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種種跡象顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后的又一投資熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有包括萬科、保利、綠城、首創(chuàng)、華潤等23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商投身養(yǎng)老地產(chǎn)。近日，就連中石化也宣布斥資80億元進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)正變得炙手可熱。

在繼上述眾多房企宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也不甘落后。4月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與美國的養(yǎng)老運(yùn)營商Emeritus、投資商哥倫比亞太平洋簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在北京共同開發(fā)及運(yùn)營養(yǎng)老設(shè)施，并將涵蓋遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下諸多項(xiàng)目。與此同時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一個中美合資養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目椿萱茂·凱健將于2013年7月投入試營業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的尷尬

跟2010年12月萬科在北京房山竇店“萬科幸福匯”項(xiàng)目，拿出一棟樓試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)類似，此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的椿萱茂·凱健項(xiàng)目試點(diǎn)和象征的意義更大，據(jù)悉，椿萱茂·凱健位于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的社區(qū)遠(yuǎn)洋天著內(nèi)，建筑面積近6000平方米，床位數(shù)約110張。

對于該項(xiàng)目的配套、運(yùn)營、盈利情況，該項(xiàng)目開發(fā)商是散售還是自持，盈利模式及盈利預(yù)期如何等問題，中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者22日給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面發(fā)去采訪提綱，對方表示暫時不便回復(fù)。

從目前所公布的信息來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)除了找到一家國外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作外，跟其他開發(fā)商相比并無創(chuàng)新。

事實(shí)上，從過去十年的經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)商簡單移植普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營模式，已經(jīng)有了一大批失敗的例子。首先是養(yǎng)老項(xiàng)目的市場局限導(dǎo)致投資者無法獲得持續(xù)回報(bào)；其次是開發(fā)商不懂養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營，亦相繼陷入財(cái)務(wù)困境。盡管選擇牽手國外專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)能否跳出盈利怪圈尚未可知。

另外，從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)是一整套養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)的服務(wù)體系，這其中包括大量硬件設(shè)施和軟件服務(wù)的配套。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)前期巨大的投入和超長的資金周轉(zhuǎn)期讓很多開發(fā)商不堪重負(fù)，導(dǎo)致盈利成為最大的難題和困局。

從已投入運(yùn)營的較為知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——北京太陽城的情況來看，很多人的感受是“失望大于期望”，業(yè)主和開發(fā)商之間的沖突不斷。

對于較早試水養(yǎng)老地產(chǎn)的萬科來說，應(yīng)該體會較深。萬科副總裁毛大慶此前在談及養(yǎng)老地產(chǎn)問題時曾表示，“建民辦醫(yī)院比建養(yǎng)老地產(chǎn)更迫切，只是開發(fā)商建醫(yī)院隔著行，不懂得如何運(yùn)作。真正的養(yǎng)老地產(chǎn)需要配套的醫(yī)院，并且是需要具備像三甲醫(yī)院那樣條件的醫(yī)院。 ”

那么，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)能否突破上述瓶頸，另辟蹊徑打造真正的養(yǎng)老地產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)盈利，恐怕還有一段遙遠(yuǎn)的路要走。

盈利面臨挑戰(zhàn)

促使遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)最大的原因恐怕是自身業(yè)績增長的需要。從大的環(huán)境來說，傳統(tǒng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)利潤空間下降，遠(yuǎn)洋需要開拓新市場；從小環(huán)境來說，受累于這兩年地王項(xiàng)目、人才流失等因素影響導(dǎo)致的業(yè)績、利潤下滑。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于3月份公布的2012年業(yè)績顯示，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其他業(yè)績指標(biāo)增長的情況下，毛利率卻減少至27％。對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，從整個行業(yè)來看，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已走向成熟，這也表示過去那種高利潤、高增長的時代已結(jié)束，行業(yè)整體利潤率同比有所下降。

面對毛利率的下滑和傳統(tǒng)住宅市場受調(diào)控的影響，遠(yuǎn)洋似乎也急于尋找新的利潤增長點(diǎn)來支持業(yè)績，跡象顯示，除了加大商業(yè)地產(chǎn)布局外，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尋求這一突破的支撐點(diǎn)。

但是目前遠(yuǎn)洋對養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于嘗試和探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)在其公司投資比重依然較小?！澳壳霸诩瘓F(tuán)中的投資比重只占很小一部分?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明說。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)，李明曾經(jīng)對外表示，目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)最急缺的是實(shí)踐，遠(yuǎn)洋要做的是真正的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。 那么遠(yuǎn)洋要做的真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)究竟跟其他企業(yè)所做的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有何區(qū)別呢？對此問題，中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者曾聯(lián)系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，但對方對此支支吾吾，并不愿意多說。

“當(dāng)下國內(nèi)多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)一樣，開發(fā)商最根本的目的還是賣房子，低價(jià)拿地，大規(guī)模開發(fā)然后銷售房屋獲得回款。 ”4月22日，薛建雄在接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)無非是開發(fā)商炒作的一個新概念和新噱頭而已。

薛建雄對本報(bào)記者表示，對于當(dāng)下國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)來說，開發(fā)商一哄而上的同時更應(yīng)該關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)跟其他產(chǎn)業(yè)不太一樣，成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)需要有大量的軟硬件配套，包括醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)等等，這些都需要開發(fā)商后續(xù)有持續(xù)大量的投入，而且養(yǎng)老地產(chǎn)資金需求量大，回款周期較長，對于實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商來說是極大的負(fù)擔(dān)。 “但現(xiàn)在的問題是很多開發(fā)商只是炒作概念，只求銷售房屋能快速回款，做的并非是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。”