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“25年后，北京房價能否漲到80萬元/㎡？”如果你用這個問題在北京街頭隨便問個路人，他肯定會覺得，不是你瘋了就是市場瘋了。但在近期，《人民日報》和北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的董藩卻為此較上了勁兒，雙方對于北京未來的房價會不會賣到80萬一平米展開了口水戰(zhàn)，并且引來無數(shù)網(wǎng)絡(luò)圍觀者“互掐”。

北京房價真的能漲到80萬元/㎡？董藩的萬言博文說得很清楚，80萬元/㎡的預(yù)測結(jié)論是遵照過去已經(jīng)發(fā)生的事實數(shù)據(jù)推導(dǎo)計算出來的，而且還有前提條件。這個前提條件就是如下這些約束條件不變或沒有很大改變：一是社會穩(wěn)定；二是金融體系不崩潰；三是不進行幣制改革；四是收入隨著經(jīng)濟發(fā)展而繼續(xù)增長。要問的是，這些約束條件能不能一直不變呢？試想一下，如果北京房價真的躥到80萬元/㎡，估計金融體系早已完蛋，甚至早已“國將不國”了，哪里還有“社會穩(wěn)定”和“金融體系不崩潰”的不變前提條件呢？

董藩的預(yù)測雖非信口開河，但正如《人民日報》所批判的那樣，“這個觀點是在一種線性的、簡單的增長模式下得出的結(jié)論。”這是他的致命錯誤所在。根據(jù)1985年-2012年的既有房價增長趨勢來推斷25年后的房價，這是沿用了計量經(jīng)濟學(xué)里的簡單線性回歸方法。用這種方法做預(yù)測，得有兩個前提：一是假定以往的外部約束條件今后會繼續(xù)存在；二是只能用來預(yù)測未來較短時期內(nèi)的趨勢。房價受人口、土地、信貸、貨幣、稅收，甚至政治體制改革等多重因素的影響，要確保這些約束條件不變確實很難。另外，用過去25年的數(shù)據(jù)來預(yù)測未來25年后的結(jié)果也難免過于簡單化。

還有很重要的一點，就是1998年中國開始實行住房商品化改革，對中國的房地產(chǎn)市場而言，由福利分房轉(zhuǎn)向市場化購房，這里有個巨大的制度轉(zhuǎn)折點問題。就好比你要用1978年改革開放以前中國經(jīng)濟增長的數(shù)據(jù)來預(yù)測1978年后中國經(jīng)濟增長的趨勢，預(yù)測結(jié)果肯定是會相差萬里的。其一，“1987年，全國商品房每平米均價只有408元、北京只有500多元”，這個價格是住宅沒有完全貨幣化時的價格，跟2012年的住宅真實市場化價格是不能比的。所以，在此基礎(chǔ)上計算的1987-2012年的住宅價格增長率肯定是偏高的。其二，住房制度改革向房地產(chǎn)市場釋放了巨量的購房需求。一方面，大量原來享有福利分房的人群可以“賣小房買大房”，也就是大家常說的改善性需求；另一方面，現(xiàn)在購房人群的父輩或爺爺輩大部分都享有了計劃經(jīng)濟時代的福利分房，所以他們能為年輕一代的購房提供經(jīng)濟支持，“三代人傾其所有買一套房”才成為可能，這為目前的高房價提供了有效支撐。只是，這種情況在未來的25年還能一直持續(xù)嗎？顯然夠嗆。

也就是說，80萬元/㎡只是假設(shè)條件下的預(yù)測結(jié)果，不太可能成真。那么，我們是不是由此就可以痛批董藩，說他喪盡天良，不做人民的兒子，不為老百姓說話，因沽名釣譽而語不驚人死不休呢？筆者以為，因為董藩的推理不夠嚴謹就認為他妖言惑眾或沽名釣譽，是不是也有點顯得不太厚道了？

如果你仔細讀了董藩的萬言博文，你就會明白這篇長文的意義所在。它給我們敲響了警鐘，發(fā)出了警告：如果不改革，如果允許當前的這種房地產(chǎn)發(fā)展模式持續(xù)存在，那么明天北京房價就有可能漲到80萬元/m2，當然也就有可能“國將不國”了！所以，我們不能因為感情上難以接受“80萬每平米”的高房價就沒頭沒腦地對別人痛批一頓。理智地看，我們還是需要靜下心來思考一下：他為什么這么說，我們應(yīng)該做點什么？

不管是理論還是現(xiàn)實，我們都相信極少有人會希望北京的房價躥到80萬一平米，但在中國經(jīng)濟持續(xù)低迷之下，近期土地市場不管不顧地逆市火爆確實讓我們不得不再次提起“80萬一平米”的警告。我們不希望房價沒完沒了地漲，可為什么“地王”仍頻現(xiàn)？因為大家還在賭，賭中國的房價會持續(xù)漲下去。這使我想起2007年的股市，3000點時，大家看漲4000點，4000點時，大家看漲6000點，真到6000點時，大家瘋喊“一萬點明天就會到來”。結(jié)果是，一萬點沒有來，2000點倒是來了，從天上掉到地下，發(fā)現(xiàn)地底下還有十八層地獄。正如《人民日報》所說，“從來沒有暴漲不跌的樓市神話?！比毡尽⒅袊愀廴绱?，美國也如此，中國大陸難道會是例外嗎？

最近，國外有傳言第二次亞洲金融危機或?qū)砼R，他們預(yù)計，當美元實際利率從零升至300以上基點時，亞洲房地產(chǎn)價格或被腰斬。市場上更有“亞洲首富”、“跨周期投資超人”美譽的李嘉誠接連拋售中國香港和內(nèi)地的大量房產(chǎn)。對此，萬科董事會主席王石直言：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”放眼未來，不管樓市是繼續(xù)升騰還是突然毀滅，都將考驗政府的執(zhí)政能力。如果從這個角度看，對于董藩的“危言聳聽”和“奇葩預(yù)言”，我們更不能簡單痛批了之。