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一季度受益于國五條，資金步入“偏松”區(qū)間“地王”再現(xiàn)，蘇寧環(huán)球等5公司存貨居高位

受益國五條帶來的“末班車”效應，在今年第一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交火爆現(xiàn)象，各房地產(chǎn)公司銷售回款呈迅速上升態(tài)勢。

“負債率下降，地產(chǎn)公司不需要經(jīng)過借貸進行開發(fā)資金的籌措，利潤率又上升了，相對來說銷售的回款率也上升了。成交火爆，才造成一季度形勢大好?！鄙虾＃潜P）易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽如此概括第一季度房地產(chǎn)市場的總體情況。

據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)統(tǒng)計，截至2013年第一季度，全國306個城市土地交易7929宗，土地出讓金達5939億元，同比上漲84%，且其中萬科、龍湖及保利拿地金額同比翻番。

據(jù)業(yè)內(nèi)研究員表示，目前國五條基調(diào)已定，國內(nèi)各地的限購限貸政策亦面臨疲軟狀態(tài)，以此預計在今年第二季度，將不復一季火爆現(xiàn)象，“二季度成交量肯定會下降的”。

負債大幅減少，資金不再緊張

根據(jù)理財周報記者測算，截至2013年第一季度A股房地產(chǎn)公司中，一年內(nèi)負債數(shù)額與其當期貨幣資金的比值，累計平均值大幅減少。上述平均值在2013年為149.40%，而在2012年同期，該數(shù)值為202.09%。截至2012年年末，上述比值的平均值則為158.25%。

從上述數(shù)據(jù)的變化可以發(fā)現(xiàn)，自2012年年初至今，房地產(chǎn)行業(yè)的一年內(nèi)短期債務情況大幅減少。

“一季度整個市場還是受益于國五條，大家因為‘末班車效應’，很多人都想趕在政策落地之前成交，帶動二手房市場，同時受益于一手房市場?！贝揿V解釋道。

然而在公司短期負債情況大幅縮減情況之下，亦不乏短期之內(nèi)債務相對嚴重者，如宋都股份（469.79%）、華麗家族（415.98%），而榮盛發(fā)展（219.51%）、陸家嘴（186.27%）、蘇寧環(huán)球（180.32%）的一年內(nèi)負債數(shù)與當期貨幣資金的比值也相對偏高于同期平均水平。

與短期負債數(shù)額相比，在今年第一季度中，房地產(chǎn)市場扣除預收賬款的負債率則保持了相對穩(wěn)定的變動幅度，平均水平在48%~49%的范圍內(nèi)浮動。

相比去年同期而言，格力地產(chǎn)的上述數(shù)據(jù)持續(xù)保持高位，均在69%附近；魯商置業(yè)、南國置業(yè)、首開股份、珠江實業(yè)、新湖中寶等，亦保持比率在60%附近徘徊。

而與總體相對平均的數(shù)據(jù)表現(xiàn)截然相反的是，截至今年第一季度在地產(chǎn)公司中，蘇寧環(huán)球、世榮兆業(yè)扣除預收賬款的負債率大幅下降。蘇寧環(huán)球下降13.84%，世榮兆業(yè)下降9.28%。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院此前曾發(fā)布研究報告稱，2013年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)，步入“偏松”區(qū)間。

“主要應該是商品房的銷售金額的貢獻。另外，企業(yè)自籌資金在融資中的比重在逐漸下降，這些原因讓第一季度房地產(chǎn)公司的資金鏈情況看起來還可以。”華東某券商分析師如是表示。

存貨占比略減，蘇寧環(huán)球處高位

此前，據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計顯示，截至2013年第一季度，全國共306座城市土地交易共7929宗，土地出讓金達5939億元，同比上漲84%。其中，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業(yè)共獲取52宗土地，土地出讓金239億元，同比增加95.5%，萬科、龍湖、保利拿地金額同比去年同期實現(xiàn)翻番。

另據(jù)理財周報記者初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年第一季度，A股市場房地產(chǎn)公司的存貨占總資產(chǎn)平均比例約為56.85%，相比去年同期58.86%，略有下降。

但值得注意的是，蘇寧環(huán)球（88.26%）、華麗家族（79.56%）、濱江集團（77.97%）、格力地產(chǎn)（77.84%）、魯商置業(yè)（76.78%）、保利地產(chǎn)（76.14%）存貨累計較多。

據(jù)上述券商分析師表示，華麗家族總體而言項目較少，受政策影響較大，從而銷售額遠低于公司年初預期；蘇寧環(huán)球則是在2012年的預收賬款基本鎖定了其在2013年全年的銷售業(yè)績；格力地產(chǎn)全年業(yè)績主要鎖定在其珠海（樓盤）格力海岸項目的銷售情況。

克而瑞（CRIC）研究中心此前發(fā)布研究報告顯示，截至今年第一季度，從項目而言，房地產(chǎn)公司的中端及中低端住宅產(chǎn)品的成交占比有明顯提升。出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因在于上述產(chǎn)品緊貼剛性需求，所受政策的沖擊較小。而從項目銷售策略看，隨著市場的持續(xù)回暖，各檔次段的產(chǎn)品價格優(yōu)惠均有所減弱，房企降價意愿不強。

縱觀A股市場地產(chǎn)公司收益情況可以發(fā)現(xiàn)，世榮兆業(yè)在近兩年的第一季度凈利潤水平上升尤為迅速。在今年同期其凈利潤水平同比增長約9736%，在2012年年末，其凈利潤同比增長100.43%。

此外，據(jù)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年第一季度房地產(chǎn)公司歸屬于母公司的凈利潤水平無論從總量還是平均數(shù)值而言，相比去年同期均有所增長。

政策影響疲軟，二季恐成交下降

“最近出現(xiàn)的‘地王’現(xiàn)象，主要還是資金鏈比較寬松，銷售回款比較好，成交比較火爆，三四月份基本上整個市場的成交量大幅上升，所以開發(fā)商有更多的資金去提前進行土地儲備?！贝揿V表示。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，本屆政府與上屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的思路“有所出入”，目前可以肯定的是，整個房地產(chǎn)市場未來會更加集中于走專業(yè)化和集中化的道路。

“國五條基調(diào)已經(jīng)定了，基本上就已經(jīng)全部消化為房價控制、征稅這些方式。這種政策出來幾乎沒有什么影響效果，最后還是以前限貸限購的老政策?！庇袠I(yè)內(nèi)研究員表示，因此可以判斷，在今年第二季度，房地產(chǎn)公司的銷售成交量必然會有所下降。