進(jìn)，市中心的甲級寫字樓需求前景可期。這些利好消息對本項目來講，不僅是具備了開發(fā)高端項目的市場條件，而且未來市場前景可期。

第四、從執(zhí)行層面來看，只要供求關(guān)系緊張局面得以緩解，調(diào)控政策就會逐步淡化其市場作用。從二線城市來看，一方面具有比較好的成長空間價值，另外，二線城市在預(yù)售制度、銷售環(huán)節(jié)、限購執(zhí)行等諸多方面，實際上并不是太規(guī)范，起碼沒有一線城市那么嚴(yán)格和規(guī)范，因此，從執(zhí)行的角度來講，總體來講，階段性影響會有，但是在持續(xù)影響力有限，至多4-6個月，從這個角度來講，總體上也不會影響品牌房企的逆勢擴張的布局策略。

此外、從經(jīng)驗來看，歷次政策的執(zhí)行時效性周期為4-6個月，預(yù)計此次階段性收緊的政策效力會在明年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內(nèi)的變化基本不會影響房企對于二線城市的布局。