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房?jī)r(jià)上漲一直是個(gè)永恒的話題，房地產(chǎn)調(diào)控政策根本解決不了問題，限購更讓房?jī)r(jià)一漲再漲。房?jī)r(jià)究竟?jié)q到何時(shí)才是頭兒呢？這是許多人關(guān)心的問題。從各方面因素分析來看，房?jī)r(jià)上漲，至少10年內(nèi)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。判斷未來10年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)攀升的理由是：地價(jià)攀升、地王頻現(xiàn)，開發(fā)商成本不斷增加；中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，對(duì)住房需求較大；中國人多地少的基本國情決定了住房始終存在供求關(guān)系偏緊的狀態(tài)，受供求關(guān)系影響，價(jià)格也會(huì)只漲不跌。

地價(jià)只漲不降，開發(fā)商成本“節(jié)節(jié)高升”

地價(jià)攀升，各地“地王”不斷涌現(xiàn)，造成開發(fā)商的成本不斷上漲。由于土地價(jià)格上升而增加的成本，勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁到商品房?jī)r(jià)格上，最后由購房者承擔(dān)。這樣看來，房?jī)r(jià)還怎么可能下降？降價(jià)只不過是百姓心中一個(gè)遙不可及的“美夢(mèng)”。

今年5月以來，中國土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，尤其是北上廣深等一線城市，地王頻出。僅5月13日至19日，13家上市房企拿地總成交額超過133億元。而5月22日，北京三宗土地總出讓金額達(dá)35.22億元。5月27日上午，被叫停的北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊共獲得7次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)額為13.52億元。根據(jù)要求，該地塊須配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”。在剔除配建公共租賃房部分后，地塊的起始樓面地價(jià)已達(dá)1.97萬元/平方米。若該地塊順利拍出，樓面地價(jià)將突破2萬元/平方米。地價(jià)如此之高，商品房的價(jià)格可想而知。

然而地價(jià)為何如此居高不下？也有其深層原因。各地政府雖掌管土地價(jià)格“生殺大權(quán)”，但往往不敢降價(jià)。一是拆遷費(fèi)用的上漲，拆遷戶漫天要價(jià)；二是地方債務(wù)沉重，政府必須依靠以地生財(cái)。基于這兩點(diǎn)，土地降價(jià)談何容易？

此外，最新出臺(tái)的政策顯示：今后向農(nóng)民征地，征地費(fèi)最少要上調(diào)10倍，這將進(jìn)一步帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

城鎮(zhèn)化促使住房需求大增

國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在對(duì)十八大報(bào)告的解讀中，重點(diǎn)突出了工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等“新四化”。其中，城鎮(zhèn)化成為未來發(fā)展的重中之重，因?yàn)槌擎?zhèn)化將為未來的經(jīng)濟(jì)提供巨大的需求空間。城鎮(zhèn)化是我國擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的《2012年社會(huì)藍(lán)皮書》指出，我國目前的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%以上。而發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化水平在70-80%左右，這意味著我國城鎮(zhèn)化水平還有待提高。在目前基礎(chǔ)上，我國城市人口如果再上升20%個(gè)百分點(diǎn)，未來10年到20年，將有2.4億的人口轉(zhuǎn)移到城市居住，購房需求巨大。因此，希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來并不現(xiàn)實(shí)。只有當(dāng)城市化率超過75%時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)基本穩(wěn)定下來。至少再過十年，等到工業(yè)化、城市化基本完成，中國的人口由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降的階段出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期。那時(shí)，賣房需求可能大于買房需求，房?jī)r(jià)才會(huì)真正發(fā)生逆轉(zhuǎn)。所以在未來10年，房?jī)r(jià)總體上還是一個(gè)看漲的趨勢(shì)。

人多地少，土地供給不足

人多地少是我國的現(xiàn)實(shí)國情。在地產(chǎn)領(lǐng)域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產(chǎn)領(lǐng)域需求方長(zhǎng)期大于供給方，這樣就必然產(chǎn)生地價(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。

從我國具體情況看，2000年全國城市建成區(qū)面積為2.24萬平方千米，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為9.92萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為4.42萬億元/萬平方千米。到2008年，全國城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)到3.63萬平方千米，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為8.29萬億元/萬平方千米，這8年平均的城市土地產(chǎn)出率為8.2%，而同期全國商品房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率為7.6%，兩者十分接近，由此說明了土地產(chǎn)出率與地價(jià)上漲率的一致性。

此外，影響房?jī)r(jià)居高不下的另一個(gè)主要因素是土地沒有市場(chǎng)化，地方政府壟斷土地供應(yīng)。控制房?jī)r(jià)要增加土地供給，因?yàn)橥恋毓┙o少，土地價(jià)格自然被抬升。房?jī)r(jià)貴的原因就是土地供給不足。政府設(shè)定了18億畝耕地紅線的限制，限制了土地的供給。要取消18億畝耕地紅線的限制，才有利于降低房?jī)r(jià)。然而這一政策，短期內(nèi)并無取消可能。房?jī)r(jià)很可能跟隨土地價(jià)格一路飆升。