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隨著房企融資渠道的多樣化,房地產(chǎn)信托也似乎走到了 “十字”路口。

投中集團數(shù)據(jù)顯示,自2012年開始,房地產(chǎn)信托占比開始降到10%以下,并退居到資金信托的第五大配置領(lǐng)域。今年第一、第二季度,房地產(chǎn)信托占比分別為9.40%、9.12%,“各信托公司開始有目的地降低房地產(chǎn)信托的占比”。

目前,包括平安信托、上海信托與外貿(mào)信托等多家信托公司均已開始試水房地產(chǎn)基金領(lǐng)域,但與信托公司合作成立地產(chǎn)基金的房企只有包括萬科、綠城、世茂等的國內(nèi)龍頭房企。

對此,投中分析師李鑫向記者表示,基金型的信托產(chǎn)品是先籌集資金再找項目,不提前約定收益,在某種程度上解決了剛性兌付的問題,房地產(chǎn)信托基金化或?qū)⒊蔀樾纶厔荨?/p>

33家上市房企公布再融資預(yù)案

9月27日,中天城投集團發(fā)布了定增募資30億元的再融資預(yù)案,所募資金將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目,貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(公租房組團)項目,以及補充流動資金。

此前,多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示,上市房企再融資將會是結(jié)構(gòu)性開閘,只有涉及 “棚改”、“保障房”、“剛需房”等符合國家相關(guān)政策的再融資預(yù)案才有可能通過。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,截至今年9月底,已有33家上市房企公布了再融資預(yù)案,計劃融資額超過770億元。其中,涉及股權(quán)融資逾570億元,債權(quán)融資逾200億元。

日前,有消息稱,證監(jiān)會已開始受理上市房企的再融資申請,不過至今,仍未有一家上市房企獲得放行。迪馬股份早在7月中旬就發(fā)布了重大事項停牌,后來公告要注入母公司東銀控股集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù),前不久重組方案才獲股東大會通過。

昨日(10月16日),迪馬股份董秘張愛明在接受記者采訪時表示,目前證監(jiān)會已經(jīng)接受了公司的相關(guān)材料,但還沒有受理,下一步能否通過暫時還不得而知。

10月15日,《企業(yè)觀察報》援引相關(guān)專家的觀點表示,股權(quán)融資或成為上市房企再融資首選,因為地產(chǎn)行業(yè)最大的優(yōu)勢就是利潤率相對較高,能負擔優(yōu)先股股息。

房地產(chǎn)信托基金化或成趨勢

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計,截至2013年第二季度末,國內(nèi)房地產(chǎn)信托規(guī)模存量余額超過8000億元。

然而,在此過程中,快速擴張的房地產(chǎn)信托背后的風險也在逐漸顯現(xiàn)。為降低房地產(chǎn)信托快速擴張帶來的系統(tǒng)風險及兌付壓力,各信托公司開始有目的的降低房地產(chǎn)信托的占比。

投中集團數(shù)據(jù)顯示,自2012年開始,房地產(chǎn)信托占比開始降到10%以下,并退居到資金信托的第五大配置領(lǐng)域。值得注意的是,目前,已有多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。

自今年6月底起,萬向信托共發(fā)行了三款房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品。其中,“萬信-房地產(chǎn)信托基金-1號”共募資1.29億元,屬于一般信托計劃,而 “萬信-房地產(chǎn)信托基金-2號”將投向浙江祥生房地產(chǎn)持有祥生百越19%的股權(quán)與1.46億元的應(yīng)收款債權(quán)。“萬信-房地產(chǎn)信托基金-3號”將募資1億元,屬于私募基金。

在李鑫看來,房地產(chǎn)信托基金化或?qū)⒊蔀樾纶厔?因為基金化的信托產(chǎn)品是先籌集資金再找項目,不提前約定收益,在某種程度上解決了剛性兌付的問題。

易居中國分析師薛建雄分析稱,“這應(yīng)屬于過渡性產(chǎn)品,把原先三年內(nèi)的信托產(chǎn)品,加上基金模式做長到5年甚至更長,然后再慢慢過渡到無限期可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)”。

中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成亦表示,“以私募基金、資產(chǎn)管理為代表的房地產(chǎn)投融資產(chǎn)品,正在蓬勃興起。目前,REITS還沒有開閘,當前以它為代表的資產(chǎn)證券化正通過各種形式快速發(fā)展,中國版的REITS預(yù)計明年會落地?！?/p>