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國美、蘇寧這對“老冤家”，不約而同地在更貼近主營業(yè)務的層面布局新的地產(chǎn)版圖，其創(chuàng)新性的嘗試令人翹首以待，但受制于經(jīng)驗和人才的培養(yǎng)難度，以及模糊的盈利模式與資金鏈的巨大考驗,其中蘊藏的風險同樣不容忽視。

地產(chǎn)所承擔的不僅是降低成本以及增加盈利點的任務，更是融入這些零售商的產(chǎn)業(yè)鏈之中，參與到全新的生產(chǎn)經(jīng)營服務環(huán)節(jié)中去，這是一種前所未有的模式變革。

9月17日，中國房地產(chǎn)報獨家獲得消息，國美系的北京鵬潤地產(chǎn)控股有限公司（下稱“鵬潤”）在沉寂多年之后，正在以國美的零售業(yè)務為支點，大舉進軍物流地產(chǎn)。

“鵬潤計劃在全國二三線城市距城中心15~20公里處大規(guī)模拿地，建造數(shù)個大型物流倉儲中心。”接近鵬潤的知情人士對記者透露。

無獨有偶，作為國美最強勁的競爭對手，蘇寧幾乎在同一時間的一項重要舉措與國美針鋒相對。9月12日，蘇寧正式對外推出了平臺開放的云商戰(zhàn)略計劃，在這項計劃中，其未來希望在全國打造的300余個蘇寧廣場將成為線下實體連鎖開放平臺的核心組成部分。

一位金融界人士對中國房地產(chǎn)報記者指出，從原來淺涉?zhèn)鹘y(tǒng)地產(chǎn)的家電零售商，轉型為“新地產(chǎn)”概念的掘金者，“美蘇”兩家老對手極力較勁的背后，其實是源自大數(shù)據(jù)時代，電商和云概念所引發(fā)的顛覆性商業(yè)創(chuàng)新，進而導致傳統(tǒng)盈利模式式微以及消費者體驗式、多元化消費需求的涌現(xiàn)和升級。

“地產(chǎn)所承擔的不僅是降低成本以及增加盈利點的任務，更是融入零售商的產(chǎn)業(yè)鏈之中，參與到全新的生產(chǎn)經(jīng)營服務環(huán)節(jié)中去，這是一種前所未有的模式變革?！痹撊耸勘硎?。

然而，受制于經(jīng)驗和人才的培養(yǎng)難度，以及模糊的盈利模式與資金鏈的巨大考驗，“美蘇”爭霸的同時也面臨著諸多不確定的風險，其新地產(chǎn)之旅仍長途漫漫。

國美絕地反擊？

據(jù)上述知情人士透露，此前幾乎在業(yè)內銷聲匿跡的鵬潤高層正頻繁與多家第三方咨詢公司接洽，意欲打造一種新型物流地產(chǎn)模式，使倉儲物流園在滿足自用之外，能真正承擔國美戰(zhàn)略轉型的重任。

“意向拿地面積從幾百畝至上千畝不等，無論是拿地規(guī)模，以及對未來地產(chǎn)布局的思考，此次鵬潤都顯露著絕地反擊之意?！痹撊耸客嘎?，除了先前已經(jīng)建成的北京、上海、廣州、成都4個倉儲中心為國美電商服務外，鵬潤今年年內還將在武漢、西安、沈陽新建3個大型倉儲中心。

“我們的確有意向在物流地產(chǎn)方面有一些動作?！冰i潤地產(chǎn)副總裁于興旺在電話中回應中國房地產(chǎn)報記者，不過關于具體細節(jié)，他以“在外地開會不方面透露”為由婉拒了進一步的采訪。

市場消息印證了上述人士的說法。8月23日，國美在線副總裁彭亮稱，國美武漢倉儲中心項目已經(jīng)鎖定東湖高新開發(fā)區(qū)，預計占地500畝，相當于國美武漢東西湖物流倉儲面積的10倍，同時該倉儲中心還附設華中地區(qū)結算中心。

除此之外，上述人士透露，國美在線可能還會開設一個叫“假日貨倉”的新型線下業(yè)態(tài)，是類似奧特萊斯模式的大型工廠折扣店。

長沙市政府網(wǎng)站信息也佐證了這一說法。今年3月底，鵬潤投資拓展主管王珺等高層曾赴長沙金霞保稅物流中心考察，擬選址300畝，打造集倉儲、物流、制造、銷售、終端配送為一體的全方位產(chǎn)業(yè)組合，同時還有以實體銷售、電子商務為主的現(xiàn)代化大型立體物流倉儲和一站式購物、倉儲式銷售的大型“假日貨倉”等物流產(chǎn)業(yè)基地。

此前，作為國美的地產(chǎn)業(yè)務旗艦，鵬潤承載了黃光裕的地產(chǎn)夢想。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鵬潤完成和在建的建筑面積達500萬平方米，土地儲備800萬平方米。其中已建成的包括鵬潤大廈、鵬潤家園、國美第一城、大康鞋城、重慶鵬潤藍海等多個項目。

但自從2010年“黃氏雄心”的代表作——國美商都項目轉手海航之后，鵬潤幾乎就再未有什么大的動作。該項目的轉讓結賬至今未能塵埃落定，而與海航的官司還在等待最新的結果。近年來，國美商都單是名稱就曾變更4次，綜合定位也3次轉換，管理人員更是數(shù)次更迭，成為國美地產(chǎn)亂象的縮影。

黃光裕身后的地產(chǎn)帝國與零售帝國一樣，何去何從一直是業(yè)界關注的焦點。據(jù)悉，黃光裕胞妹黃秀虹接管后，鵬潤近年來一直致力于探索戰(zhàn)略轉型。“不過，因為領導層并沒有核心人物，加之缺少得力干將，近年來鵬潤近乎‘銷聲匿跡’，始終沒有任何進展，也極少出現(xiàn)在土地市場上?！鄙鲜鋈耸糠Q。

此番鵬潤大舉進軍物流地產(chǎn)，預示著一直在傳統(tǒng)地產(chǎn)領域運作的鵬潤已經(jīng)謀劃轉向。

“無論是拿地規(guī)模以及對未來地產(chǎn)布局的思考，此次鵬潤的想法與往日相比有很大不同，大有絕地反擊之意?！比A高萊斯董事副總經(jīng)理公衍奎對中國房地產(chǎn)報記者表示。

據(jù)記者了解，這方面業(yè)務將主要由鵬潤旗下的國美倉儲物流投資發(fā)展有限公司承接。該公司業(yè)務主要包括物流園區(qū)平臺、綜合物流服務、假日貨倉商貿體系三大板塊，通過創(chuàng)建新型的郊區(qū)花園式體驗購物中心假日貨倉，提供融合銷售、展示和互動式消費體驗于一體的全新商品流通模式。

建成后的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將集合倉儲、第三方物流服務、商業(yè)、金融、配套酒店、休閑娛樂、餐飲消費等多種商業(yè)配套設施，提供集融合倉儲、消費、投資于一體的解決方案。

“目前，鵬潤已經(jīng)進入了北京、天津、沈陽、哈爾濱、廣州、廈門、成都、鄭州等城市，總共要布局全國40多個城市，投資規(guī)模達到500億元，涉及工業(yè)用地總面積將達2000萬平方米?！鄙鲜鲋槿耸繉τ浾咄嘎?。

“大部分都處于前期的洽談階段，真正實質性進展的只有天津和鄭州兩處，面積都在200畝左右，集團整體戰(zhàn)略計劃還不方便對外透露?！眹纻}儲物流投資發(fā)展有限公司一位內部人士對本報表示.

“零售+地產(chǎn)”式生存

盡管國美與鵬潤野心勃勃，但和主要競爭對手蘇寧相比，其步伐似乎慢了一拍。

作為蘇寧旗下的地產(chǎn)平臺，蘇寧置業(yè)目前的業(yè)務已經(jīng)涵蓋大型購物中心、電器旗艦店、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓、物流倉儲基地等多種業(yè)態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)方面的雄心尤甚，其鋒芒直指如日中天的萬達集團。

據(jù)媒體報道，蘇寧置業(yè)的土地儲備高達3000萬平方米，約有800萬平方米商業(yè)土地儲備正在計劃興建。其在國內運作開發(fā)的項目主要有蘇寧睿城、紫金東郡等住宅項目，以及遍及南京、威海、無錫、成都、連云港等地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場[最新消息價格戶型點評]等十余個商業(yè)綜合體。

早在2006年，蘇寧電器南京物流基地、北京物流基地已經(jīng)分別啟動。2012年，蘇寧接連簽約珠海、上海、溫州、蘭州4家物流基地，并在北京亦莊建設北京地區(qū)電子商務運營中心。

在高調宣布了其“店商+電商+零售服務商”的云商模式后，蘇寧將向進駐商戶和消費者提供“店面云”、“金融云”、“IT云”、“物流云”等增值服務，蘇寧銀行近日也獲得了國家工商總局的批準。

在這種云商模式中，地產(chǎn)無疑是線下實體部分的核心因子，其業(yè)態(tài)創(chuàng)新的吸引力、潛在的高額利潤、對增值業(yè)務的承載力以及對周邊區(qū)域價值提升的能力讓蘇寧極為倚重。此前已有媒體曝出，蘇寧置業(yè)已經(jīng)進入赴港上市的實操階段。

記者就此致電蘇寧置業(yè)，其媒介經(jīng)理以“不談公司與蘇寧電器集團方面的事情”為由婉拒了采訪，并表示關于物流地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)“不方便對外宣傳”。

公衍奎認為，蘇寧涉足地產(chǎn)領域，一方面可以通過自建店面的模式，降低擴張門店過程中的成本風險，另一方面也是整體大趨勢下，基于當前線上和線下兩種不同業(yè)態(tài)環(huán)境的打通需要。

在一位零售業(yè)分析師看來，以往傳統(tǒng)零售企業(yè)主要依靠終端網(wǎng)點創(chuàng)造競爭力，而如今則應該嘗試通過為生產(chǎn)、采購、倉儲、物流、服務等全鏈條創(chuàng)造更高客戶價值，降低各個環(huán)節(jié)成本，從而形成企業(yè)核心競爭力。

“既可以通過其沉淀資金支援地產(chǎn)開發(fā)，又可以借助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，來應對優(yōu)質網(wǎng)點租金價格上漲的壓力，為進一步擴張家電賣場提供安全保障，而且通過投資地產(chǎn)，也能夠賺取更高的利潤?！惫芸f。

2012年上半年,國美電器凈虧損5.01億元,是其上市8年多來首次出現(xiàn)虧損；而蘇寧電器2013年半年報則顯示，公司凈利潤7.3億元，同比下滑58.24%。

德勤中國消費行業(yè)主管合伙人龍永雄指出，由于受到多種成本攀升和電商沖擊的多重壓力，目前中國零售行業(yè)正處于低迷的不景氣狀態(tài)，零售企業(yè)必須以更多創(chuàng)新的模式和多業(yè)態(tài)的布局主動尋求轉型。

蘭德咨詢總裁宋延慶對中國房地產(chǎn)報記者表示，國美、蘇寧所建立的“零售+地產(chǎn)”模式，已非簡單的后者服務于前者、前者借力于后者這么簡單。“面對大數(shù)據(jù)時代的挑戰(zhàn),傳統(tǒng)零售商已紛紛開始轉型，或者轉型做電子商務，實行線上線下的互動，或者通過向上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，掌握其核心資源，通過綜合運營深度挖掘渠道價值”。

“一些大的家電廠商以及大的電商，早已實現(xiàn)了這種線下線上的商業(yè)互通，而地產(chǎn)只是這種商業(yè)模式的物理載體?！彼窝討c指出，目前阿里巴巴的“菜鳥網(wǎng)絡”以及海爾集團的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略無不如此。

“對于傳統(tǒng)零售商而言，這相當于再造一個全新的生態(tài)系統(tǒng)，兩者會互相映襯，一個走重資產(chǎn)路線，一個走輕資產(chǎn)路線，未來具有很大的想象空間。”上述金融業(yè)人士分析。

風險疑云

盡管步子已經(jīng)邁得很大，但對具體模式和未來運營方面，鵬潤高層們似乎沒有想得那么明白。

“物流地產(chǎn)到底應該如何運營，鵬潤目前也沒有想好。”前述國美知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，此前負責與其接洽的鵬潤物流地產(chǎn)的營銷總監(jiān)和招商[簡介最新動態(tài)]經(jīng)理都已經(jīng)離職，該項目推進也沒有任何進展。

記者隨后聯(lián)系到離職的二人，其都表示鵬潤目前“缺乏核心領導人的決策，項目推進太慢，人員流動太頻繁，而且公司的文化和環(huán)境也很難適應”。

“實際上，如何打造物流倉儲，使其成為新的盈利點本來就不是一件容易的事情?！惫芸治?，物流地產(chǎn)掣肘于與生俱來的地理位置偏遠、人氣稀少等因素，如何改變傳統(tǒng)物流園的消極形象，選擇一種更好的商業(yè)模式，對企業(yè)至關重要。

另外，物流地產(chǎn)開發(fā)中往往需要采用租售結合的方式，即以產(chǎn)權銷售解決前期現(xiàn)金流需求，以租賃實現(xiàn)未來長期資產(chǎn)收益。“然而，此種銷售物業(yè)往往很容易演變?yōu)榕l(fā)市場商鋪模式，這對家電零售企業(yè)來說并不是最優(yōu)選擇?！惫芸f。

而蘇寧之路也絕非一帆風順。在門店、電商和地產(chǎn)領域分別向國美、京東和萬達[簡介最新動態(tài)]發(fā)出挑戰(zhàn)后，蘇寧面對的未來幾年數(shù)以千億的巨大投資和三路強敵的環(huán)伺，但其現(xiàn)金流和未來盈利前景能否支撐這一宏圖霸業(yè)引起了業(yè)界的紛紜質疑。

“從零售進軍地產(chǎn)，從商業(yè)運營上來講，只是多了個物理載體而已，關鍵要看其整合能力如何，能否帶來盈利以及現(xiàn)金流才是核心?！彼窝討c認為，在目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫加劇、物業(yè)租售比普遍較低的情況下，“做不做地產(chǎn)不重要，重要的是誰擁有實戰(zhàn)的運營經(jīng)驗，以及整合市場資源的能力”。

按照規(guī)劃，蘇寧到2020年要完成300個電器旗艦店、50個大型購物中心、100家高星級酒店和60個物流基地的建設，如此龐大的建設規(guī)模，其資金壓力可想而知。

“由于土地運營成本較高、REITs等金融工具缺失，無論何種類型的開發(fā)，都必須關注投資回報，尤其是前期現(xiàn)金流問題?！惫芸硎?。