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導(dǎo)讀：新國(guó)五條，是指在2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。內(nèi)容為：

一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

隨后國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年2月26日簽發(fā)3月1日正式公布“國(guó)辦發(fā) 〔2013〕17號(hào)”名為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，在新國(guó)五條的基礎(chǔ)上進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明補(bǔ)充。

新“國(guó)五條”發(fā)布后，雖然細(xì)則未出，但僅一條“按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅”即已被媒體大肆炒作，引得眾人惶恐，一時(shí)間房交大廳過(guò)戶、登記的人爭(zhēng)先恐后、旌旗蔽日。身邊的朋友也常將“國(guó)五條”作為話題討論，那么新政會(huì)給我們帶來(lái)哪些影響？較之以往又有哪些改變？其實(shí)，本次新國(guó)五條并沒(méi)有提出新的調(diào)控辦法，至于“按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅”也早在5年以前就開(kāi)始執(zhí)行。限購(gòu)方面，因邯鄲目前不屬于限購(gòu)城市，可暫時(shí)不受限購(gòu)措施的影響，本文就新政為背景為大家買(mǎi)房過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行解讀。

一、新政強(qiáng)調(diào)針對(duì)哪些人

分析新政策針對(duì)哪些人，首先要看政策的目的是什么。婦孺皆知房地產(chǎn)行業(yè)鏈條廣泛，社會(huì)盤(pán)根較深，從小家生活到宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)，甚至肉夾饃都和房地產(chǎn)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。毫無(wú)疑問(wèn)近年來(lái)我們是靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)為GDP提供了約兩個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)比例，這樣的比例已經(jīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了舉足輕重的影響。一方面房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)具有較高的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面出于維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的合理性與平衡，國(guó)家就必須進(jìn)行階段性的降溫處理。所以今天我們看到的是調(diào)控“政策”，而非行業(yè)“規(guī)定”。由此得知，調(diào)整與控制是當(dāng)前階段政策的核心目的。

房地產(chǎn)十年的高速發(fā)展，不僅帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，洪流般的產(chǎn)品投放也帶來(lái)了供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。即所謂的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的變化?！坝布^(guò)?！睂⑹切袠I(yè)面臨的下一步考驗(yàn)。門(mén)兒清的人都明白，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商仰仗于快速、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)得以生存，事到如今面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，已經(jīng)使得自身騎虎難下，所以很多企業(yè)提出了諸如“合理開(kāi)發(fā)”、“開(kāi)源節(jié)流”的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。政府方面也在逐漸加大土地供應(yīng)，除了滿足市場(chǎng)需求外，也在引導(dǎo)企業(yè)合理經(jīng)營(yíng)。

新政的另一主要對(duì)象----炒房投資，即所謂 “熱錢(qián)”的主要來(lái)源。幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，積累了大量的民間財(cái)富，基于投資與保值的目的，民間積累多數(shù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。由于投資的非理性與盲目投機(jī)，到底還是干擾了市場(chǎng)供求關(guān)系，影響了價(jià)格，最后甚至衍生出一種生財(cái)之道。這樣一來(lái)使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。細(xì)數(shù)歷屆調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅之類(lèi)的政策為什么要針對(duì)投資者就不難理解了。

新政就是調(diào)節(jié)杠桿，一方面抑制土地的盲目開(kāi)發(fā)與高風(fēng)險(xiǎn)投資，另一方面針對(duì)投機(jī)炒作設(shè)置了障礙，最終目的還是希望市場(chǎng)回歸與理性。

二、是否可以利用漏洞避稅？

最近，網(wǎng)上流傳了各種版本的避稅攻略，在這里我也提醒各位看官不要盲目聽(tīng)信。因?yàn)檫@些辦法多數(shù)涉及違法，而且也行不通，以下是兩個(gè)最常見(jiàn)的做法。

1、訴訟糾紛---照繳不誤

案例：A君支付B君房款后，B君以借款為由寫(xiě)下欠條，并以B君房產(chǎn)為抵押擔(dān)保，限定還款時(shí)間。還款日到期后，A均以對(duì)方拒不還款為由，向法院起訴B君，當(dāng)然B君表示無(wú)力償還，并愿以名下?lián)Ｎ铮ǚ慨a(chǎn)）抵債償還。最終由法院判決、調(diào)解免稅過(guò)戶。

解讀：目前形勢(shì)下，法院會(huì)針對(duì)此類(lèi)案件嚴(yán)格取證，一旦發(fā)現(xiàn)惡意訴訟將會(huì)駁回訴訟并根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰，構(gòu)成犯罪的將追究雙方刑事責(zé)任；倘若僥幸避開(kāi)，即使法院調(diào)解或強(qiáng)制過(guò)戶，同樣，過(guò)戶過(guò)程中仍會(huì)根據(jù)房產(chǎn)過(guò)戶規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用與稅費(fèi)，并不存在免稅一說(shuō)；另一方面，B君在訴訟階段處于主動(dòng)上峰，隨時(shí)可以借口房?jī)r(jià)上漲或售價(jià)反悔的理由繼續(xù)要求A君補(bǔ)充房款，使得A君進(jìn)退兩難、有苦說(shuō)不出。

2、假離婚享受優(yōu)惠政策----財(cái)產(chǎn)糾紛風(fēng)險(xiǎn)高，細(xì)則或有相關(guān)約束

案例：A君與妻子擁有一套房產(chǎn)，如果繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)無(wú)論繳稅還是貸款均要支付高額的費(fèi)用。A君如果與妻子離婚，將其共同財(cái)產(chǎn)判決給妻子后，自己就可以通過(guò)首套購(gòu)房政策省去可觀的費(fèi)用，購(gòu)房后再?gòu)?fù)婚，成功。

解讀：此類(lèi)行為發(fā)生一方不肯復(fù)婚的風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)雙方（尤其女方）財(cái)產(chǎn)、家庭造成傷害，產(chǎn)生訴訟后，此類(lèi)案件也難以獲得司法支持；另一方面假離婚買(mǎi)房子已經(jīng)不是新聞，地方細(xì)則出臺(tái)后，很可能針對(duì)此類(lèi)行為做出一些防范政策。

三、買(mǎi)房時(shí)需要注意的兩項(xiàng)細(xì)節(jié)

對(duì)于自住需求或者改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們?cè)谫I(mǎi)房、過(guò)戶時(shí)應(yīng)該注意什么？

1、契稅有變化，購(gòu)房面積多留意

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生改變時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)等情況下都需要繳納契稅。

房地產(chǎn)契稅的范圍通常在3%-5%之間，從2008年11月1日起，對(duì)于首套購(gòu)房實(shí)施了鼓勵(lì)措施，各別戶型可享受契稅5折的優(yōu)惠，另外各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r也各自規(guī)定了不同比例的收取標(biāo)準(zhǔn)，以邯鄲為例，購(gòu)買(mǎi)90㎡（不含90㎡）以下的首套住宅契稅1%；購(gòu)買(mǎi)90㎡以上140㎡以下（不含140㎡）的首套住宅契稅1.5%；購(gòu)買(mǎi)140㎡及以上的住宅契稅為4%。

因此，我們可以簡(jiǎn)單理解為90㎡、140㎡是一條線契稅變化線，選購(gòu)面積時(shí)應(yīng)該多加注意，有時(shí)哪怕只有一平之差也會(huì)產(chǎn)生意料外的高額費(fèi)用。

2、貸款不能只看利率

很多人在貸款買(mǎi)房時(shí)只關(guān)心基準(zhǔn)利率，而忽略了貸款期內(nèi)執(zhí)行的政策，以至于貸款很多年后才明白政策的重要性。以我購(gòu)買(mǎi)的房子為例，2009年上半年商貸利率5.94%，首套置業(yè)享受7折利率優(yōu)惠，所以我的首年利率就可以享受4.16%的優(yōu)惠，僅次于公積金貸款。在2011年央行三次調(diào)息后，商業(yè)貸款利率上調(diào)至7.05%，而我仍可繼續(xù)執(zhí)行7折利率的優(yōu)惠，即可享受4.9%的優(yōu)惠利率（僅比公積金高出0.4%）。但是在當(dāng)期貸款的就要執(zhí)行1.0-1.3倍利率的政策，在個(gè)別銀行甚至首次置業(yè)都要上浮10%的利率即1.1倍。如果以1.1倍的政策來(lái)算，貸款人就要承擔(dān)7.76%的貸款利率，如此一來(lái)隨著每年的利率調(diào)整，貸款人都要支付當(dāng)期利率的1.1倍政策，直到貸款還完，相對(duì)于那些執(zhí)行7折、8折的政策來(lái)說(shuō)，他們就要多支付很多的利息。

因此，在購(gòu)房貸款時(shí)，我們要提前算好貸款行、執(zhí)行政策的經(jīng)濟(jì)賬，反而擔(dān)心基準(zhǔn)利率的高低是沒(méi)有必要的。

新國(guó)五條與以前的“新國(guó)八條”相比，并未提出更新的調(diào)控手段，這一信號(hào)的意義主要在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時(shí)間；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資購(gòu)房；在保障房方面，要求各地多渠道籌措公租房資金，落實(shí)安居工程的規(guī)劃建設(shè)；同時(shí)要增加土地和普通商品房的供應(yīng)；

作為階段性的調(diào)控措施，無(wú)論國(guó)家還是個(gè)人都希望通過(guò)政策調(diào)節(jié)最終能夠看到市場(chǎng)的理性回歸，所以僅就目前的風(fēng)向來(lái)看，首套置業(yè)者或有自住需求的市民尚可不用擔(dān)心政策的影響。另外普通商品房作為一種商業(yè)產(chǎn)品，行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)最終還是會(huì)交由市場(chǎng)決定，我相信，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)更加公平、開(kāi)放。