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2003年10月，中共第十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)?！笔曩亢龆^，十八屆三中全會(huì)即將召開，房產(chǎn)稅開征依然阻力重重，物業(yè)稅的說法也漸漸少有人提。

漸進(jìn)開征物業(yè)稅路徑：

對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅

我國具有對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅的傳統(tǒng)。作為對(duì)土地的課稅，田賦的歷史淵源可追溯至夏朝，而唐朝建中四年（783年）開征的間架稅，“凡屋二架為一間，分為三等，上等每間二千，中等一千，下等五百”（《舊唐書·盧杞傳》），則是世界上開征最早的稅率累進(jìn)的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅。建國后，我國沿用了國民政府房捐和地價(jià)稅分立的稅制模式，在城市房地產(chǎn)稅的稅種之下，設(shè)房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅兩個(gè)稅目，房產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)按年計(jì)征，稅率為1%，地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)按年計(jì)征，稅率為1.5%，一直延續(xù)到1966年文化大革命爆發(fā)以后城市房地產(chǎn)稅才完全消失。

我國現(xiàn)在對(duì)房屋開征房產(chǎn)稅，對(duì)城鎮(zhèn)土地開征城鎮(zhèn)土地使用稅，也是對(duì)房屋和土地分別課稅，但房產(chǎn)稅征收的范圍狹窄，目前處于從價(jià)計(jì)征的試點(diǎn)擴(kuò)圍階段，城鎮(zhèn)土地使用稅是針對(duì)土地等級(jí)不同設(shè)定差別稅率按面積從量計(jì)征，不能發(fā)揮促進(jìn)土地有效流轉(zhuǎn)的作用。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、城鎮(zhèn)土地使用稅擴(kuò)展為土地使用稅以涵蓋農(nóng)用地從價(jià)計(jì)征，對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅，是我國不動(dòng)產(chǎn)稅制優(yōu)化的必然選擇。

具體而言，對(duì)房產(chǎn)稅，應(yīng)延續(xù)目前的擴(kuò)圍思路，積極進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)土地使用稅而言，土地使用權(quán)期滿，應(yīng)賦予土地使用者永久土地使用權(quán)，同時(shí)開征土地使用稅。新批租土地，可在附加土地使用稅的前提下，批租永久土地使用權(quán)。該稅制模式適用于小產(chǎn)權(quán)房、宅基地、農(nóng)業(yè)用地以及城市政府收儲(chǔ)的土地等各類不動(dòng)產(chǎn)，但在稅率以及免征范圍上可以區(qū)別對(duì)待。房產(chǎn)稅與土地使用稅普遍開征以后，可以考慮將兩者合并，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。

對(duì)房屋和土地分別課稅，會(huì)受到“重復(fù)征稅”的指責(zé)，對(duì)此我們的解釋是，所謂的重復(fù)征稅，針對(duì)的是土地部分，房屋不但沒有重復(fù)征稅，對(duì)于自住房屋還實(shí)行免稅。在所有的重復(fù)征稅中，再?zèng)]有比對(duì)土地重復(fù)征稅更合理的了，考慮到對(duì)于自住房產(chǎn)的免稅，這種重復(fù)征稅相當(dāng)于是對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施了累進(jìn)稅率，而我們本來就是要通過累進(jìn)稅率促進(jìn)對(duì)于土地的合理使用。

以房地產(chǎn)稅改推動(dòng)

地方政府行政體制改革

房地產(chǎn)稅是直接稅，稅痛指數(shù)高，納稅人高度敏感，稅收遵從程度低，這決定了房地產(chǎn)稅必須是受益稅，要體現(xiàn)“受益原則”。房地產(chǎn)稅只有取之于民，用之于民，才能得到納稅人的支持。中央應(yīng)以此為契機(jī)，推動(dòng)地方公共財(cái)政體系的建立，讓納稅人能夠通過地方人大、地方政協(xié)等議政機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)于地方政府的預(yù)算監(jiān)督，通過實(shí)行“預(yù)算民主”，使社會(huì)主義民主原則在地方政府層面得到貫徹。

地方公共財(cái)政體系的建立，有利于約束地方政府的機(jī)會(huì)主義行為，可以遏制地方政府因控制資本、土地這兩項(xiàng)生產(chǎn)要素而帶來的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張沖動(dòng)，使地方政府從營利型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，有利于國家的穩(wěn)定與長(zhǎng)治久安。

房地產(chǎn)稅改社會(huì)主義內(nèi)在要求

我們的國家叫“中華人民共和國”，共產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)共和的方式，所以我們的黨叫“共產(chǎn)黨”。我們要實(shí)現(xiàn)市民與農(nóng)民的共和，先富起來的人與沒富起來的人的共和，有多套房的人和買不起房的人的共和，左派和右派的共和，漢族和少數(shù)民族的共和。共和就是反對(duì)分裂，維護(hù)國家統(tǒng)一，就是堅(jiān)持城市土地國家所有與農(nóng)村土地集體所有，就是反對(duì)極左、極右，反對(duì)特權(quán)，反對(duì)腐敗。

房地產(chǎn)稅改革是社會(huì)共和精神的試金石，也與美國進(jìn)步時(shí)期追求公平正義的時(shí)代精神有相通之處。美國進(jìn)步思想家亨利·喬治反對(duì)不勞而獲，主張充公地租，把地租轉(zhuǎn)化為國家的稅收，以達(dá)到社會(huì)主義的理想，孫中山先生平均地權(quán)的主張與漲價(jià)歸公的地價(jià)稅思想深受其影響。

開征房地產(chǎn)稅，本意不是為了降低房?jī)r(jià)，而是為了構(gòu)建一個(gè)合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，消除市場(chǎng)失靈，同時(shí)規(guī)范地方公共財(cái)政，避免土地資源的過度集中與壟斷。

以史為鑒，走向未來

唐朝于公元618年建立，755年安史之亂爆發(fā)，藩鎮(zhèn)割據(jù)形成。783年（建中四年），為籌集軍費(fèi)，德宗在戶部侍郎趙贊的建議下開征間架稅，引發(fā)涇原兵變，德宗出逃至咸陽，次年方平定叛亂。

唐代出現(xiàn)了我國最早的地方稅現(xiàn)象。安史之亂后，鑒于藩鎮(zhèn)割據(jù)的地方政治形勢(shì)，唐代建立了兩稅三分制，地方財(cái)政稅收由國家統(tǒng)收統(tǒng)支改為“上供、送使、留州”的三級(jí)劃分，國家稅收劃分為中央直接稅與中央和地方共享稅兩大部分，共享稅在朝廷、藩鎮(zhèn)、州府三級(jí)政府之間進(jìn)行分配。

房產(chǎn)稅和地方稅在唐代同時(shí)出現(xiàn)，是歷史的巧合，但也頗耐人尋味。如果唐朝能夠規(guī)范房產(chǎn)稅的征收，并用公共財(cái)政約束藩鎮(zhèn)的軍事權(quán)力與政治勢(shì)力，大唐盛世會(huì)否改變曇花一現(xiàn)的歷史命運(yùn)？當(dāng)然，歷史不容假設(shè)，兵變的打擊，使唐德宗不再信任宰相和武官，開始重用如家人一樣從小照顧自己的宦官，閹人政治大行其道。公元907年，唐朝滅亡。

學(xué)者們喜歡談?wù)摰摹爸袊鴨栴}”不是單向度的，中國問題盤根錯(cuò)節(jié)，相互嵌套。房地產(chǎn)稅改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，首先它需要賦予土地使用者以永久土地使用權(quán)，以取得納稅人的理解和支持。其次它要求地方政府實(shí)行預(yù)算民主，建立地方公共財(cái)政體系。房地產(chǎn)稅順利開征以后，戶籍藩籬將被打破，因?yàn)橄硎艿胤焦卜?wù)的權(quán)利與納稅人對(duì)于地方公共財(cái)政的貢獻(xiàn)對(duì)應(yīng)了起來，繳納的房地產(chǎn)稅達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的戶籍待遇。消費(fèi)者的購房行為也會(huì)受到影響，滿足一定條件的租房者將與購房者一樣享受同等的地方公共服務(wù)，戶籍制度難題將渙然冰釋，城鎮(zhèn)化的門檻也將自動(dòng)降低。

［作者單位：保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、華東師范大學(xué)商學(xué)院。本文據(jù)作者在莫干山會(huì)議—中青年改革開放論壇上的發(fā)言整理而成］