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2013房價漲幅最大

同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年1-9月，上海商品住宅成交均價為23744元/平方米，比2010年1-9月的20986元/平方米上漲13.14%。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，按13.14%的增幅計算，近3年的年均增幅僅為4.4%，而2010-2012年上海市人均可支配收入同比增幅依次為10.4%、13.8%、10.9%，遠高于上述漲幅，僅稍高于同期本市CPI的增幅。所以該房價漲幅無疑是可控的，也達到了為控制房價平穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，限購政策執(zhí)行三年來，調(diào)控效果顯而易見。限購政策將投資性、投機性需求大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主的局面。房價在2011年、2012年基本處于“停漲”狀態(tài)，其間還有部分項目出現(xiàn)了價格下調(diào)。但2013年3月以來，上海樓市呈現(xiàn)量價齊升的行情，商品住宅成交均價在前9個月上漲5.71%，超過前兩年。

官方數(shù)據(jù)同樣顯示，2013年的房價漲幅遠超過去年。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站公布的2013年9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，上海新建住宅價格指數(shù)同比上漲18.5%，而這一數(shù)字在2012年8月仍呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

面對近期有所反彈的市場行情，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌分析，限購政策實施之初會形成市場對未來房價走勢出現(xiàn)下降的心理預(yù)期，導(dǎo)致成交量下滑，從而出現(xiàn)短期的房價下跌過程，然而短期政策長期執(zhí)行后，造成一部分被壓抑的需求集中釋放，形成市場量價齊升的局面。同時三年間，每年的供地計劃都沒有完成，尤其是一些大城市土地供應(yīng)緊張造成有效供應(yīng)沒有跟上，從而造成在新一波市場行情下供不應(yīng)求，房價進一步走高。

成交量接近去年全年

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟指出，隨著時間的推移，限購對于成交量的打壓效應(yīng)逐步減弱，從2011年的低點開始，成交量逐年在回升，其中2013年前9個月的成交量已經(jīng)接近2012年整年的成交。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全市商品住宅成交量為142萬平方米，達到了限購以來同期的最高點。

“不過限購政策減緩了房價上漲的速度，如果無限購政策的話，房價漲幅將會快許多。2011年前，每年的成交均價幾乎都是以20%～30%幅度上漲?！标戲T麟表示，雖然，剛需以及改善型需求都在9月得到大量的釋放，但并不能說市場已經(jīng)消化了限購政策。2010年至今，全市商品住宅的供應(yīng)量呈現(xiàn)了逐漸遞減的狀態(tài)，2012年僅有894萬平方米，遠不如限購前。所以，一方面，限購令使大量的“投資投機”行為擠出市場，市場的需求量陡然減少。另一方面，隨著限購初期，開發(fā)商較為萎靡的入市態(tài)度，使得市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此在剛性需求和改善型需求經(jīng)過了近三年的積壓出現(xiàn)了集中性釋放時造成了價格的上漲。

同濟大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長施建剛認為，限購政策在抑制了投資、投機需求的同時也壓抑了部分剛需和改善型需求。在限購政策長期執(zhí)行下，投資、投機需求依然可以被抑制，但剛需和改善需求則不會無期限地等待觀望，近期剛需和改善需求在市場的集中釋放就形成了一波成交高潮。

張宏偉認為，上海市商品住宅存銷比持續(xù)降低，截至10月8日，上海市商品住宅庫存為964.95萬平方米，以今年1-9月月平均交易量101.6萬平方米計算，當(dāng)前市場存銷比已低于10個月，房價則面臨持續(xù)上漲的壓力。在這種商品住宅市場供求關(guān)系緊張的局面下，政策影響范圍有限，成交出現(xiàn)“階段性”爆發(fā)。

限購長期效應(yīng)趨弱

顧云昌表示，限購政策對于市場的作用毋庸置疑，如果沒有限購政策，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場將難以想象。在剛剛實施限購政策后，未來市場走勢并不明朗，預(yù)期房價下跌導(dǎo)致成交量迅速下降，短期內(nèi)也的確出現(xiàn)房價的下跌過程，導(dǎo)致購房者的進一步觀望。但短期政策長期化后，略顯疲態(tài)，限購三年之后，原本處于觀望狀態(tài)的一些剛性需求無法持續(xù)觀望，不得不入市，所以造成了今年3月以來的一波需求壓抑后的反彈，促使成交量、成交均價雙雙走高。也就是說這三年里的購房需求是有一定量的，在前期被政策壓抑的需求必定會在其后一個階段釋放。

陸騎麟表示，從“限購令”的調(diào)控效果來看，不僅有效抑制了房價過快上漲的勢頭，也使得“投資、投機”需求被大量擠出市場，市場基本回歸到以“剛需”、“剛改”為主的合理軌道上，目前，去投資化的“限購令”已經(jīng)逐漸變成常態(tài)的調(diào)控手段，且這種行政干預(yù)使得市場已經(jīng)基本回到了相對合理的狀態(tài)，或可成為長效機制的一部分。

羅寅申指出，從近期市場的成交走勢來看，限購政策在出臺多年后對于樓市的影響力正在弱化也是毋庸置疑的。作為行政性調(diào)控手段的限購政策本身就是短期措施，其長期存在后對于市場必然會產(chǎn)生一定的負面作用。

施建剛認為，限購作為短期的行政調(diào)控手段確實效果明顯，但對于房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展并非長久之計。