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備受關(guān)注的2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)揭曉，伴隨席勒的獲獎(jiǎng)，“中國(guó)房產(chǎn)泡沫論”再次引發(fā)關(guān)注。

從2009年起，席勒曾多次直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。作為行為金融學(xué)大師，他從經(jīng)濟(jì)人的非理性特征入手闡釋房?jī)r(jià)泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體的非理性行為可以分為兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)消費(fèi)者做出的決策大多受從眾心理的影響，尤其在房地產(chǎn)投資高漲時(shí)期，認(rèn)為跟隨大眾擴(kuò)大投資是有利的，則不惜加大借入資金規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)投資；二是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)也存在從眾行為，因?yàn)樵S多金融機(jī)構(gòu)對(duì)金融市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)力做出準(zhǔn)確的判斷或?qū)λ袧撛诮杩钊说馁Y信進(jìn)行評(píng)估，也不能保證自己逆潮流而動(dòng)或進(jìn)行金融創(chuàng)新就一定有利可圖，所以只能從眾或依賴(lài)他人，當(dāng)大家都擴(kuò)大信貸規(guī)模時(shí)也做出相同的決策。在上述兩種力量高漲的刺激之下，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)造歷史新高，并泡沫化。

希勒從行為金融學(xué)視角，給出了房?jī)r(jià)泡沫成因的一種解釋方式，這對(duì)于任何國(guó)家的房市都是成立的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一類(lèi)活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，其商品屬性決定了隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出漲跌的快慢和高低。

雖然泡沫給人的印象是其狀態(tài)難以維持，很快就會(huì)破滅，但房?jī)r(jià)泡沫卻未必一定走向破裂。其實(shí)用希勒的“非理性繁榮”概念來(lái)描述中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況更加適合。這種房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的特殊狀況不是稍縱即逝的，可以長(zhǎng)期存在。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自產(chǎn)生之初起，主要由于以下兩點(diǎn)先天不足，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫化。

一是逐利商業(yè)性融資主導(dǎo)。由于住房行業(yè)本身具有一定的社會(huì)效應(yīng)，即使在成熟和發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融體制下，住房和住房融資都帶有濃厚的社會(huì)性和政策性。發(fā)達(dá)國(guó)家普遍的做法是，針對(duì)住房市場(chǎng)的商品屬性和公共屬性，分別確立與之相適應(yīng)的住房融資模式。出于居民住房保障的考慮，國(guó)外普遍建立的政策性的住房融資渠道，針對(duì)性很強(qiáng)，主要是保障中低收入家庭的住房需求。策略上除了強(qiáng)制的住房?jī)?chǔ)蓄制度（如新加坡的住房公積金制度）以外，還逐步建立了以政府扶持獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)個(gè)人自愿儲(chǔ)蓄的非強(qiáng)制性政策性融資制度，而政府的作用也從單一的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過(guò)渡，政策性融資渠道的輔助性特征更為突出，而操作中的靈活性也在加強(qiáng)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資名義上也包括商業(yè)性融資和政策性融資。政策性融資主要是強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄即公積金貸款。但其帶有與商業(yè)性房地產(chǎn)融資的同質(zhì)性。在一個(gè)融資體系不齊全的經(jīng)濟(jì)體中，無(wú)論是政策性房地產(chǎn)還是商業(yè)性房地產(chǎn)都把目光轉(zhuǎn)向了銀行業(yè)，銀行信貸成為房地產(chǎn)融資的主渠道。商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)信貸，逐利心態(tài)無(wú)可厚非。

二是土地供應(yīng)受限。房地產(chǎn)業(yè)是從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，即為一種有限的、不可再生的資源。因此，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格增長(zhǎng)得越快。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)；而在一定時(shí)間內(nèi)、土地供應(yīng)量、其獨(dú)特的地理位置及異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物——房屋的價(jià)格，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的樂(lè)觀前景和快速的城市化進(jìn)程，中國(guó)樓市逐步陷入“上漲—調(diào)控—僵持—上漲”的怪圈，泡沫容易不斷催大。而且隨著中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的屬性從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)大社會(huì)和政治問(wèn)題，房?jī)r(jià)泡沫更難破滅，甚至已經(jīng)與整個(gè)體制緊緊相連、密不可分。如隨著人口紅利消失，人口老齡化加快，房地產(chǎn)在居住外，又不斷被滋生出養(yǎng)老等新功能。因此，房?jī)r(jià)即使下跌，也自始至終處于多方利益重復(fù)博弈的合理區(qū)間中。

從本質(zhì)上來(lái)看，上述糾結(jié)的背后反映出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型困難的現(xiàn)狀，在依靠房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的投資性需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式上，中國(guó)已經(jīng)走了幾十年，如何尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力一直是各界共同關(guān)心的問(wèn)題，但很遺憾的是，這一目標(biāo)仍在“摸石頭”階段。從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)過(guò)熱了壓一壓、經(jīng)濟(jì)增速過(guò)緩了拉一拉也是某種意義上的無(wú)奈之事。只有等到中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的那一天，房?jī)r(jià)才能合理回歸。