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今年以來(lái)，一二線城市地王頻出導(dǎo)致局部地區(qū)出現(xiàn)面粉貴過(guò)面包，以至于國(guó)土部喊話“一線城市年內(nèi)不再出地王”，更強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持均衡供地，消除地價(jià)異常信號(hào)，確保第四季度土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。本文細(xì)數(shù)前三季度各地高溢價(jià)的土地成交案例，認(rèn)為短期措施治標(biāo)不治本，并針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況提出“地王”頻出背后土地市場(chǎng)四大趨勢(shì)。

張宏偉

2013年三季度以來(lái)，“搶地潮”在一二線城市輪番上演，主流品牌房企向一二線核心城市加速布局。房企積極拿地拉動(dòng)對(duì)土地的需求，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二線核心城市加速布局，導(dǎo)致“地王”熱潮由一線城市蔓延至二線城市，杭州（樓盤）、北京（樓盤）、上海（樓盤）3個(gè)城市住宅用地供求量同比漲幅均位列10重點(diǎn)城市前列，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，為“地王”出現(xiàn)最集中的區(qū)域。此外，天津（樓盤）和武漢（樓盤）也有大體量地塊高價(jià)成交，導(dǎo)致區(qū)域總價(jià)地王的出現(xiàn)與重點(diǎn)城市地價(jià)上漲步伐難抑制。

數(shù)據(jù)顯示，9月10重點(diǎn)城市中除深圳（樓盤）外均有住宅用地成交，重慶（樓盤）以174萬(wàn)平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重點(diǎn)城市中除深圳、武漢外住宅用地累計(jì)成交量均超過(guò)去年同期，同比漲幅最高的3個(gè)城市為杭州、上海和北京，漲幅分別為382%、128%、114%，重慶、上海、武漢分別以977萬(wàn)平方米、669萬(wàn)平方米、595萬(wàn)平方米的累計(jì)成交量排名前三位。

9月10重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率仍維持較高水平，上海以72%的平均溢價(jià)率排名首位。1-9月，10重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢價(jià)率排名前三位。

2013年重點(diǎn)城市住宅用地樓面均價(jià)與平均溢價(jià)率始終維持上漲走勢(shì)，同比漲幅保持較高水平。進(jìn)入“金九銀十”，高價(jià)地“地王”密集出現(xiàn)加劇了市場(chǎng)漲價(jià)的預(yù)期，短期內(nèi)難以降溫，北京、上海等城市年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

那么，對(duì)日漸升溫的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，政府調(diào)控政策是繼續(xù)微調(diào)放松還是轉(zhuǎn)向從嚴(yán)？當(dāng)前地王頻出是否會(huì)影響土地市場(chǎng)的走勢(shì)？未來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展將呈現(xiàn)出什么樣的趨勢(shì)？

筆者認(rèn)為，從短期內(nèi)來(lái)講，相關(guān)部門有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過(guò)快上漲，但是，這只能說(shuō)是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面，還應(yīng)該從控制市場(chǎng)流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等有諸多關(guān)系，也應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。具體來(lái)講，未來(lái)土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)出如下四方面發(fā)展趨勢(shì)：

首先，“地王”頻出極有可能讓房企再融資延后考慮，市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)階段性收緊，防止地王現(xiàn)象頻出。

近期，多家房企密集拋出再融資方案，大型房企及中小型房企齊上陣。據(jù)媒體報(bào)道數(shù)據(jù)，截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資計(jì)劃，其規(guī)模也增加至530億元。

但是，房企再融資不是那么容易就開放的。首先，深交所已經(jīng)暫停接收房企再融資的申請(qǐng)，這表明房企再融資的沖動(dòng)或就此會(huì)冷卻下來(lái)。此外，從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房企由于流動(dòng)性相對(duì)寬裕，土地及商品房市場(chǎng)表現(xiàn)已比較活躍。9月5日，除了徐家匯(002561,股吧)中心地塊“全國(guó)地王”之外，杭州華家池等地也會(huì)有地王出現(xiàn)，導(dǎo)致這一天成為地王日?！暗赝跞铡闭f(shuō)明房企還是不太缺資金，這會(huì)讓監(jiān)管層對(duì)于房企再融資再度比較謹(jǐn)慎，極有可能讓房企再融資延后考慮，使市場(chǎng)流動(dòng)性階段性小幅收緊，讓開發(fā)企業(yè)融資拿地的市場(chǎng)沖動(dòng)適當(dāng)降溫，防止地王現(xiàn)象頻出。

其次，對(duì)于重點(diǎn)城市尤其是一線城市，可能會(huì)推廣短期內(nèi)遏制地價(jià)過(guò)快上漲的具體措施，比如“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)配建”、限制單宗土地出讓規(guī)模等。

對(duì)于短期內(nèi)來(lái)講，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”確實(shí)可以起到遏制地價(jià)過(guò)快上漲的作用，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，由于政策條件的限制，確實(shí)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)來(lái)講，在這個(gè)項(xiàng)目入市階段，確實(shí)會(huì)影響到周邊項(xiàng)目的價(jià)格。從地區(qū)推廣的角度來(lái)說(shuō)，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”適合房?jī)r(jià)上漲比較快的城市的重點(diǎn)地塊進(jìn)行推廣，比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價(jià)的地塊，通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而不適合土地、住宅供應(yīng)相對(duì)充裕的三四線城市。

第三、通過(guò)盤活存量土地、增加土地供應(yīng)、集約利用土地等多渠道和方式，解決一二線城市土地供求關(guān)系緊張的局面。

供求關(guān)系決定價(jià)格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等這樣的短期內(nèi)措施抑制房?jī)r(jià)上漲是不可靠的，還必須通過(guò)加大土地市場(chǎng)供應(yīng)、盤活存量土地、適當(dāng)提高容積率、集約利用土地等方式進(jìn)而加大商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)才能夠起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。

第四、打擊囤地圈地的市場(chǎng)行為，減少土地資源閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象。

根據(jù)閑置土地處理辦法，對(duì)于具有“圈地”行為、圈而不建的企業(yè)，提高其違法成本及懲罰執(zhí)行力度。比如對(duì)于拿地較為激進(jìn)，多次拿地王的企業(yè)；各地以“以租代征”侵占農(nóng)地的現(xiàn)象給予地方政府相關(guān)責(zé)任人、企業(yè)等相關(guān)責(zé)任人較高的違法成本，以此防止和杜絕非法占地。

此外，也考驗(yàn)通過(guò)開征土地增值稅，針對(duì)長(zhǎng)期不開發(fā)或開發(fā)節(jié)奏較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可對(duì)企業(yè)開征土地增值稅，使企業(yè)持有土地本身的增值部分利潤(rùn)空間壓縮，以此降低企業(yè)圈地囤地的動(dòng)機(jī)，督促其盡快進(jìn)行市場(chǎng)開發(fā)，減少土地資源閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象。

但是，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面走勢(shì)、各地供地計(jì)劃等來(lái)看，控制市場(chǎng)流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地等措施不一定那么快就可以有效執(zhí)行，尤其是在一線城市，“人多地少”的現(xiàn)狀不可能短期內(nèi)改變。通過(guò)上述措施，也只能是緩解一下當(dāng)前市場(chǎng)的供不應(yīng)求的市場(chǎng)壓力，土地市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面不可能改變。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，地價(jià)隨著市場(chǎng)條件、配套條件會(huì)逐漸上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是市場(chǎng)的力量；“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”調(diào)控政策的短期內(nèi)的作用就是防止地價(jià)過(guò)快上漲，由此而引起的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這是政府之手調(diào)節(jié)力量。從這個(gè)角度來(lái)講，這兩點(diǎn)是矛盾的。從未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)力量始終是占據(jù)主導(dǎo)的，土地市場(chǎng)的調(diào)控難以改變市場(chǎng)走勢(shì)大趨勢(shì)。因此，當(dāng)前來(lái)講，不管“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)范圍怎么擴(kuò)大，基準(zhǔn)地價(jià)上不上調(diào)，地價(jià)實(shí)質(zhì)性的上漲都是在進(jìn)行的。而政策無(wú)論這么變化，從大趨勢(shì)角度來(lái)講，改變不了地價(jià)的上漲趨勢(shì)，只能通過(guò)階段性的政策調(diào)節(jié)地價(jià)不要上漲過(guò)快。

尤其是在地方政府綁架土地財(cái)政，地方政府地方債持續(xù)增加的市場(chǎng)背景下，改變地價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期就顯得更加困難。因此，土地市場(chǎng)需要長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制出臺(tái)，從中長(zhǎng)期來(lái)講，既可以改變地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，又可以合理調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系與遏制地價(jià)的過(guò)快上漲的預(yù)期。

當(dāng)前，上海、北京、杭州、武漢等各地地王頻出，這有可能進(jìn)一步推升地價(jià)上漲的預(yù)期，從這個(gè)角度來(lái)講，地王頻出有可能進(jìn)一步倒逼土地市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)型長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

因此，一定意義上講，當(dāng)前媒體報(bào)道以改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、改革當(dāng)前土地市場(chǎng)招拍掛的出讓方式等涉及土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)也迫在眉睫。至于土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制何時(shí)出臺(tái)，我們拭目以待。