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滬深股市6月24日重挫，滬指跌5.30%報1963點，創(chuàng)近4年最大單日跌幅，自去年12月5日以來再回“1”時代，百點長陰也直逼年前建國底。深成指跌6.73%創(chuàng)出2009年12月8日以來新低，兩市近200只個股跌停。

股市暴跌后，下一步樓市崩盤房價下跌嗎？

從筆者觀察來看，大多數(shù)人都持有這樣的一個觀點：無論股市還是房市，漲跌背后一個共同的邏輯：資金供應(yīng)量。之前房價暴漲最根本的原因是貨幣超發(fā)?，F(xiàn)在來看，外圍量化寬松退場，內(nèi)部央行不會再繼續(xù)放水。資產(chǎn)價格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會不跌嗎？

但是，資金供應(yīng)量僅僅是宏觀市場基本面的指標(biāo)，僅能提供一個大概率的判斷，還應(yīng)該更多參考房企資金面、市場供求關(guān)系、利率變化對于成交量的影響等多因素。

從目前來看，從國內(nèi)環(huán)境來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.19個百分點，其中77個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實對于房價上漲起到推動的作用。

那么，即使M2 2013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場流動性仍然相對寬松，只不過下半年的流動性要明顯比今年上半年要緊張一些。但是，今年總體上穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境以及仍然相對較為寬松的貨幣政策一定程度上使樓市價格不會出現(xiàn)大幅下滑的機會。

另外，從微觀層面來講，還和房企的資金面有關(guān)系。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導(dǎo)致開發(fā)商在定價上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

如果要使企業(yè)速動比率再回到2012年第三季度的流動性相對緊張的狀況，央行流動性持續(xù)收緊的政策至少也需要持續(xù)6個月左右的時間，過了這6個月左右的市場過渡期，開發(fā)商資金面才可能資金面會出現(xiàn)緊張問題，屆時才會有降價跑量、以價換量的現(xiàn)象。

但是，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年下半年就是收緊的階段，因此，企業(yè)資金面緊張與否現(xiàn)在還不能下定論。

第三、從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致房價上漲，反之，利率上漲導(dǎo)致購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。

當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。如果這個時間持續(xù)超過6個月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，理論上開發(fā)商讓利才可以激活銷售，因此，房價會下跌。但是，房價下跌的幅度不會太大， 應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會出現(xiàn)房價下跌的這樣的狀況。

第四、房價降不降還是得看樓市供求關(guān)系“基本面”，總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，三四線城市有供大于求的風(fēng)險。

以一線城市上海為例，從短期內(nèi)來看，截止6月23日，一手商品住宅市場基本回歸到去年下半年20萬平方米左右的平均周交易量，市場成交量趨于理性。

從庫存角度來說，截止6月23日，今年上海市商品住宅庫存為955萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬平方米左右來計算，當(dāng)前市場存銷比降為9.5個月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價則面臨持續(xù)上漲的壓力。而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個月時，房價則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前來看，存銷比還難說會導(dǎo)致一線城市房價下降。

此外，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%。具體來看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶（主城區(qū)）、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內(nèi)市場表現(xiàn)來看，上半年總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，房價持續(xù)上漲，到下半年由于供求關(guān)系基本面短期內(nèi)難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現(xiàn)房價下跌的狀況。

但是，三四線城市則難免會出現(xiàn)供大于求的市場狀況，由于三四線城市大規(guī)模造城，大規(guī)模的開發(fā)導(dǎo)致市場供應(yīng)量大幅增加，如果短期內(nèi)沒有辦法去化，則有可能導(dǎo)致供過于求，導(dǎo)致房價出現(xiàn)下跌的風(fēng)險。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當(dāng)前還不會出現(xiàn)下跌的風(fēng)險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價換量”的“降價潮”，但是，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價的現(xiàn)象。

從房地產(chǎn)市場政策調(diào)控趨勢來看，6月19日，李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的政策措施。會議研究確定，加大對“三農(nóng)”和小微企業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)的信貸傾斜，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求。

在宏觀經(jīng)濟“觸底階段”，國務(wù)院再次提出支持居民家庭首套自住購房，盡管是老生常談，沒有什么新意，但是，其中透露出當(dāng)前政策層面的特征及趨勢的三方面信號，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

第一、無論政策怎么調(diào)整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，政策調(diào)整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性；

第二、新國五條細(xì)則發(fā)布后，其中二手房交易20%所得稅“懸空”，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化。

第三、在限購、限貸等政策延期執(zhí)行的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調(diào)控機制出臺爭取更多的時間，這個時間預(yù)計在今年年底或明年年初，在這個時間段之前應(yīng)該不會有特別大的政策出臺。