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在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)時(shí)，有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險(xiǎn)企業(yè)，率先一片歡騰。而可以曲線突破“限購(gòu)”、“限墅”的養(yǎng)老地產(chǎn)，就成為險(xiǎn)資聚集地。近年來(lái)，泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽等多家險(xiǎn)企紛紛拿地，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

享受多重優(yōu)惠的險(xiǎn)企將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于補(bǔ)貼富人的質(zhì)疑?！案哐a(bǔ)貼對(duì)接了高端產(chǎn)品，是目前養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀，這說(shuō)明政府設(shè)計(jì)的政策出現(xiàn)了逆向選擇問(wèn)題?！绷眍愅顿Y機(jī)構(gòu)華強(qiáng)資本CEO艾曉峰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱。

補(bǔ)貼流向高端養(yǎng)老地產(chǎn)

“政府要辦的養(yǎng)老是普遍服務(wù)性質(zhì)的，是提供給普通消費(fèi)水平的老年人的。而地產(chǎn)和險(xiǎn)資等社會(huì)資金要做的，是高端或變形的房地產(chǎn)開發(fā)?！北本┮幻鲞^(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的私募人士對(duì)本報(bào)稱。

該私募人士表示，無(wú)論是高端養(yǎng)老項(xiàng)目還是低端養(yǎng)老項(xiàng)目，面對(duì)的政府優(yōu)惠政策是一樣的，但現(xiàn)實(shí)的結(jié)果就是，地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求與險(xiǎn)企的逐利需求，在高端養(yǎng)老地產(chǎn)上達(dá)成了一致。

與其他險(xiǎn)企相比，泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展較早。“養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在還是稀缺資源，很多公司在效仿，比如國(guó)壽、平安。但他們還處于規(guī)劃期，泰康已經(jīng)做成實(shí)體了。”泰康人壽一位銷售主管稱，大家做的都是高端社區(qū)。

中國(guó)平安在2011年進(jìn)駐浙江嘉興發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以打造上海、杭州衛(wèi)星城為目標(biāo)，計(jì)劃將其建設(shè)成為以休閑養(yǎng)生為主要功能的都市人的“第二居所”，集商業(yè)、旅游、度假、醫(yī)療、培訓(xùn)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，一個(gè)多元化、專業(yè)化的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群。

2011年8月，桐鄉(xiāng)市人民政府與深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，桐鄉(xiāng)市養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目正式落戶。2012年9月，總投資170億元、總面積150萬(wàn)平方米的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)正式啟動(dòng)，該項(xiàng)目被定為浙江省省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

平安養(yǎng)生綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目由中國(guó)平安的子公司深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司投資經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島進(jìn)行五大戰(zhàn)略布點(diǎn)，開發(fā)“養(yǎng)生綜合服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目”，其中桐鄉(xiāng)是平安在長(zhǎng)三角的唯一布點(diǎn)。

今年8月22日，浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)官方微博稱，從市發(fā)改局獲悉，平安養(yǎng)生養(yǎng)老園和烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園雅達(dá)國(guó)際醫(yī)療公園2個(gè)項(xiàng)目獲得2013年省服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)助（貼息），資金總額達(dá)270萬(wàn)元，為全省各縣（市、區(qū)）最高。其中，平安養(yǎng)生養(yǎng)老園就是中國(guó)平安集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

另一家險(xiǎn)企中國(guó)太平集團(tuán)，在投資20億于上海周浦設(shè)立太平養(yǎng)老社區(qū)之后，又先后與廣西、青島等地方政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國(guó)太平在各地可以享受豐厚的優(yōu)惠。

比如山東省，在2012年12月制定出臺(tái)《關(guān)于加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》，文件要求，一方面保障土地供應(yīng)；另一方面加大政府投入，各級(jí)留成使用的福利彩票公益金用于社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的比例不得低于50%；其次，鼓勵(lì)多元投資，省級(jí)財(cái)政按照核定床位分別給予每張床位4500元、5500元、6500元的一次性建設(shè)補(bǔ)助，對(duì)符合條件的改造用房和租用期5年以上租賃用房分別給予每張床位2000元、2500元、3000元的一次性改造補(bǔ)助，對(duì)符合條件的民辦非營(yíng)利性和公建民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連續(xù)3年給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助。而且，可以享受稅費(fèi)減免政策。

出路在市場(chǎng)化

養(yǎng)老地產(chǎn)成為“香餑餑”，與政府給出的巨大優(yōu)惠直接相關(guān)?！懊磕陣?guó)家都有補(bǔ)貼預(yù)算，你不申請(qǐng)別人申請(qǐng)，有辦法的人就申請(qǐng)到了，沒(méi)有門路就申請(qǐng)不到。越有能力、越大的單位，越能夠申請(qǐng)到補(bǔ)貼。”前述私募人士對(duì)本報(bào)稱。

他表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一般包括基礎(chǔ)設(shè)施、護(hù)理院、老年公寓、活動(dòng)中心、商業(yè)街、酒店等，其中基礎(chǔ)設(shè)施、活動(dòng)中心、酒店部分往往都是虧錢的，必須從公寓、護(hù)理院部分賺回來(lái)，否則就得政府補(bǔ)貼，要不然就不會(huì)有人建。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有其天然的優(yōu)勢(shì)—有大量閑置資金、資金成本不高，但是在商業(yè)模式上應(yīng)該走完全市場(chǎng)化的路徑，而不應(yīng)該盯著政府補(bǔ)貼和扶持政策。

國(guó)際上有兩種成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，一種是在完善的社會(huì)保障體系下，以房地產(chǎn)開發(fā)商為主建設(shè)，完全市場(chǎng)化、社會(huì)化運(yùn)作；另一種則是與REITs掛鉤，以荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)依據(jù)權(quán)益型REITs模式設(shè)立美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為例，ING投資在美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的資金占全部投資基金資產(chǎn)的54%，由經(jīng)驗(yàn)豐富的Chartwell公司幫助ING建立房地產(chǎn)信托基金，讓該養(yǎng)老社區(qū)的收益憑證上市交易，而養(yǎng)老社區(qū)的管理則交由HorizonBay和UltimateCare兩所老年公寓管理機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)。但無(wú)論哪一種都是完全商業(yè)化的運(yùn)作，更具持久發(fā)展的生命力。

目前華強(qiáng)資本正在籌建一只老年人住宅基金，用于投資一二三線城市的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老公寓建設(shè)與管理，艾曉峰稱計(jì)劃把海外的養(yǎng)老地產(chǎn)模式在中國(guó)進(jìn)行嘗試，后期也考慮把成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)做成REITs。他表示，政府不應(yīng)該搭配住宅和商業(yè)用地來(lái)鼓勵(lì)開發(fā)商參與，應(yīng)該對(duì)于真正熟悉行業(yè)的基金和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)政策傾斜。

一名參與過(guò)中國(guó)人壽養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的不愿透露姓名的房地產(chǎn)專家稱：“中國(guó)人壽養(yǎng)老地產(chǎn)與其他保險(xiǎn)巨頭相比，推進(jìn)較慢，一是因?yàn)槿耸聞?dòng)蕩，受到影響；另外是因?yàn)楣靖邔訉?duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)泡沫有顧慮，房地產(chǎn)泡沫，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害已經(jīng)出現(xiàn)了端倪。保險(xiǎn)業(yè)原本與地產(chǎn)就不是一個(gè)行當(dāng)，各大保險(xiǎn)公司搶購(gòu)?fù)恋?，?zhēng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，有荒廢主業(yè)之嫌。不久前，泰康人壽還擬重金投資廣東墓地，大舉投資養(yǎng)老地產(chǎn)和墓地都似乎過(guò)于重視投資而不是主業(yè)。我認(rèn)為保險(xiǎn)業(yè)的投資，要在不影響保險(xiǎn)、保障根基的前提下謹(jǐn)慎投資才是正道。保險(xiǎn)公司作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，逐利是發(fā)展的動(dòng)力。但是，保險(xiǎn)業(yè)有其社會(huì)穩(wěn)定器的特殊性，追逐利潤(rùn)要兼顧社會(huì)責(zé)任。如果壽險(xiǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊都舍本逐末覬覦已經(jīng)積聚了較高風(fēng)險(xiǎn)的暴利行業(yè)，只會(huì)給整個(gè)保險(xiǎn)業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響?！?/p>

陳寶存強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管要跟上，尤其要警惕保險(xiǎn)企業(yè)為了進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，單純?yōu)榱艘?guī)避“限墅令”拿地便利而開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)。

“理想狀態(tài)下，普遍服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)，可以靠政策資金支持，在政策資金的基礎(chǔ)上，適當(dāng)引入民間資本，例如公建民營(yíng)方式；高端養(yǎng)老，采用純粹競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓社會(huì)資本自行進(jìn)出?！鼻笆鏊侥既耸拷ㄗh稱。