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北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

2013年第三季度，一個(gè)新項(xiàng)目——位于燕莎區(qū)域的潤(rùn)世中心正式交付使用，為市場(chǎng)新增4.9萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓供給。由此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓可租賃存量增至約920萬(wàn)平方米。

全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度錄得負(fù)值，共計(jì)1.8萬(wàn)平方米可租賃面積退回市場(chǎng)，令前三季度全市凈吸納量累計(jì)僅為4,000平方米，系過(guò)去十余年最低值。這主要由于企業(yè)迫于租金壓力搬遷至乙級(jí)寫(xiě)字樓或縮減現(xiàn)有辦公面積所致。

由于新入市項(xiàng)目相對(duì)較低的出租率，加之季內(nèi)約三分之一甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)出租率下滑，全市整體空置率環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)，至3.5%，同比攀升0.6個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍系中國(guó)大陸城市最低水平。

甲級(jí)寫(xiě)字樓凈有效租金環(huán)比下降0.8%，至每平方米每月人民幣314.2元，同比下跌0.1%。這主要由于業(yè)主繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以對(duì)抗放緩的需求所致。

由于業(yè)主針對(duì)優(yōu)質(zhì)續(xù)租租戶提供較之市場(chǎng)租金高達(dá)10%-30%的租金折扣，季內(nèi)企業(yè)續(xù)租比例有所上升。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2013年第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供給將繼續(xù)較為有限，預(yù)計(jì)僅有三個(gè)項(xiàng)目正式交付使用，為市場(chǎng)新增10.8萬(wàn)平方米可租賃供給。

有鑒于此，盡管新租及擴(kuò)租需求疲軟，但有限的新增供給將支撐全市整體空置率至2013年底穩(wěn)定在3%-4%左右。但鑒于業(yè)主將繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，全市整體租金將同比下跌2%-3%左右。

北京零售市場(chǎng)

2013年前八個(gè)月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速放緩至8.7%。

第三季度兩個(gè)中高端商業(yè)項(xiàng)目——中國(guó)首家老佛爺百貨及北京華聯(lián)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的社區(qū)型商業(yè)華聯(lián)天鴻購(gòu)物中心開(kāi)業(yè),共計(jì)帶來(lái)12.8萬(wàn)平方米供給量,使得北京中高端商業(yè)總存量達(dá)到910萬(wàn)平方米。

本季度全市中高端購(gòu)物中心平均空置率降低0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.4%。

中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲0.7%，達(dá)到每平方米每月人民幣897.4元。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

六個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2013年第四季度陸續(xù)進(jìn)入零售市場(chǎng)，為市場(chǎng)增加53.7萬(wàn)平方米的新供給量。

因供給量較多，全市購(gòu)物中心平均空置率將略有提高。

現(xiàn)有品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎，更傾向于選擇租戶配比合理且管理成熟的項(xiàng)目進(jìn)入，但新進(jìn)品牌為短期內(nèi)快速獲取市場(chǎng)份額仍將積極擴(kuò)張。

因需求放緩，租戶有限，非核心區(qū)域項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)欠佳項(xiàng)目的業(yè)主將面臨加劇的競(jìng)爭(zhēng)壓力，短期內(nèi)租金將有下行壓力。

北京住宅租賃市場(chǎng)

2013年第三季度無(wú)新項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

鑒于新學(xué)年開(kāi)始令需求有所增長(zhǎng)，高端住宅各細(xì)分市場(chǎng)整體入住率均有所提高。

服務(wù)式公寓、甲級(jí)公寓和高端別墅的入住率環(huán)比分別提高1.9、0.6和0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到84.6%、91.1%和92.2%。

本季度服務(wù)式公寓和甲級(jí)公寓租金環(huán)比分別上漲0.2%和1.2%，達(dá)到每平方米每月人民幣202.2元和144.8元。而高端別墅的租金環(huán)比下調(diào)1.4%，至每平方米每月人民幣126.3元。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

因逸蘭（禧瑞都）服務(wù)式公寓將進(jìn)入散售市場(chǎng)，使得2013年無(wú)新服務(wù)式公寓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)啟穩(wěn)并顯示出改善的跡象，第四季度跨國(guó)公司外派人員對(duì)高端住宅的租賃需求有望保持穩(wěn)定。

第四季度無(wú)新項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，高端住宅租賃各細(xì)分市場(chǎng)入住率和租金均將保持穩(wěn)定。

北京住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)

一手住宅整體市場(chǎng)

第三季度供給量約240萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%，但同比減少29%。

本季度成交量環(huán)比增加15%至310萬(wàn)平方米。

2013年7到8月新建住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)提高2.2%，前8個(gè)月累計(jì)提高13.0%。

一手住宅高端市場(chǎng)

第三季度沒(méi)有新的甲級(jí)公寓項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)；共644套甲級(jí)公寓成交，環(huán)比下降12.0%；整體平均售價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)9.0%，于第三季度末達(dá)到每平方米人民幣60,288元。

第三季度共216套高端別墅項(xiàng)目入市，環(huán)比增加41.2%；成交量環(huán)比增加21.3%，達(dá)到211套； 售價(jià)環(huán)比降低3.7%，達(dá)到每平方米人民幣46,394元。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)2個(gè)高端住宅新項(xiàng)目及3個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的新一期將于第四季度進(jìn)入預(yù)售市場(chǎng)

若新項(xiàng)目均能如期進(jìn)入市場(chǎng)，成交量將隨之提高。

第四季度高端住宅售價(jià)有望保持穩(wěn)定。

北京銷(xiāo)售與投資市場(chǎng)

2013年第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值大體穩(wěn)定在每平方米人民幣62,400元，同比增長(zhǎng)2.1%。這主要由于本地市場(chǎng)有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目及來(lái)自內(nèi)外資投資者的穩(wěn)定需求所致。

由于季內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.8%，甲級(jí)寫(xiě)字樓毛收益率環(huán)比萎縮0.02個(gè)百分點(diǎn)，至6.04%，同比下跌0.09個(gè)百分點(diǎn)。

第三季度，北京整售投資市場(chǎng)延續(xù)上季度的活躍態(tài)勢(shì)，共計(jì)六宗重大交易成交，總成交金額達(dá)到人民幣90億元。由此，前三季度北京整售投資成交額合計(jì)達(dá)到人民幣220億元。

寫(xiě)字樓繼續(xù)成為本地整售投資市場(chǎng)最受投資者青睞的物業(yè)類(lèi)型，本季度其成交額占總成交額的74%。與此同時(shí)，內(nèi)資買(mǎi)家繼續(xù)引導(dǎo)市場(chǎng)需求，就成交額而言季內(nèi)65%的成交物業(yè)系內(nèi)資買(mǎi)家收購(gòu)。

第三季度，北京土地市場(chǎng)成交出現(xiàn)反彈，共計(jì)45宗地塊成交，總成交金額為人民幣490億元，系上季度成交額的2.7倍。這主要由于季內(nèi)多幅優(yōu)質(zhì)住宅用地進(jìn)入市場(chǎng)并以較高溢價(jià)率成交所致。至此，前三季度土地成交額達(dá)到2012年全年成交總額的近兩倍。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

盡管租金仍將進(jìn)一步下降，但本地市場(chǎng)有限的可售項(xiàng)目，加之內(nèi)外資投資者的穩(wěn)健需求，將支撐甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值大致維穩(wěn)。由此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓毛收益率將繼續(xù)小幅下跌。

盡管近兩個(gè)季度整售投資市場(chǎng)成交活躍，但鑒于目前北京可售項(xiàng)目存量有限，預(yù)計(jì)第四季度整售投資市場(chǎng)將相對(duì)保持平靜。