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“都3個(gè)多月了，買房的貸款還沒(méi)批下來(lái)”。奔波了數(shù)月看房、買房，本來(lái)已經(jīng)很近的“安居夢(mèng)”居然卡在了貸款上，近來(lái)，鄭州的吳女士備感焦慮。

在“金九銀十”的樓市銷售旺季，鄭州許多忙著看房的“剛需”族，除了繼續(xù)感慨房?jī)r(jià)高外，房貸又成了新困擾。原先利率8.5折、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓，取消優(yōu)惠、甚至利率上浮10%成銀行房貸的主流政策，而且申請(qǐng)辦理的周期延長(zhǎng)。不少房產(chǎn)中介以“錢不好貸”為由，趁機(jī)從“剛需”族身上撈一筆。這樣的“房貸難”讓鄭州的“剛需”族很受傷。

鄭州多家銀行表示，從10月底開(kāi)始，各銀行的房貸額度會(huì)更緊張，直至明年上半年才可能有所緩解。有專家表示，金融政策不能簡(jiǎn)單著眼于“一刀切”地抑制住房需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，才會(huì)減少對(duì)普通“剛需”購(gòu)房者的“連帶傷害”。

“8月提交申請(qǐng)，放款要等到明年元月”

今年7月初，吳女士通過(guò)房產(chǎn)中介看中了一套價(jià)值24萬(wàn)元的小戶型房子，協(xié)商好價(jià)格后，吳女士很快與中介簽訂了二手房購(gòu)房協(xié)議，并把9萬(wàn)元首付款交給賣方。

然而，在到鄭州花園路與農(nóng)業(yè)路的中國(guó)銀行辦理房貸時(shí)，盡管吳女士提交了完善證明材料，卻被銀行告知，因今年貸款“額度用盡”，需要等待一段時(shí)間才能放款。

“8月就提交了申請(qǐng)，也簽了借貸合同，但至今3個(gè)多月過(guò)去也沒(méi)等來(lái)銀行的放款?！眳桥空f(shuō)，如果不能在約定時(shí)間內(nèi)付完全款，她需要支付違約金，更糟糕的是，購(gòu)房合同還可能被取消。

給吳女士辦理貸款業(yè)務(wù)的中國(guó)銀行客戶經(jīng)理告訴記者，從7月開(kāi)始，該銀行就開(kāi)始減少對(duì)個(gè)貸的審批，審批流程的時(shí)間也延長(zhǎng)了。“能得到放款的更少，7月至9月就放了兩筆，10月一筆也沒(méi)有放”。

該客戶經(jīng)理表示，根據(jù)目前的情況，吳女士要想得到放款，估計(jì)要等到明年元月了。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是中國(guó)銀行，鄭州的多數(shù)股份制銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸，而大型國(guó)有銀行雖然沒(méi)有停貸，但以往利率8.5折、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓，取消優(yōu)惠甚至利率上浮10%成為主流，而且辦理審批時(shí)間比以前長(zhǎng)。

為何出現(xiàn)“房貸荒”，一位國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，銀行信貸額度一般是“年初松、年底緊”，加之上半年房地產(chǎn)貸款增速較快，也加劇了下半年房貸額度緊張。

對(duì)此說(shuō)法，央行公布的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一說(shuō)法：今年上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬(wàn)億元，而2012年全年只增加1.35萬(wàn)億元。正是上半年“用力過(guò)猛”，導(dǎo)致了下半年的“力不從心”。

除了“沒(méi)錢貸”，趨利的銀行“不愿貸”也是重要原因。上述銀行內(nèi)部人士表示，央行為商業(yè)銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，各銀行再根據(jù)市場(chǎng)情況分配房貸、中小企業(yè)貸款、大企業(yè)貸款的額度，而今年資金面偏緊，利率市場(chǎng)化使凈息差收窄，銀行更愿意將有限的貸款額度投放到收益較高的領(lǐng)域，例如利率上浮20%貸款周期更短的企業(yè)貸款，相比之下，基準(zhǔn)利率的房貸就顯得不劃算，不受銀行“待見(jiàn)”也就不足為奇。

“貸款就58萬(wàn)元，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬(wàn)”

26歲的劉翔宇（化名）畢業(yè)后一直在鄭州工作，近3年的省吃儉用加上家里的支持，劉翔宇終于湊夠了買房的首付。

8月中旬，劉翔宇通過(guò)中介看中了一套90萬(wàn)元的二手房，當(dāng)天他就與賣方、中介簽訂了三方房屋買賣合同，并商定通過(guò)鄭州銀行，以按揭貸款的方式支付房款。

隨后，評(píng)估公司對(duì)劉翔宇購(gòu)買的二手房列出了評(píng)估報(bào)告，將評(píng)估價(jià)定為88.46萬(wàn)元，劉翔宇可向鄭州銀行貸款58萬(wàn)元。

然而，房產(chǎn)中介的工作人員向劉翔宇列出的一份二手房交易費(fèi)用清單，讓他備感詫異。

劉翔宇發(fā)現(xiàn)，在該清單中，僅按揭費(fèi)用就包括7項(xiàng)收費(fèi)，包括評(píng)估費(fèi)、抵押服務(wù)費(fèi)、印花稅、按揭服務(wù)費(fèi)、抵押代辦費(fèi)、征信查詢費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)。此外，劉翔宇還需另向鄭州銀行繳付貸款總額千分之三的保險(xiǎn)費(fèi)。

“我總共就貸款58萬(wàn)，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬(wàn)多元嗎？”當(dāng)劉翔宇提出異議時(shí)，房產(chǎn)中介告訴劉翔宇，各家銀行都在鬧“錢荒”，個(gè)人房貸會(huì)越來(lái)越不好申請(qǐng)，如果拖延的話，房貸很可能就辦不下來(lái)了。

記者注意到，中介公司給劉翔宇做的“二手房交易費(fèi)用清單”顯示，房屋被估價(jià)88.46萬(wàn)元，僅評(píng)估費(fèi)就4423元，是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的5‰。

“評(píng)估那天，中介公司的人領(lǐng)著一個(gè)男子，說(shuō)是評(píng)估公司的，男子在屋里拍了幾張照片，不到兩分鐘就走了。”劉翔宇說(shuō)：“如此簡(jiǎn)單的評(píng)估，竟要4423元?！?/p>

劉翔宇查閱資料發(fā)現(xiàn)，中介公司所稱“國(guó)家定有標(biāo)準(zhǔn)”，是指1995年《國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，而早在2008年11月，河南省政府就下文對(duì)房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出了調(diào)整，規(guī)定房地產(chǎn)總額在100萬(wàn)元以下按4‰收取。

“多收1‰就多收近1000元，二手房中介還虛列了諸多名目的手續(xù)費(fèi)。”劉翔宇無(wú)奈地說(shuō)，“銀行鬧‘錢荒’，貸款不好辦。為了能辦下貸款，只能任人宰割?！?/p>

劉翔宇通過(guò)另一家中介得知，其實(shí)，房產(chǎn)中介只需向銀行支付兩三千元，就能給客戶辦好按揭貸款手續(xù)?？墒牵瑸榱双@得更高的利潤(rùn)，中介就抓住“房貸荒”的機(jī)會(huì)，羅列多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，收取高額的手續(xù)費(fèi)。

有中介公司工作人員說(shuō)，由于多數(shù)客戶購(gòu)買二手房經(jīng)歷較少，又委托房介公司幫其辦理按揭貸款手續(xù)，其中很難察覺(jué)按揭貸款的高額返點(diǎn)秘密?！凹词箍蛻粲幸蓡?wèn)，就說(shuō)銀行貸款不好貸?！?/p>

銀行“錢荒”誤傷“剛需”族

對(duì)于銀行鬧“錢荒”的形勢(shì)，房地產(chǎn)專家楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)曾分析說(shuō)，短期來(lái)看，在年底之前，首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù)，甚至幅度會(huì)進(jìn)一步增加；但房貸吃緊現(xiàn)象具有周期性，如果購(gòu)房需求在今年透支，明年房?jī)r(jià)的熱度會(huì)有所降溫，再加上明年銀行信貸額度“年初松”，“房貸荒”現(xiàn)象將會(huì)在明年上半年才有所緩解。

“鄭州有很多外來(lái)人口，有固定正當(dāng)職業(yè)者存在安家需求?！编嵵荽髮W(xué)建筑學(xué)院黨委書(shū)記賈志峰說(shuō)，據(jù)估算，首次置業(yè)人群中70%左右是通過(guò)貸款購(gòu)房，而改善型置業(yè)人群的這一比例在30%左右。也就是說(shuō)，“房貸荒”打擊最大的購(gòu)房群體正是“剛需”族。

鄭州一大型國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，即使銀行取消首套房的利率優(yōu)惠，“剛需”族還是要買房，畢竟房貸利率漲幅導(dǎo)致多出來(lái)的購(gòu)房成本，仍低于目前的房?jī)r(jià)漲幅，“剛需”族寧愿付出更多的利息成本也要先買下房，以提前鎖定購(gòu)房總成本，但這實(shí)際上的確增加了“剛需”族的月供壓力。

該內(nèi)部人士還舉例稱，以首套房貸款100萬(wàn)元按揭20年“等額本息”還款為例，如果是8.5折利率優(yōu)惠，購(gòu)房者只需支付利息款66萬(wàn)元，每月還款6900元左右。如按照央行基準(zhǔn)利率計(jì)算，購(gòu)房者需支付利息款80萬(wàn)元，每月還款7500元左右。也就是說(shuō)，基準(zhǔn)利率與8.5折相比，多出來(lái)的約14萬(wàn)元利息款，以及每月多出來(lái)600元左右的月供壓力，對(duì)于“剛需”族就是真金白銀的血汗錢。

對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊濤認(rèn)為，由于多年地產(chǎn)調(diào)控的“連帶傷害”，以及房地產(chǎn)金融體系過(guò)度依賴商業(yè)銀行，使得普通“剛需”購(gòu)房者也受到負(fù)面影響。從住房需求來(lái)看，高收入者存在投機(jī)沖動(dòng)，而中低收入者則由于財(cái)務(wù)約束而受到抑制，要解決這樣的矛盾，同樣需要利用金融政策來(lái)實(shí)現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。

楊濤表示，金融政策不能簡(jiǎn)單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)。同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系建設(shè)要改變過(guò)于依賴商業(yè)銀行的扭曲狀況，通過(guò)大力發(fā)展非銀行融資模式，來(lái)探索健康的資金配置與風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。