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中央層面無(wú)調(diào)控消息，而地方層面自覺(jué)出調(diào)控政策，這是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)新特征。據(jù)悉，北上廣深等一線城市出臺(tái)新一輪的樓市調(diào)控政策后，部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市也迎頭跟進(jìn)。11月26日，南京、杭州、長(zhǎng)沙“扎堆”推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)，其中南京規(guī)定，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例，強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人發(fā)放貸款。此前一天，廈門(mén)、武漢、南昌三地亦出臺(tái)新的調(diào)控政策。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年10月以來(lái)，已經(jīng)有12個(gè)城市升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施。

此前，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)避免一刀切，調(diào)控主體也將從中央級(jí)別返還至地方因地制宜出臺(tái)調(diào)控政策。這一次三中全會(huì)決議幾乎沒(méi)有提到房地產(chǎn)的政策，人們的預(yù)期再一次落空，調(diào)控方式仍存在不確定性。市場(chǎng)相信，三中全會(huì)會(huì)給人們一個(gè)明顯的政策主導(dǎo)方式交代，但從結(jié)果上來(lái)看，不但沒(méi)有明確房地產(chǎn)政策，反而讓調(diào)控政策更加撲朔迷離。

但是，有一點(diǎn)思路逐漸顯現(xiàn)：即中央層級(jí)不提樓市調(diào)控和信貸調(diào)控問(wèn)題，并不等于地方就不用承擔(dān)調(diào)控，事實(shí)也證明，自從京七條以來(lái)，各地房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，逐漸采取了傳統(tǒng)的調(diào)控政策。

在去年之前，人們很難相信地方政策會(huì)自覺(jué)出臺(tái)調(diào)控政策限制本地房地產(chǎn)政策，也很難相信這么一群城市出臺(tái)政策來(lái)調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，到底是什么原因?qū)е铝说胤秸娂姵雠_(tái)政策，對(duì)自己“下狠手”呢?是為了防止本地房地產(chǎn)泡沫破裂嗎?顯然不是。

房?jī)r(jià)從六月份以來(lái)，上漲幾乎已經(jīng)失控了。今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有65個(gè)，價(jià)格同比上漲的有69個(gè)，其中北上廣深同比漲幅超過(guò)20%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三中全會(huì)后，這么多城市密集提出樓市新政，在很大程度上正是源于難以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力。出個(gè)樓市新政，起碼責(zé)任要小一些，畢竟該做的都做了。

事實(shí)上，各地政府在今年年初都有承諾，這些承諾很可能并不會(huì)因?yàn)槠渌兓鲝U，這就使得各地政府不得不出臺(tái)政策，盡可能不使自己的城市過(guò)分惹眼。問(wèn)題在于，出臺(tái)政策能否免責(zé)，暫時(shí)尚未可知。

地方政府雖然對(duì)于限購(gòu)政策態(tài)度有所分化，畢竟還算是一個(gè)有效的政策。這些年來(lái)，限購(gòu)政策雖然遭到很多人的非議，非議的核心原因在于政府干預(yù)市場(chǎng)，但在現(xiàn)實(shí)中，控制房?jī)r(jià)短期上漲，限購(gòu)作用還是非常明顯，房?jī)r(jià)之所以越限購(gòu)越漲，最主要原因在于地根長(zhǎng)期有計(jì)劃的控制以及貨幣長(zhǎng)期超發(fā)所致，并非限購(gòu)不起作用。如果沒(méi)消除地根和銀根問(wèn)題，中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題無(wú)論出臺(tái)什么樣的政策都無(wú)濟(jì)于事，無(wú)計(jì)可施。

從大環(huán)境上來(lái)說(shuō)，緊縮地根的基礎(chǔ)已經(jīng)基本上被三中全會(huì)的決議破掉，但我們沒(méi)有看到信貸政策的變化信號(hào)，土地政策決定著土地多寡，信貸政策決定著水分的高低。在信用貨幣的背景下，信貸政策直接影響著貨幣多少。這些年來(lái)，房地產(chǎn)與貨幣形成了雙向驅(qū)動(dòng)的惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)高需要印更多鈔票，更多鈔票又推高了房?jī)r(jià)。貨幣之火不止，樓市沸騰不息，這已經(jīng)形成了共識(shí)。

這次調(diào)控還有一個(gè)基本特征是提出“增加供應(yīng)、提高二套房首付”，而在是否加強(qiáng)限購(gòu)則存在分化，二線城市基本都采用了“控預(yù)售”的方法來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這是為什么呢?

地方政府如果想控制房?jī)r(jià)漲幅，還是有一套實(shí)戰(zhàn)辦法，就是控預(yù)售。這一套辦法雖然無(wú)法根治短缺，但是，至少還算是能夠控制房?jī)r(jià)上漲幅度，一旦問(wèn)責(zé)制啟動(dòng)，至少還不算過(guò)分出頭，引人矚目。今后還會(huì)有更多的城市，出于這個(gè)目的，會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控，而這樣的調(diào)控，很可能是無(wú)關(guān)房?jī)r(jià)的高低。