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雖是遠(yuǎn)水，也要救近火。A股暫停房企融資長(zhǎng)達(dá)兩年有余，加上海外發(fā)債的成本優(yōu)勢(shì)，致使房企對(duì)出海融資趨之若鶩。

今年上半年，內(nèi)地房企資金需求量加大，海外融資額激增。然而細(xì)算下來(lái)，這種做法畢竟舍近求遠(yuǎn)，實(shí)際上并沒(méi)有為房企降低多少融資成本。

隨著去年美國(guó)QE3、日本量化寬松政策的推出，海外市場(chǎng)迎來(lái)超低利率環(huán)境，渴求資金的中國(guó)房地產(chǎn)(行情專區(qū))市場(chǎng)成為海外資金的投資標(biāo)的。

上半年，房企境外融資迎來(lái)了兩次“窗口期”，再融資出現(xiàn)井噴。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數(shù)字已經(jīng)超過(guò)去年上市房企海外融資總額(約700億元)。

從上半年看來(lái)，出現(xiàn)過(guò)兩次融資“窗口期”。僅1月份就有17家上市房企通過(guò)海外融資渠道募集了約合420億元資金。隨著房企首季度業(yè)績(jī)爆發(fā)性增長(zhǎng)，到今年3月底，年內(nèi)第二個(gè)“窗口期”接踵而至，3月27日，萬(wàn)科首次發(fā)行海外債券，通過(guò)萬(wàn)科(香港)發(fā)行8億美元5年期定息債券；同日，綠城中國(guó)宣布增發(fā)2018年到期優(yōu)先票據(jù)所得的凈額款項(xiàng)約3.09億美元，息率8.5%；而3月28日，融創(chuàng)中國(guó)繼年初配股20億港元后二度融資，發(fā)行5年期高收益美元債券，票息為9.375%，發(fā)行規(guī)模5億美元。

截至6月底，房企海外融資總額度已經(jīng)上躥至約900億元。這其中既有萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等標(biāo)桿房企，也不乏佳兆業(yè)、新城控股、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)等中型房企。

房企青睞海外融資，表面看似風(fēng)光，其實(shí)過(guò)程并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。在記者采訪的多位房企人士眼里，海外融資并非最優(yōu)選擇?！昂?jiǎn)單而言，房企在海外發(fā)債有兩方面阻礙，首先便是資方審查嚴(yán)格，并不是所有房企都能融得到資，而其二便是融資成本并不是想象得那么低。”一位在港上市的房企財(cái)務(wù)總監(jiān)坦言。

事實(shí)上，站在房企的角度，從國(guó)內(nèi)獲取資金才是最佳途徑。正如碧桂園一位高層人士所言：“如果情況允許，誰(shuí)還愿意遠(yuǎn)水救近火？”

海外發(fā)債流程復(fù)雜

“對(duì)于希望打通海外融資渠道，但眼下資金實(shí)力并不雄厚的房企而言，在海外買殼與實(shí)現(xiàn)再融資之間有著復(fù)雜的審核程序，需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的等待?！毙鲁强毓筛笨偛脷W陽(yáng)捷告訴記者。

然而，即便是已經(jīng)IPO成功的房企，仍然需要復(fù)雜的審批程序。盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖告訴記者，根據(jù)海外資本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，房企要到境外融資一般須具備4個(gè)條件。

他分析稱，首先融資房企在海外須擁有實(shí)體，這要求進(jìn)行融資的企業(yè)必須要是在海外注冊(cè)，其名下?lián)碛袑?shí)際在運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)。

“其次，資產(chǎn)狀況要健康，負(fù)債率不能太高。”黃立沖稱。他坦言，海外市場(chǎng)評(píng)級(jí)體系相對(duì)完備，融資方的債務(wù)比例和風(fēng)險(xiǎn)狀況直接決定了融資的成本。據(jù)悉，萬(wàn)科今年3月，通過(guò)其在香港的子公司首次發(fā)美元債8億美元，年利率僅為2.75%。萬(wàn)科能夠低息貸款，在很大程度上就是由于萬(wàn)科的負(fù)債率一直較低，現(xiàn)金儲(chǔ)備豐厚，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。

據(jù)黃立沖透露，海外出資方除了對(duì)融資房企自身資產(chǎn)狀況有要求外，房企還須要有便于質(zhì)押抵押、可快速變現(xiàn)的股份。而事實(shí)上，房企最核心的資產(chǎn)就是土地和項(xiàng)目，這也是房企在國(guó)內(nèi)進(jìn)行融資最重要的抵押物。然而，這兩種資產(chǎn)都無(wú)法直接轉(zhuǎn)移到國(guó)外。因此，多數(shù)出資方只能對(duì)房企實(shí)際控制人的持股比例做出相應(yīng)要求。

除此之外，房企要想在海外成功發(fā)債，還要有可使用的結(jié)匯額度。眾所周知，目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)和個(gè)人結(jié)匯的管理相當(dāng)嚴(yán)格?！霸诤Ｍ馊诘搅速Y金，還要通過(guò)結(jié)匯才能用于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的建設(shè)，這就要求房企必須擁有相應(yīng)的結(jié)匯額度，才能拿到國(guó)內(nèi)使用?！秉S立沖稱。

2012年以來(lái)，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了超低利率環(huán)境，擁有海外上市平臺(tái)的房企更傾向于海外融資，而發(fā)債是主要途徑之一，這其中既有美元債、港元債，也有點(diǎn)心債。鑒于發(fā)債過(guò)程并不容易，相比過(guò)去以發(fā)債為主體的融資途徑而言，今年已經(jīng)有所變化。

進(jìn)入2013年以來(lái)，多家房企開(kāi)始嘗試股權(quán)性質(zhì)的融資。今年1月13日，雅居樂(lè)發(fā)布公告表示發(fā)行7億美元的次級(jí)永久資本證券；1月16日，恒大地產(chǎn)以6.5%的港股折價(jià)配股融資45億美元。

一位港股券商人士告訴記者，房企進(jìn)行股權(quán)性質(zhì)融資等于增加了公司的股東權(quán)益，實(shí)際上等于降低了公司的負(fù)債率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是為了履行承諾，調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率。

隱形成本不低

正如黃立沖所言，海外資金如果要將資金用于國(guó)內(nèi)拿地或者項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，則需要通過(guò)結(jié)匯。鮮為人知的是，在這一過(guò)程中，有一部分“隱形成本”便會(huì)顯露出來(lái)。

表面上看，海外發(fā)債成本優(yōu)勢(shì)突出，在港上市房企的海外融資成本與內(nèi)地房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比相對(duì)較低。國(guó)內(nèi)銀行(行情專區(qū))貸款利率普遍在8%以上，信托或基金方式融資利率甚至高達(dá)12%，而一般海外發(fā)債成本在5%左右，萬(wàn)科4月發(fā)行的美元債年率更是低至2.75%。

但是，細(xì)觀房企海外融資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的過(guò)程，會(huì)發(fā)現(xiàn)事實(shí)并非那么簡(jiǎn)單。業(yè)內(nèi)人士介紹，在港上市房企在內(nèi)地購(gòu)置一塊土地之后，首先要申請(qǐng)項(xiàng)目公司立項(xiàng)，由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門以及外匯管理部門批準(zhǔn)注冊(cè)為外商投資企業(yè)，之后才能進(jìn)行注資。房企需要用自有資金支付第一筆資本金，之后才能申請(qǐng)外匯資本金注入。

不過(guò)，申請(qǐng)的注冊(cè)資本金未必能獲得外匯管理部門批準(zhǔn)，相關(guān)部門需要根據(jù)資金規(guī)模進(jìn)行考量，獲批的額度有可能小于房企申請(qǐng)的規(guī)模。在這些申請(qǐng)都獲批之后，房企才能進(jìn)行注資，外匯才能從香港銀行匯至內(nèi)地銀行。

據(jù)記者了解，當(dāng)海外募集到的資金匯入房企的外匯資本金賬戶之后，結(jié)匯成人民幣還需要一個(gè)過(guò)程。在工程建設(shè)(行情專區(qū))過(guò)程中，這些外匯需要多次結(jié)匯，每次結(jié)匯都要根據(jù)相關(guān)合同、材料(行情專區(qū))、發(fā)票向監(jiān)管部門報(bào)批，過(guò)程極其繁瑣。“外匯一般是由房企分批匯入國(guó)內(nèi)，畢竟大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情，但整個(gè)過(guò)程歷時(shí)很長(zhǎng)?！鼻笆龇科筘?cái)務(wù)人士告訴記者。

正是由于結(jié)匯過(guò)程漫長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)房企如因資金鏈緊張急需用錢時(shí)，“外保內(nèi)貸”便成為房企來(lái)“快錢”的手法。其實(shí)所謂“外保內(nèi)貸”，是指房企將外匯存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開(kāi)具一張擔(dān)保函，房企因此能夠獲得一筆授信額度。這意味著融資房企不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息，而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。

“正是這些因素綜合(行情專區(qū))在一起，導(dǎo)致海外融資的實(shí)際成本提高3個(gè)百分點(diǎn)至4個(gè)百分點(diǎn)?！鼻笆龇科筘?cái)務(wù)人士坦言。除此之外，在港上市房企每次海外募資還要支付募資額4個(gè)百分點(diǎn)左右的發(fā)行費(fèi)用，這又是海外融資的一筆額外成本。原始融資成本加上這類“隱形成本”，海外融資的實(shí)際成本已與國(guó)內(nèi)信托、基金相差無(wú)幾。

“海外融資過(guò)程漫長(zhǎng)，最關(guān)鍵是成本不見(jiàn)得低，如果能在國(guó)內(nèi)融到資金，誰(shuí)還會(huì)舍近求遠(yuǎn)？”前述碧桂園高層人士感慨。

融資成本恐現(xiàn)分化

“海外融資對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)相關(guān)指標(biāo)，如現(xiàn)金流、負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等都有嚴(yán)格的要求，一般情況下，指標(biāo)不滿足要求的房企很難融到資?！毙鲁强毓筛笨偛脷W陽(yáng)捷直言。事實(shí)上，房企能否獲得低成本的資金、能否獲得大額資金，不僅與其財(cái)務(wù)指標(biāo)密切相關(guān)，還與房企市場(chǎng)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地儲(chǔ)備以及房地產(chǎn)行業(yè)宏觀狀況都密切相關(guān)。

細(xì)數(shù)年內(nèi)幾筆大額融資，均由標(biāo)桿房企拿下。融創(chuàng)中國(guó)年初成功配股20億港元，而到了7月初，龍湖地產(chǎn)又與13家銀行簽訂76.72億港元俱樂(lè)部貸款，刷新年內(nèi)單筆貸款紀(jì)錄。而在成本方面，包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的多家標(biāo)桿房企融資利率均在6%-8%之間，其中萬(wàn)科(標(biāo)準(zhǔn)普爾公司評(píng)級(jí)BBB+)發(fā)行8億美元5年期定息債券利率僅為2.75%。

不過(guò)，個(gè)別內(nèi)房企的海外融資成本依舊居高不下，佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中駿置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)以及中國(guó)奧園等房企發(fā)債利率都超過(guò)了10.25%，而恒盛地產(chǎn)(標(biāo)準(zhǔn)普爾公司評(píng)級(jí)B-)發(fā)行的5年期2.5億美元票據(jù)，利率則高達(dá)13.25%。

“可以預(yù)見(jiàn)的是，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)更有機(jī)會(huì)獲得大額、低成本的融資，因?yàn)樗麄兏軌虼騽?dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予高評(píng)級(jí)?！睔W陽(yáng)捷分析稱。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企海外融資的“馬太效應(yīng)”將更為凸顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)海外融資成本上升也將會(huì)是大概率事件。黃立沖坦言，即使海外的資金狀況可以保持充裕，但未來(lái)出現(xiàn)新的樓市調(diào)控政策是大概率事件，這將改變國(guó)外投資者對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的研判。中國(guó)指數(shù)研究院近期的一份研報(bào)也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖速度加快有可能讓政府調(diào)控持續(xù)加碼，大規(guī)模海外資本涌入亦有可能導(dǎo)致資金監(jiān)管部門從嚴(yán)控制跨境資金的流入。

實(shí)際上，半年來(lái)房企的密集發(fā)債已引致穆迪、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂這些發(fā)債公司的資金狀況，下調(diào)了相關(guān)公司的評(píng)級(jí)，而評(píng)級(jí)下調(diào)必將導(dǎo)致未來(lái)融資成本增加。

標(biāo)普近日發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，可能對(duì)低評(píng)級(jí)房企帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。該報(bào)告稱，在其提供評(píng)級(jí)的38家中國(guó)房企中，一半的評(píng)級(jí)介于“B+”至“CCC”級(jí)別，低于行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其中多數(shù)房企較低的評(píng)級(jí)反映出其“疲弱”或“極弱”的業(yè)務(wù)狀況，以及“很大”或“極大”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而隨低評(píng)級(jí)而來(lái)的，便是從海外債券市場(chǎng)融資也變得更加困難。

目前，已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，美國(guó)QE3政策逐步退出，海外流動(dòng)性充裕的局面也將告一段落，海外融資通道或?qū)⑹艿綌D壓，這對(duì)視資金為生命的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，影響非常大。