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盡管最近幾年，地面上的贈(zèng)送面積在東莞樓市已經(jīng)被帶上了“鐐銬”，不過，隨著土地越發(fā)稀缺，開發(fā)商已經(jīng)開始向地下要空間。正在修建中的皇馬驪宮、光耀叁渡松山湖將贈(zèng)送2層地下室，贈(zèng)送面積已經(jīng)喧賓奪主，大過付費(fèi)的產(chǎn)權(quán)面積，甚至達(dá)到產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多。但是，需要注意的是，贈(zèng)送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險(xiǎn)，不過，這種做法整體來說這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。買房時(shí)，市民應(yīng)該詳細(xì)詢問清楚，并留存相關(guān)材料，最好做好錄音錄像工作，作為維權(quán)證據(jù)。

別墅附帶2層地下室

如今，開發(fā)商大玩贈(zèng)送牌，送地下室、送花園、送陽臺(tái)、送露臺(tái)、送天井、送房間、送電梯位、送飄窗等，手法繁復(fù)多樣。

在東城八一路南側(cè)，皇馬驪宮住宅小區(qū)正在緊鑼密鼓地修建之中。臨時(shí)咨詢中心內(nèi)，售樓小姐介紹，項(xiàng)目估計(jì)在今年年底或明年年初入市，首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，“地上4層，地下2層”。她說，別墅贈(zèng)送面積很大，2層地下室也是贈(zèng)送的，加上贈(zèng)送面積之后，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達(dá)到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達(dá)到928平方米。

據(jù)此計(jì)算，340平方米的戶型，贈(zèng)送面積為399平方米，比產(chǎn)權(quán)面積多17%。而370平方米的戶型，贈(zèng)送面積更是達(dá)到558平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍之多！

除了花樣年君山等極個(gè)別項(xiàng)目的極少數(shù)別墅有2層地下室之外，東莞此前的別墅一般只有1層地下室，甚至沒有地下室。如今，皇馬驪宮大批量建2層地下室的別墅，著實(shí)令市場(chǎng)關(guān)注。

當(dāng)然，皇馬驪宮并非獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，松山湖的光耀叁渡松山湖項(xiàng)目也有類似的別墅戶型。據(jù)業(yè)界消息，光耀叁渡松山湖將推出100平方米的“限量版精裝平層別墅”，地面上只有1層，不過地下卻別有洞天，有2層空間，整棟別墅呈向地下生長(zhǎng)的趨勢(shì)，總面積達(dá)到300平方米，贈(zèng)送面積達(dá)高達(dá)200平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多！

對(duì)此消息，光耀地產(chǎn)東莞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)具體的戶型結(jié)構(gòu)不愿具體說明，只說100平方米的別墅不多，非主力產(chǎn)品，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在11月入市。

贈(zèng)送手法繁復(fù)多樣

在東莞樓市尤其是別墅市場(chǎng)上，贈(zèng)送地下室是開發(fā)商常規(guī)做法，除此之外，開發(fā)商還在地面上送花園、送陽臺(tái)、送露臺(tái)、送閣樓、送房間等，大玩免費(fèi)牌。

塘廈的萬科朗潤(rùn)園在售350平方米的聯(lián)排別墅，售樓員稱別墅贈(zèng)送采光天井、電梯位，采光天井的垂直空間全部贈(zèng)送，澆筑樓板后，使用面積大增，整棟別墅的總面積可達(dá)到500平方米。據(jù)此計(jì)算，贈(zèng)送率高達(dá)43%。

而位于東城東板塊的中惠·卡麗蘭主打復(fù)式洋房產(chǎn)品，當(dāng)前在售的是82、95、136平方米的3、4房戶型，當(dāng)然，這些只是房產(chǎn)證的面積，加上贈(zèng)送面積后，這些戶型分別就變成了122、128、180平方米，贈(zèng)送面積在27—44平方米不等，贈(zèng)送率至少28%，高的達(dá)到49%。

南城西平的君珆花園在售81—110平方米的“2+1”房戶型，贈(zèng)送10—15平方米不等，贈(zèng)送率大約13%，贈(zèng)送面積分別在陽臺(tái)、入戶花園、室內(nèi)空中花園、飄窗等部位，其中81、108平方米的戶型附帶室內(nèi)空中花園，這個(gè)空中花園贈(zèng)送面積較大，可改成一個(gè)房間。

萬科朗潤(rùn)園、中惠·卡麗蘭、君珆花園采用的是贈(zèng)送地上房間的做法。而一些項(xiàng)目則贈(zèng)送地面花園。如，沙田的碧桂園·柏麗灣在售的一樓92、96平方米的3房洋房戶型，附帶了80—200平方米不等的后院。至于贈(zèng)送陽臺(tái)、飄窗、入戶花園、露臺(tái)等常規(guī)做法，在東莞則更是普遍。如今，大多數(shù)項(xiàng)目都有或多或少的贈(zèng)送面積。

地緊張催生送面積

建筑面積的贈(zèng)送，在東莞并不是新鮮事兒了。據(jù)東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳回憶，早在2006年，以東城的尚書苑、香繽時(shí)代園等為代表，東莞的開發(fā)商開始玩起了贈(zèng)送面積，比如，香繽時(shí)代園當(dāng)時(shí)賣復(fù)式公寓，“買一層送一層”，出手相當(dāng)闊綽。受到公寓、洋房的帶動(dòng)，別墅也開始贈(zèng)送地下室，以萬科棠樾、虹溪諾雅等為先鋒。

發(fā)現(xiàn)免費(fèi)贈(zèng)送頗受市民歡迎之后，開發(fā)商便大打贈(zèng)送牌，通過設(shè)計(jì)技術(shù)在容積率之外大量拓展建筑面積，一時(shí)間，土地的容積率(地面建筑面積與土地面積的比值)指標(biāo)拉響警報(bào)。

2009年，見勢(shì)頭不妙，政府踩了一腳剎車。當(dāng)年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案面積計(jì)算規(guī)定的通知》(東規(guī)發(fā)〔2009〕8號(hào))，通知盡管只有短短600多字，卻給房地產(chǎn)贈(zèng)送面積戴上了緊箍咒。其中，“居住建筑每戶的陽臺(tái)面積之和(含入戶花園、戶內(nèi)花園等)超過戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計(jì)入容積率”這一規(guī)定，對(duì)開發(fā)商束縛最大。此后，整體來說，贈(zèng)送面積大為規(guī)范。當(dāng)前開發(fā)商所言的贈(zèng)送面積，往往把飄窗面積也算入，而這一部分與陽臺(tái)面積是分列統(tǒng)計(jì)的，符合一定指標(biāo)可不計(jì)入容積率。

業(yè)內(nèi)人士說，每塊土地都有容積率指標(biāo)，地上的建筑面積有上限規(guī)定，若通過設(shè)計(jì)技術(shù)在容積率之外拓展一些建筑面積，開發(fā)商可以增加可售面積，進(jìn)而獲取更多的人民幣。雖然這些額外的建筑面積美其名曰贈(zèng)送，但是“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商已經(jīng)將其收費(fèi)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)面積之上。而這一部分拓展面積，由于沒有地價(jià)成本，所以整體成本較低，利潤(rùn)也較高，可以較低價(jià)出售，進(jìn)而提高項(xiàng)目的性價(jià)比。對(duì)于一些剛需戶型，若有拓展面積的話，可以使得戶型更緊湊實(shí)用，若80平方米就可做到3房的格局，如此則更受市民青睞，項(xiàng)目走貨速度則更快。

東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良說，歸根結(jié)底來看，就是因?yàn)榭捎玫耐恋厣倭?，所以才有?zèng)送面積這回事。以前，土地大把，別墅根本上不需要建地下室，現(xiàn)在土地少了，就要向地下要居住空間了。地下室不計(jì)入容積率，開發(fā)自由度更大。歐美一些地廣人稀的地區(qū)，根本就不用地鐵，日本人多地少，地鐵就很發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地下室也一樣。至于地上的贈(zèng)送面積，如果土地多，那么，房?jī)r(jià)就低，那還需要玩贈(zèng)送？

2層地下室或難成勢(shì)

地少，催生了贈(zèng)送面積。在別墅市場(chǎng)，主要體現(xiàn)為地下室甚至2層地下室。

早年，東莞的別墅是沒有地下室的，如景湖花園、峰景高爾夫、東城中心等。到了最近六七年，別墅才開始附帶地下室。現(xiàn)在，又出現(xiàn)了2層地下室的別墅戶型。那么，皇馬驪宮、光耀三渡松山湖是否會(huì)引發(fā)羊群效應(yīng)，帶來眾多的效仿者呢？

相比地面空間，地下空間在通風(fēng)、采光、防潮、排水等方面，處理難度更大，居住的舒適度較弱，所以，現(xiàn)在的地下室主要用為娛樂、會(huì)客、窖藏等空間以及傭人房，主人臥室和客人臥室一般都在地面上。

車德銳說，從當(dāng)前的建筑技術(shù)和市場(chǎng)需求來看，2層地下室應(yīng)該只是個(gè)案，不會(huì)形成一個(gè)大趨勢(shì)，相反，陽光地下室則是一種較為明顯的趨勢(shì)。陽光地下室是指有一部分空間在地上的地下室，通風(fēng)、采光、防潮等效果良好。

分析人士說，既然是土地的緊張催生了地下室，地下室修建成本高，但舒適度又不如地面空間，當(dāng)前東莞的土地還沒有緊缺到要在地下室大量住人，目前的別墅仍遍地開花，絕大部分僅附帶1層地下室，由此看來，2層地下室在東莞發(fā)展會(huì)較為緩慢。

【小貼士】

房企承諾贈(zèng)送面積

業(yè)主最好保留證據(jù)

樓市中的贈(zèng)送手法，在東莞已經(jīng)出現(xiàn)大約7年時(shí)間了，開發(fā)商已經(jīng)玩得很轉(zhuǎn)了。

贈(zèng)送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險(xiǎn)，不過，這種做法整體來說這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。不過，也有項(xiàng)目出現(xiàn)了后期糾紛，如塘廈一項(xiàng)目去年就因?yàn)橘?zèng)送空間后期搭建費(fèi)用該由誰買單出現(xiàn)了糾紛。

贈(zèng)送面積一般不會(huì)寫入購(gòu)房合同，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，市民也很難要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)于贈(zèng)送面積，尤其是后期需要搭建的贈(zèng)送空間，買房時(shí)，市民應(yīng)該詳細(xì)詢問清楚，并留存相關(guān)材料，最好做好錄音錄像工作，若后期開發(fā)商耍賴，以作為維權(quán)證據(jù)。

同時(shí)，地下室盡管在私密性、窖藏等方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不過整體來說，通風(fēng)、采光、防潮、排水等效果不如地上空間，打理成本也較高，所以購(gòu)買附帶地下室的戶型，應(yīng)該更多考慮自身的居住需求，不可被其贈(zèng)送的大空間所迷惑。